TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [X] [N]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06281

N° Portalis 352J-W-B7I-C4K6B

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Mai 2024

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Simmogest

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Marie-Charlotte TOUZET de la SELARL MCT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D961

DÉFENDERESSE

S.C.I. JBL

[Adresse 4]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06281 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4K6B

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société Simmogest, a fait assigner la SCI JBL devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de la voir condamner à lui payer :

— la somme de 6 498, 52 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus,

— la somme de 596, 90 euros au titre des appels de fonds à intervenir sur l’année 2024 (budget courant T3 et T4 2024 et fonds de travaux prévoyance),

— la somme de 200, 64 euros au titre des frais de recouvrement,

— augmentées des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date de la mise en demeure d’avocat,

— avec capitalisation des intérêts,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement de sa créance, et qui seront imputés au seul défendeur au titre des charges générales.

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI JBL, qui est propriétaire au sein de l’immeuble du lot n° 17 ne s’acquitte pas de paiement de ses charges en sa qualité de copropriétaire, en dépit d’une mise en demeure adressée en lettre recommandée le 5 janvier 2024, sollicitant dans un délai de 30 jours le paiement de l’appel de fonds du premier trimestre 2024 et mentionnant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2024.

A l’audience, le demandeur a maintenu ses demandes telles qu’elles figurent dans son acte introductif d’instance, auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

La SCI JBL a été régulièrement assignée. La procédure est régulière et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir sa défense. Il sera statué en son absence par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété échues

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifié par l’article 17 de l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Au vu des pièces produites, et notamment, le contrat de syndic, le procès-verbal des assemblées générales du 4 juillet 2022, 4 mars 2024, le décompte arrêté au 17 avril 2024, les appels de fonds pour les années 2022 et 2023, outre ceux des deux premiers trimestres 2024, le demandeur rapporte la preuve de sa créance pour un montant, hors frais, de 6 498, 52 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus.

La SCI JBL, qui s’est abstenue de régler cette somme sans contester sa qualité de propriétaire ni le montant de sa dette, sera donc condamnée à la payer, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date de la mise en demeure.

Sur les charges de copropriété à échoir

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifié par l’article 17 de l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 dispose qu’ “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles”.

En application de cette disposition, le débiteur qui ne règle pas ses charges dues dans un délai de 30 jours suivant la réception de la mise en demeure peut être condamné à devoir régler, en plus de son arriéré, les provisions sur charges à venir.

Il ressort des éléments produits que le demandeur rapporte la preuve de sa créance pour un montant de 596, 90 euros au titre des appels de fonds à intervenir sur l’année 2024 au titres du troisième et quatrième trimestres 2024.

La SCI JBL sera condamnée à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir engagé la somme de 200, 64 euros au titre des frais de recouvrement tels que mentionnés ci-dessus.

La SCI JBL sera donc condamnée à lui payer cette somme à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI JBL dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les condamnations porteront intérêts à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2024 valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil.

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire et en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI JBL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], les sommes de :

—  6 498, 52 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus,

—  596, 90 euros au titre des appels de fonds à intervenir sur l’année 2024 au titre du troisième et quatrième trimestres 2024,

—  200, 64 euros au titre des frais de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DIT que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 ;

ORDONNE la capitilisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI JBL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le SCI JBL aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 06 Février 2025

La Greffière La Présidente