TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/55796 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VWY

N° : 3

Assignation du :

03 Septembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. CO AND CO

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Rachel HARZIC de , avocats au barreau de PARIS – #P0058

DEFENDERESSE

La société CRE’ATIF [Localité 7] 14

[Adresse 3]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties constituées,

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2016, la société Cleo, aux droits de laquelle vient désormais la SCI Co and Co a donné à bail commercial à la société Theo des locaux situés [Adresse 1] à Paris 14ème arrondissement (75014), pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2016, moyennant un loyer annuel de 16 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2022, la société Theo a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Cre’atif [Localité 7] 14.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 6 332, 81 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 mai 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Co and Co, a, par exploit délivré le 3 septembre 2024, fait citer la société Cre’atif Paris 14 devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu à compter du 28 juin 2024, Ordonner l’expulsion de la société Cre’atif [Localité 8] et ce en la forme ordinaire des expulsions dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ainsi que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l’assistance de la force public et d’un serrurier en cas de besoin, Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner, à titre de provision, la société Cre’atif [Localité 8] à lui payer la somme de 9 340, 53 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer, Condamner la société Cre’atif [Localité 8] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer appelé à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 5 308, 84 euros lui restera acquis,Condamner la société Cre’atif [Localité 8] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience qui s’est tenue le 21 novembre 2024, la SCI Co and Co, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance, précisant que, depuis la délivrance de l’assignation, la dette de loyer a augmenté pour s’élever désormais à la somme de 12 369, 46 euros.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société Cre’atif [Localité 7] 14 Parisienne n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 28 mai 2024 par la SCI Co and Co à la société Cre’atif Paris 14 pour avoir paiement de la somme de 6 332, 81 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 mai 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 8 novembre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 juin 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la SCI Co and Co.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI Co and Co justifie par la production du contrat de bail, du commandement de payer, et d’un décompte actualisé au 8 novembre 2024 que la société Crea’tif Paris 14 reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, une somme de 9 340, 53 euros arrêtée au 1er septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse).

La société Cre’atif [Localité 8] sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme par provision.

Il sera, par ailleurs, prévu que la somme de 9 340, 53 euros portera intérêts au taux légal sur la somme de 6 332, 81 euros à compter de la date de délivrance du commandement et sur le solde à compter de la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La SCI Co and Co sollicite la conservation du dépôt de garantie.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Co and Co de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société Cre’atif Paris 14, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser à la SCI Co and Co une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 juin 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Cre’atif [Localité 7] 14 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Cre’atif Paris 14 à la SCI Co and Co, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, la société Cre’atif Paris 14 à payer à la SCI Co and Co la somme de 9 340, 53 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) ;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de de 6 332, 81 euros et à compter du 3 septembre 2024 sur le surplus;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Co and Co de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Cre’atif [Localité 8] aux dépens, en ce compris le coût des commandements délivré le 28 mai 2024 ;

Condamnons la société Cre’atif Paris 14 à payer à la SCI Co and Co la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de la SCI Co and Co ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 09 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ