TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à

— M^e Frédéric HUTMAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04193

N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAK

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 11],

représenté par son syndic, Le Cabinet LE BON SYNDIC.COM

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1432

DÉFENDEUR

S.C.I. CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-président, statuant en juge unique.assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats et Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 18 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04193 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAK

DÉBATS

A l’audience du 18 février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

* * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI capital viager investissement (ci-après « la SCI ») est une société civile au capital social de 120. 000 euros, enregistrée au RCS de [Localité 10] et dont le siège social est [Adresse 3].

La SCI est propriétaire du lot de copropriété n°1 d’un immeuble situé au [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner la SCI en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 19 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 10, 19 et 32 de la Loi du 10 juillet 1965, et 55 du Décret du 27 mars 1967,

Dire recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] en l’ensemble de ses demandes.

Condamner en conséquence la SCI CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 22.166,09 € à titre principal, montant arrêté au 1 er trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation.

Condamner en conséquence la SCI CAPITAL VIAGER INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 606,96 € au titre des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires.

La condamner au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

La condamner au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La condamner aux entiers dépens ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 décembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mai 2022 et 24 novembre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 21 février 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 22.166,09 euros.

La SCI ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la délivrance de l’assignation soit le 22 mars 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

* * * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 606,96 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 18 février 2022 et 29 avril 2022 (2 x 21,48 = 42,96 euros) , ainsi que les frais de relance exposés les 28 janvier 2022 et 18 mars 2022 (2 x 18 = 36 euros) – soit postérieurement aux mises en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, ainsi que les frais du commandement de payer en date du 27 mai 2022 (78,28 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors les frais dénommés « frais pre-etat date » en date du 10 juin 2022 (240 euros) et « frais de mise en contentieux » en date du 2 septembre 2022 (348 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme « frais de mise à l’huissier » en date du 20 mai 2025 (180 euros) apparaissent quant à eux constituer des dépens.

En conséquence, la SCI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 157,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

* * * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété depuis le premier trimestre 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Capital viager investissement, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Capital viager investissement sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Capital viager investissement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  22.166,09 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2024 (1er appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024;

—  157,24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Capital viager investissement aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 15 mai 2025

La Greffière La Présidente