TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2025

à : Monsieur [W] [S], LA SOCIETE CIVILE DU [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2025

à : M^e Dominique TOURNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BFK

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Société ATRIUM GESTION, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0263

DÉFENDEURS

LA SOCIETE CIVILE DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [S], es qualité de liquidateur amiable, demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

LA SOCIETE CIVILE DU [Adresse 1] est propriétaire des lots n°264, 311, 331, 357, 449, composés de garages dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastrés AN [Cadastre 10] SEC BC N°[Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 23/10000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic SAS ATRIUM GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SC DU [Adresse 1] ainsi que Monsieur [W] [S], es qualité de liquidateur amiable, par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et solidairement :

7 150,13 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 19 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2022, sur la somme de 615,64 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus ;1 500 euros de dommages et intérêts ;1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que la SC DU [Adresse 1] n’a effectué aucun règlement depuis avril 2022. Il actualise la dette à la hausse à titre informatif pour un montant de 9 452,87 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [W] [S], es qualité de liquidateur amiable, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

La citation destinée à la Société civile [Adresse 1] n’ayant pu être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure Civile.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 24 mars 2025 ce jour par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire le justificatif de la délivrance en AR du PV 659 du code de procédure civile et a transmis un K Bis actualisé.

Décision du 24 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BFK

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 264, 311, 331, 357, 449, indiquant la répartition des tantièmes (23/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de la SC DU [Adresse 1] ;les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024 ; les relevés individuels de charge pour la période ; l’historique du compte du 1er avril 2022 au 1er janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9 452,87 euros (en ce inclus 1459,40 euros de frais et 513,54 euros au titre de frais d’actes)ainsi que l’historique de compte faisant état d’une créance de 7 150,13 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 19 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, (en ce inclus 959,40 euros de frais et 270,78 euros au titre de frais d’actes) ; les procès-verbaux des assemblées générales du 16 novembre 2022, 23 novembre 2023, et du 17 septembre 2024 ; la mise en demeure de payer la somme de 615,64 euros adressée le 8 septembre 2022 à la SC DU [Adresse 1] (pli revenu destinataire inconnu à cette adresse), et une seconde mise en demeure en date du 24 janvier 2023 de payer la somme de 664,82 euros ; une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023 pour la propriétaire et 12 juin 2023 pour le liquidateur judiciaire, valant mise en demeure sur la somme de 1 688,81 euros ; le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ces derniers est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7 150,13 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, dont il doit être déduit la somme de 270,78 euros correspondant à des frais d’acte ainsi que la somme de 954,40 correspondants à des frais de procédure, soit la somme restante de 5 919,95 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 8 septembre 2022 à hauteur de 615,64 euros, à compter du 12 juin 2023 pour la somme de 1 688,81 euros et de l’assignation du 27 septembre 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, ni d’aucun fondement légal ou conventionnel de sorte que la demande de solidarité avec Monsieur [W] [S] sera rejetée et il sera condamné in solidum à paiement de la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne forme pas dans son assignation de demande précise à ce titre de sorte qu’il ne sera pas statué sur les frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Il est établi que la Société Civile du [Adresse 1] présente, de manière récurrente depuis 2 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la société civile DU [Adresse 1].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement somme à laquelle la Socité Civile du [Adresse 3] ainsi que Monsieur [W] [S] seront tenus in solidum.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Société Civile [Adresse 1] et Monsieur [W] [S], es qualité de liquidateur amiable, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic SAS ATRIUM GESTION :

— la somme de 5 919,95 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 8 septembre 2022 à hauteur de 615,64 euros, à compter du 12 juin 2023 pour la somme de 1 688,81 euros et de l’assignation du 27 septembre 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité ;

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la Société Civile du [Adresse 1] et Monsieur [W] [S], es qualité de liquidateur amiable, payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic SAS ATRIUM GESTION, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la Société Civile du [Adresse 1] et Monsieur [W] [S], es qualité de liquidateur amiable, aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente.