TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08406 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZTS

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 04 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [L] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 03 septembre 2007, LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [L] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement 150), pour un loyer actuel de 464,82 €.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 mai 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [L] [N] pour paiement d’un arriéré de 2082,66 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 3 septembre 2024, LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F a assigné Mme [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiaire en constater la résiliation judiciaire et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [N] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner provisionnellement Mme [L] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 3630,10 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner provisionnellement Mme [L] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 50%, avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Mme [L] [N] au paiement d’une somme de 350 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 4 septembre 2024.

A l’audience du 27 janvier 2025, le conseil de LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande à la baisse au titre de l’arriéré à la somme de 2414,61 € au 23 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Constatant une reprise du loyer courant en janvier 2025, il ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

Mme [L] [N] a proposé un échéancier de 67 euros par mois pendant 36 mois.

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08406 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZTS

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11 mars 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 23 mai 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 9) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 2082,66 euros en principal sous six semaines, délai qu’il y a lieu de rectifier, le renouvellement tacite du bail étant intervenu avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer.

Il faut donc considérer comme applicable la clause résolutoire insérée au bail stipulant un délai de deux mois et non le délai de six semaines stipulé sur le commandement, ce pour quoi aucun grief n’est cependant soulevé par la locataire, qui a d’ailleurs réglé une partie de ses arriérés depuis lors, constatant ainsi le principe de la dette.

Cela étant, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2082,66 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter 24 juillet 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [L] [N] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par la locataire vu le diagnostic social et financier transmis par la préfecture, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [N] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [L] [N] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 2414,61 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 23 janvier 2025, échéance de janvier incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner Mme [L] [N] au paiement de cette somme de 2414,61 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 67 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [L] [N], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé augmenté de 10% correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait du maintien d’un occupant sans droit ni titre , et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner Mme [L] [N] au paiement de celle-ci à LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [N] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [N] à payer à LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

DECLARE LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F recevable à agir,

CONSTATE à compter du 24 juillet 2024 la résiliation du bail du 3 septembre 2007 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]), [Adresse 5],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [L] [N] à payer à LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F la somme de 2414, 61 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 23 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal pour la somme de 2082,66 € à compter de la date du commandement de payer,

AUTORISE Mme [L] [N] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 67 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [L] [N] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [N] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [L] [N] à payer à LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté de 10% , outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 24 juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [L] [N] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de tous les actes de la procédure,

CONDAMNE Mme [L] [N] à payer à LA SOCIÉTÉ IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT