MINUTE N°

N° RG 25/00031 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWHG

Société IMMOBILIERE 3F

C/

Madame [J] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat de la SCP MENARD – WEILLER, société d’avocats au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [J] [C], née le 24 août 1987 à [Localité 6] (HAÏTI), demeurant [Adresse 3], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SCP MENARD – WEILLER

1 copie certifiée conforme à Madame [J] [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 2020, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [J] [C] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 360,93 euros, outre des provisions sur charges locatives faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Le 13 mai 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1937,93 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 18 mars 2024, la S.A. IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a assigné Madame [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [J] [C] au paiement des sommes suivantes :

* 5419,56 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, majoré de 50 %, et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 3 janvier 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au août 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8668,66 euros, échéance de août 2025 incluse. Elle explique qu’il n’y a pas eu de règlement depuis le mois de décembre 2024 et qu’elle maintient les termes de son assignation. Elle dit être opposée à l’octroi de tout délai.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [J] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [J] [C] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [J] [C] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette. Elle explique qu’elle n’a pas pu reprendre le paiement du loyer mais qu’elle fait actuellement des démarches pour ce faire. Elle explique avoir des dettes de cantine de ses enfants qu’elle perçoit en moyenne 1200 euros par mois en travaillant en intérim.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 3 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 13 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au août 2025 que la S.A. IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [J] [C] sera condamnée à lui payer la somme de 8668,66 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, échéance d’ août 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [J] [C] le 13 mai 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 juillet 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2020 à compter du 14 juillet 2024.

Par ailleurs, si la défenderesse indique avoir fait des démarches pour reprendre le paiement du loyer, force est de constater qu’elle n’en justifie pas et qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a en tout état de cause pas les ressources suffisantes pour apurer le montant de l’arriéré locatif dans les délais légaux.

Dès lors, aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 juillet 2024, Madame [J] [C] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [C] au paiement de cette indemnité à compter du 14 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du août 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 décembre 2020 entre la S.A. IMMOBILIERE 3F d’une part et Madame [J] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [C] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 8668,66 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’ août 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de la S.A. IMMOBILIERE 3F au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 13 mai 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection