TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc Zimmer

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08447 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3RN

N° MINUTE :

13/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

[Adresse 6]

Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par AARPI ACCENT LEGAL en la personne de Maître Marc Zimmer, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1623

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 1] (lot B13)

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08447 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3RN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 février 2023, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 a consenti un bail d’habitation à [U] [R], sur des locaux situés au 1er étage du bâtiment B, lot B13, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 479,90 euros par mois, outre 85 euros à titre de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.144,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [U] [R], le 29 janvier 2025.

Par assignation du 20 mai 2025, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M [U] [R] sous astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance prononçant l’expulsion, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier montant mensuel du loyer et de la provision pour charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ladite indemnité étant à parfaire au jour de la libération effective des locaux,2.889,32 euros, majoré des intérêts au taux légal au titre des loyers et provisions pour charges impayés, décompte arrêté au mois d’avril 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’ordonnance,91,23 euros toutes taxes comprises, correspondant au coût du commandement de payer du 27 janvier 2025,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 septembre 2025, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, indiquant que l’arriéré s’élève à la somme de 6.212,21 euros, échéance d’octobre 2025 incluse. La société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

[U] [R] n’a pas comparu. Il a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses.

La société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M [U] [R].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.144,28 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En outre, aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 581,68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 verse aux débats un décompte démontrant que [U] [R] lui devait la somme de 6.120,98 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

[U] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M [U] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant la somme de 91,23 euros correspondant au coût du commandement de payer du 27 janvier 2025, et le coût de l’assignation du 20 mai 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 27 février 2023 entre la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74, d’une part, et M. [U] [R], d’autre part, concernant les locaux situés 1er étage du bâtiment B, lot B13, [Adresse 3], est résilié depuis le 27 mars 2025,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M.[U] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés 1er étage du bâtiment B, lot B13, [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M.[U] [R] au paiement à la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 581,68 euros par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M.[U] [R] à payer à la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 la somme de 6.120,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTONS la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 du surplus de ses demandes, notamment la demande d’astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jour de retard assortissant l’expulsion,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS M.[U] [R] aux dépens, comprenant la somme de 91,23 euros correspondant au coût du commandement de payer du 27 janvier 2025, et le coût de l’assignation du 20 mai 2025,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la société civile immobilière AKELIUS [Localité 7] 74 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge