TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 37] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 20/12403

N° Portalis 352J-W-B7E-CTLGI

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. [Localité 36] EJY

[Adresse 9]

[Localité 31]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0255

DÉFENDEURS

S.A.S. SAGEMIA

[Adresse 8]

[Localité 31]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285

S.A.S. EGIM

[Adresse 17]

[Localité 24]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 25]

[Localité 21]

représentée par Maître Bérangère MONTAGNE de la SELARL GAUD MONTAGNE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0430

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 19]

SA MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 19]

SAS C&C NOTAIRES, titulaire d’un office notarial prise en la personne de Maître [R] [OF]

[Adresse 18]

[Localité 24]

SELAS AGUESSEAU, titulaire d’un office notarial prise en la personne de Maître [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 21]

représentées toutes les quatre par Maître Thomas RONZEAU, de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Madame [Y] [SC] [S] [KH] veuve [MV]

[Adresse 5]

[Localité 32]

Madame [U] [MV] épouse [ZX]

[Adresse 10]

[Localité 33]

Monsieur [E] [JE] [HK] [MV]

[Adresse 11]

[Localité 23]

Madame [I] [SC] [H] [D] épouse [JY]

[Adresse 39]

[Adresse 38]

[Localité 27]

Monsieur [F] [OO] [SC] [D]

[Adresse 15]

[Localité 22]

Madame [T] [SC] [D]

[Adresse 29]

[Localité 12]

Madame [X] [SC] [D] veuve [V]

[Adresse 26]

[Localité 30]

Madame [XD] [SC] [C] [A] [D] épouse [ZD]

[Adresse 34]

[Localité 1] (ESPAGNE)

Madame [K] [SC] [EX] [VP]

[Adresse 28]

[Localité 20]

Monsieur [JN] [AJ] [G] [VP]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Monsieur [L] [B] [LS] [VP]

[Adresse 4]

[Localité 22]

représentés tous les onze par Maître Caroline DE PUYSEGUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1544

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Caroline ROSIO, Vice-Présidente

assistés de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 16 Janvier 2025 présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

La SCI du [Adresse 15] était propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 15] et [Adresse 16] à Paris 15ème, cadastré section CJ, n°[Cadastre 7], à usage commercial pour le rez-de-chaussée et d’habitation pour le reste de l’immeuble.

Le local commercial et l’appartement situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sont loués à la société TRANCHE DE CAKE.

Par acte du 1er juillet 1993, la SCI du [Adresse 15] a confié à la société EGIM un mandat pour gérer le bien immobilier.

Après un premier congé délivré par la société EGIM, pour le compte de la SCI du [Adresse 15], le bail consenti à la société TRANCHE DE CAKE a été renouvelé à effet du 1er août 2009 pour expirer le 31 juillet 2018, moyennant un loyer annuel de 24 200,28 euros hors charges. Puis, un second congé a été délivré le 13 décembre 2017 à la société TRANCHE DE CAKE le l3 décembre 2017, avec offre de renouvellement, et aux termes d’un acte sous seing privé du 6 août 2018, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans, à compter du 1er août 2018, soit jusqu’au 31 juillet 2027, moyennant un loyer annuel de 27 500 euros.

Par assemblée extraordinaire du 1er septembre 2019, a été constatée la clôture de la liquidation de la SCI du [Adresse 15], laissant place à une indivision composée de M. [Z] [NV], Mme [C] [NV], M. [MB] [NV], Mme [Y] [KH], Mme [U] [MV], M. [E] [MV], Mme [I] [D], M. [F] [D], Mme [T] [D], Mme [X] [D], Mme [XD] [D], Mme [K] [VP], M. [JN] [VP] et M. [L] [VP].

Par acte authentique du 31 octobre 2019, reçu par Maître [R] [OF], notaire à [Localité 37], exerçant au sein de la SAS C&C NOTAIRES, avec la participation de Maître [M] [P], notaires à [Localité 37], exerçant au sein de la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES, les indivisaires (ci-après les consorts [RT] et [VP]), à l’exception de MM. [Z] et [MB] [NV] et de Mme [C] [NV], ont cédé à la SNC [Localité 36] EJY les 1500/1800èmes (soit environ 83,33%) en pleine propriété de l’immeuble, moyennant un prix de 14 500 000 euros.

L’acte précise que la vente a été négociée par la société SAGEMIA titulaire d’un mandat donné par la SAS PIERRE PROMOTION, à laquelle s’est substituée la SNC [Localité 36] EJY.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 février 2020, le conseil de la SNC [Localité 36] EJY a sollicité l’indemnisation du préjudice de sa cliente à hauteur de 448 431 euros, au motif qu’elle n’avait pas été informée du renouvellement du bail par acte du 6 août 2018 et qu’elle se trouve privée de la faculté de délivrer un congé à la société locataire.

Par exploits d’huissier en date des 12, 13, 16, 17 et 19 novembre 2020 et 2 décembre 2020,

la SNC [Localité 36] EJY a fait assigner les consorts [RT] et [VP], la SAS C&C NOTAIRES, la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES et leur assureur la société MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 423 855,83 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Par exploit d’huissier en date du 29 mars 2021, les consorts [RT] et [VP] ont fait assigner la société EGIM en intervention forcée. (RG n°21/04668)

Le 14 avril 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par exploit d’huissier en date du 14 octobre 2021, la société EGIM a fait assigner son assureur, la compagnie GAN ASSURANCES en intervention forcée. (RG n°21/12951)

Le 2 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette procédure à la procédure principale.

Par exploit d’huissier en date du 23 juin 2022, la compagnie GAN ASSURANCES a fait assigner la SAS SAGEMIA en intervention forcée. (RG n°22/07520)

Le 14 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette procédure à la procédure principale.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la SNC [Localité 36] EJY demande au tribunal de :

CONDAMNER in solidum Mme [Y] [KH], Mme [U] [MV], M. [E] [MV], Mme [I] [D], M. [F] [D], Mme [T] [D], Mme [X] [D], Mme [XD] [D], Mme [K] [VP], M. [JN] [VP], M. [L] [VP] [WJ] ainsi que la SAS C&C Notaires, prise en la personne de Maître [R] [OF] et la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES, prise en la personne de Maître [M] [P] et leur assureur, la compagnie des MUTUELLES DU [Localité 35] ASSURANCES, à lui payer la somme de 423 855,83 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 février 2020, JUGER que les MUTUELLES DU [Localité 35] ASSURANCES IARD devront, en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, garantir la SAS C&C Notaires et la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES, CONDAMNER in solidum Mme [Y] [KH], Mme [U] [MV], M. [E] [MV], Mme [I] [D], M. [F] [D], Mme [T] [D], Mme [X] [D], Mme [XD] [D], Mme [K] [VP], M. [JN] [VP], M. [L] [VP] [WJ] ainsi que la SAS C&C Notaires, prise en la personne de Maître [R] [OF] et la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES, prise en la personne de Maître [M] [P] et leur assureur, la compagnie des MUTUELLES DU [Localité 35] ASSURANCES, à lui payer la somme de 18 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 mars 2024, les consorts [RT] et [VP] demandent au tribunal de :

ECARTER des débats les rapports [N] et [O] communiqués par la SNC [Localité 36] EJY ainsi que la pièce n°5 communiquée par la société EGIM, DEBOUTER la SNC [Localité 36] EJY de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 423 855,83 euros à leur encontre, REJETER l’ensemble des demandes de la SNC [Localité 36] EJY, PRONONCER leur mise hors de cause, A titre reconventionnel :

CONDAMNER solidairement la société EGIM et son assureur la compagnie GAN ASSURANCES à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement la société EGIM et son assureur à les relever de toutes condamnations prononcées à leur encontre, CONDAMNER la SNC [Localité 36] EJY et /ou toute personne succombant à leur payer la somme de 7 560,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société MMA IARD, la SAS C&C NOTAIRES, la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES demandent au tribunal de :

DEBOUTER la SNC [Localité 36] EJY de toutes ses demandes à leur encontre, REJETER toute demande en garantie formulée à leur encontre, A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER la société EGIM et la compagnie GAN ASSURANCES à les garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre au bénéfice de la SNC [Localité 36] EJY, ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, CONDAMNER la SNC [Localité 36] EJY, ou tout succombant, à payer à la SAS C&C NOTAIRES, la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES, et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES chacune une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER la SNC [Localité 36] EJY, ou tout succombant aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 février 2024, la société EGIM demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la SNC [Localité 36] EJY de sa demande d’indemnisation à hauteur de 423 855,83 euros, DEBOUTER les consorts [RT] et [VP] de leur demande de dommages intérêts, Les DEBOUTER de leur demande de garantie de toutes condamnations à leur encontre, DEBOUTER la SAS C&C Notaires, la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leur demande de garantie de toute condamnation à leur encontre au bénéfice de la SNC [Localité 36] EJY, A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à aux demandes de garantie à son encontre,

REDUIRE le montant de l’indemnité qui sera allouée à la SNC [Localité 36] EJY à de plus justes proportions, CONDAMNER la société GAN ASSURANCES à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 mars 2024, la compagnie GAN ASSURANCES demande au tribunal de :

À titre principal,

REJETER la demande de rejet de la pièce n°5 de la société EGIM formée par les consorts [RT] et [VP], DEBOUTER l’ensemble des parties de leurs demandes formées à l’encontre de la société EGIM et de la société GAN ASSURANCES, son assureur, À titre subsidiaire,

RAMENER l’indemnisation du seul préjudice de la SNC [Localité 36] EJY aux strictes conséquences dommageables, JUGER que la société GAN ASSURANCES ne peut être tenue au-delà de ses limites de garantie stipulées aux termes de ses dispositions particulières, soit : Plafond de 305 000 euros, Franchise de 10% du montant des indemnités avec un minimum de 5 000 euros et un maximum de 20 000 euros, En toute hypothèse, CONDAMNER in solidum les sociétés C&C Notaires, AGUESSEAU NOTAIRES, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société SAGEMIA à la relever indemne et à la garantir de toutes condamnations à son encontre, En tous les cas

CONDAMNER la SNC [Localité 36] EJY, ou tout autre succombant à lui payer une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER les mêmes, ou tout autre succombant aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Bérangère MONTAGNE, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique 23 mai 2025, la SAS SAGEMIA demande au tribunal de :

DEBOUTER la compagnie GAN ASSURANCES et toute partie à l’instance, de leurs demandes à son encontre et la mettre hors de cause, CONDAMNER solidairement tous succombants à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Roger DENOULET, Avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à écarter des pièces des débats

Les consorts [RT] et [VP] demandent au tribunal d’écarter des débats les « rapports [N] et [O] » communiqués par la SNC [Localité 36] EJY ainsi que la pièce n°5 communiquée par la société EGIM.

La compagnie GAN ASSURANCES conclut au rejet de la demande d’irrecevabilité de la pièce n°5 de la société EGIM.

Sur ce,

Il résulte des écritures des consorts [RT] et [VP] qu’ils contestent en réalité la valeur probante des rapports d’expertise versés aux débats par la SNC [Localité 36] EJY, le premier réalisé par M. [J] [N] (A.B.Expertises) en janvier 2020 et le second réalisé par M. [EO] [W] ( [O] Valuation) le 31 décembre 2019 au motif qu’ils n’ont pas été réalisés de façon contradictoire notamment, s’agissant du rapport du Cabinet [O], parce qu’il n’a pas été précédé d’une visite préalable des lieux ou parce qu’ils critiquent les méthodes d’évaluation de la valeur locative appliquées.

Ils ne développent pour autant aucun moyen de nullité desdits rapports ni aucune cause de nature à justifier que ces pièces soient écartées des débats.

S’agissant de la pièce n°5 de la société EGIM, ils soutiennent que ce courrier n’est pas signé et que la preuve de son envoi n’est pas rapportée. De nouveau, ils critiquent donc en fait la valeur probante de cette pièce mais ne justifient pas de motifs d’écarter cette pièce des débats.

La demande des consorts [RT] et [VP] tendant à écarter des débats les pièces n° 6 et 7 de la SN [Localité 36] EJY et la pièce n°5 de la société EGIM sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SNC [Localité 36] EJY

Sur le fondement des articles 1112-1 du code civil, mais également des articles 1602 et 1603 du même code, la SNC [Localité 36] EJY, demande l’indemnisation de son préjudice résultant du manquement des indivisaires cédants, anciens associés de la SCI du [Adresse 15], à leur obligation d’information à son égard et à leur obligation de délivrance conforme et de renseignement.

Elle soutient également que les notaires rédacteurs des actes ont manqué à leur devoir de conseil et engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur la responsabilité des cédants, les consorts [RT] et [VP]

La SNC [Localité 36] EJY fait valoir que :

elle a découvert le renouvellement du bail commercial à l’occasion du partage de l’indivision formée entre elle et les consorts [NV] en décembre 2019, pourtant, dans le dossier d’information constitué par les indivisaires cédants en vue de la cession des droits du 31 octobre 2019, seuls avaient été produits le renouvellement du bail du 9 novembre 2009, l’avis d’échéance du 1er trimestre 2018 et un état locatif prétendument à jour mentionnant un loyer annuel de 26 316 euros hors charges, donc inférieur au loyer de renouvellement fixé à compter du 1er août 2018, l’acte du 31 octobre 2019 ne mentionne par le renouvellement du 6 août 2018 mais la tacite reconduction du bail du 9 novembre 2009, elle n’a donc pas acquis en pleine connaissance de cause et pensait pouvoir délivrer un congé à la locataire et proposer un loyer plus important, les indivisaires défendeurs ne peuvent prétendre qu’ils ignoraient le renouvellement du bail alors que par courrier du 10 avril 2018, la société EGIM a adressé à M. [VP], cogérant de la SCI du [Adresse 15], un état de la situation locative de l’immeuble qui mentionne s’agissant du bail consenti à la société TRANCHE DE CAKE une échéance au 30/06/2027 et un loyer de 27 500 euros, si le renouvellement du 6 août 2018 est postérieur à cette assemblée générale du 29 mai 2018, la SCI du [Adresse 15] avait fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à la locataire dès le 13 décembre 2017, ce dont les associés étaient nécessairement informés, le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2018 énonce d’ailleurs que « la situation locative arrêtée au 1er mai 2018 a été étudiée et débattue par les sociétaires »,au surplus il ressort des conclusions et pièces de la société EGIM qu’elle adressé une copie du bail renouvelé à M. [VP] le 5 septembre 2018, et qu’elle a perçu des honoraires pour cela, les consorts [RT] et [VP] qui soutiennent que ce courrier est un faux font preuve de mauvaise foi, en tout état de cause il appartenait aux vendeurs d’informer l’acquéreur de l’immeuble sur la situation locative actuelle du bien, la seule mention dans les courriels de la société EGIM en date des 7 et 30 octobre 2019 adressés aux notaires, annexés à l’acte de cession, d’un loyer mensuel de 2 291,68 euros n’était pas suffisante pour l’alerter, et n’a d’ailleurs pas alerté les notaires eux-mêmes. En réponse aux moyens en défense elle précise qu’elle n’avait pas à assigner les consorts [NV], lesquels ne sont pas parties à l’acte du 31 octobre 2019.

Elle soutient que ce manquement des cédants à leur obligation d’information l’a induite en erreur et lui a causé un préjudice en la privant de façon certaine d’un avantage financier important qui correspond à la perte de rentabilité locative du 1er juillet 2020 au 31 juillet 2027 (différence entre la rentabilité escomptée et le loyer actuel).

Elle fait valoir que :

si elle avait pu délivrer un congé avec offre de renouvellement, elle aurait pu fixer le loyer à une valeur bien supérieure, et se fonde sur l’évaluation de la valeur locative du bien réalisée par les deux experts précités le 31 décembre 2019 et le 9 janvier 2020, compte tenu des travaux effectués par le locataire elle aurait pu déplafonner le loyer en raison de la modification d’ampleur et de l’amélioration des caractéristiques des lieux loués, en application des articles R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce, la société locataire a en effet obtenu de la société EGIM le 23 mars 2017 l’autorisation de transformer l’appartement du rez-de chaussée à usage d’habitation pour agrandir sa surface commerciale ; des cloisons et murs porteurs ont été démolis ; ces travaux ont été acceptés par la SCI du [Adresse 15], rien ne permet d’affirmer que la société TRANCHE DE CAKE n’aurait pas accepté le nouveau loyer alors que le loyer actuel est bien en dessous de la valeur locative du bien, il ne s’agit pas d’une simple perte de chance mais de la privation certaine de la possibilité de déplafonner le loyer, ce déplafonnement n’étant plus possible lors du prochain renouvellement.

Elle soutient enfin qu’elle avait bien l’intention de délivrer un congé avec offre de renouvellement et qu’elle n’a pas attendu plus d’un an comme l’invoquent les défendeurs dès lors que le rapport du cabinet [O] qui évalue la valeur locative du lot date du mois de décembre 2019, soit deux mois après l’acquisition et qu’elle les a mis en demeure de l’indemniser de son préjudice dès le 27 février 2020.

Les consorts [RT] et [VP] opposent que :

Ils n’ont pas été informés par la société EGIM de la délivrance du second congé et du renouvellement du bail, Ce renouvellement ne figure pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 mai 2019, c’est aussi la société EGIM qui s’est chargée de constituer les annexes de l’acte du 31 octobre 2019, par ailleurs la SNC [Localité 36] EJY n’a pas précisé que cette information sur le renouvellement du bail et sur la possibilité de déplafonner le loyer était déterminante de son consentement ; aucune clause sur ce point n’a été stipulée dans l’acte; ils ne pouvaient savoir que c’était essentiel, pas davantage que le notaire qui n’a pas été informé du projet de l’acquéreuse de déplafonner le loyer, elle ne justifie pas de la raison pour laquelle elle n’a pas mis en cause les consorts [NV], le notaire de la SNC [Localité 36] EJY a reçu toutes les pièces concernant cette transaction ; or l’acte de vente mentionne un loyer pour le 4ème trimestre 2019 de 6 875 euros soit un quart d’un loyer annuel de 27 500 euros et non de l’ancien loyer, de plus en annexe figurent deux courriels des 7 et 30 octobre 2019 de la société EGIM à l’étude [P] indiquant que le loyer trimestriel était de 6 875 euros et que le loyer pour octobre 2019 était de 2291,68 euros et non 2 193 euros, correspondant à l’ancien loyer, de sorte que les éléments relatifs au nouveau loyer étaient connus de l’étude notariale et des acquéreurs.

S’agissant du préjudice invoqué par la SNC [Localité 36] EJY, les consorts [RT] et [VP] discutent de la possibilité invoquée par la demanderesse de déplafonner le loyer au regard des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce et soutiennent que la SNC [Localité 36] EJY ne démontre pas que la SCI du [Adresse 14] a assumé directement ou indirectement la charge de travaux réguliers d’amélioration lui permettant de solliciter un déplafonnement du loyer.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, le bail du 9 novembre 2009 stipulant une clause d’accession en fin de jouissance, la SNC [Localité 36] EJY ne pouvait prétendre déplafonner le loyer dès son acquisition des droits indivis, tant que la société locataire disposait de la jouissance des locaux.

En outre, ils soutiennent que le préjudice ne saurait consister qu’en une simple perte de chance d’obtenir le déplafonnement des loyers et non du gain espéré dès lors que la locataire n’aurait pas nécessairement accepté le déplafonnement du loyer et qu’il ne peut être exclu que le loyer aurait fait l’objet d’une renégociation ou que le bail n’aurait pas été renouvelé.

Enfin, ils contestent les conclusions des rapports d’expertise produits en demande pour prouver la valeur locative du bien.

S’agissant du préjudice invoqué, la société EGIM et la compagnie GAN ASSURANCES développent essentiellement les mêmes moyens en défense que les consorts [RT] et [VP]. Elles contestent la valeur locative du bien telle qu’elle est évaluée par les rapports d’expertise produits, la possibilité alléguée par la SNC [Localité 36] EJY de déplafonner le loyer et soutiennent que la perte de chance de déplafonner le loyer était en réalité inexistante.

La société GAN ASSURANCES ajoute qu’il n’est pas démontré que si la SNC [Localité 36] EJY avait été informée elle n’aurait pas contracté aux mêmes conditions.

Sur ce,

En application de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

L’article 1112-1 précise, s’agissant de l’obligation précontractuelle d’information entre cocontractants que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En l’espèce, il résulte des conclusions de la SNC [Localité 36] EJY qu’elle reproche aux vendeurs de ne pas l’avoir informée du renouvellement du bail au profit de la société locataire en date du 6 août 2018, ce qui l’a privée de la possibilité, essentielle pour elle, de délivrer un congé avec offre de renouvellement et de déplafonner le loyer.

Le préjudice dont elle réclame l’indemnisation correspond à la perte de rentabilité locative du bien acquis entre le 1er juillet 2020 et le 31 juillet 2027, soit la date d’expiration du bail.

Ce faisant, la SNC [Localité 36] EJY réclame en fait la compensation de la perte de l’avantage attendu du contrat.

Or ce préjudice, par nature, n’est pas en lien de causalité avec le manquement reproché aux vendeurs à leur obligation d’information. En effet, même si les vendeurs l’avaient pleinement informée du renouvellement du bail par acte du 6 août 2018 et donc de l’impossibilité d’augmenter le loyer jusqu’au 31 juillet 2027, la SNC [Localité 36] EJY, en acquérant le bien, aurait dû néanmoins exécuter ce bail et n’aurait donc pas pu délivrer un congé à la société locataire commerciale ni augmenter le loyer.

Dès lors, à défaut de démontrer que le préjudice allégué est en lien de causalité avec la faute reprochée aux consorts [RT] et [VP], et sans qu’il ne soit même besoin d’examiner si cette faute est caractérisée, la demande de la SNC [Localité 36] EJY sera rejetée.

Sur la responsabilité des notaires

La SNC [Localité 36] EJY fait valoir que les notaires étaient débiteurs non seulement d’un devoir de conseil à son égard mais également d’un devoir de vérification et de garantir l’efficacité juridique de l’acte. Le notaire rédacteur comme le notaire participant devaient, selon elle, vérifier la situation locative du bien et l’en informer de façon complète. Ils ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité au motif que la société EGIM ne leur aurait pas communiqué le bail renouvelé, alors qu’aucun d’entre eux n’a interrogé les vendeurs pour savoir si le bail avait été renouvelé. Ils n’ont pas été alertés par l’absence d’avis d’échéance postérieur au 1er trimestre 2018 versé au dossier.

Les notaires et leurs assureurs opposent que les notaires n’ont commis aucune faute dès lors que tant la promesse de vente que l’acte de vente comportent la situation locative du bien telle qu’elle a été portée à leur connaissance par les cédants et leur mandataire de gestion locative, la société EGIM, qui est intervenue en qualité d’intermédiaire de vente. Ils font valoir que :

cette situation locative a été scrupuleusement analysée et retranscrite,aucune information relative à un renouvellement du bail ne leur a été communiquée, la société EGIM était la seule interlocutrice de Maître [P] qui assistaient les cédants et il lui appartenait en qualité de mandataire de gestion de transmettre l’ensemble des éléments relatifs à la situation locative du bien, le notaire n’avait aucune raison de soupçonner que les éléments transmis étaient incomplets ou de douter de leur véracité, la seule mention d’honoraires ne constituant pas une information précise et documentée.

Ils contestent également l’existence d’un préjudice actuel, certain et direct, la SNC [Localité 36] EJY ne démontrant pas que pleinement informée elle n’aurait pas contracté aux mêmes conditions en l’absence de toute clause relative au caractère substantiel de l’absence de renouvellement du bail ou de la possibilité de déplafonner le loyer. Ils ajoutent que la SNC [Localité 36] EJY ne démontre pas qu’en l’absence de renouvellement du bail, elle aurait pu déplafonner le loyer.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, selon les mêmes motifs que ceux adoptés ci-dessus s’agissant de la responsabilité des vendeurs, il n’est pas démontré par la SNC [Localité 36] EJY que le préjudice dont elle se prévaut, qui correspond à la perte de rentabilité locative, est en lien de causalité avec la faute qu’elle reproche aux notaires. En effet, même pleinement informée et éclairée par les notaires, ou grâce à leurs diligences, sur la situation locative du bien, elle n’aurait pas pu en obtenir la rentabilité espérée dès lors que le bail avait été renouvelé le 6 août 2018 et qu’elle ne pouvait donc pas augmenter le loyer.

Sa demande de dommages et intérêts dirigées contre les notaires et leurs assureurs sera donc également rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [RT] et [VP] à l’encontre de la société EGIM et son assureur

Les consorts [RT] et [VP] demandent au tribunal de condamner la société EGIM et son assureur, à leur verser la somme de 30 000 euros, qui correspond à la rémunération de la société EGIM pour l’exécution d’un mandat de vente du 18 mai 2019. Ils invoquent, d’une part, un manquement de la société EGIM dans l’exécution de son mandat de gérance et d’autre part, dans l’exécution de ce mandat de vente de l’immeuble en date du 18 mai 2019.

Ils font valoir qu’en s’abstenant de les informer du renouvellement du bail commercial, au moment de la délivrance du congé, lors de l’assemblée générale du 29 mai 2019 et au moment de la signature de l’acte du 6 août 2018, ou postérieurement, et même en le dissimulant volontairement à ses mandants et aux notaires, la société EGIM a manqué à son obligation de rendre compte de sa gestion prévue à l’article 1993 du code civil.

Ils ajoutent qu’il leur était impossible d’avoir connaissance du renouvellement du bail en date du 6 août 2018 à effet au 1er août, au vu de la convocation à l’assemblée générale du 29 mai 2019, qui est antérieure, la situation locative jointe ne constituant au plus qu’une proposition et n’ayant pas été débattue lors de l’assemblée. A aucun moment selon eux, la société EGIM n’a attiré leur attention sur cette initiative et n’a jamais disposé d’un mandat spécial pourtant nécessaire en application de l’article 1988 du code civil, s’agissant d’un acte de disposition.

En réponse aux moyens en défense ils affirment que :

la pièce n°5 produite par la société EGIM, qui correspond au courrier du 5 septembre 2018, est inventée, elle n’est pas signée et la preuve de son envoi n’est pas établie, la société EGIM ne prouve par ailleurs pas le paiement d’une facture d’honoraires libellée «renouvellement bail commercial » mais ne verse qu’une inscription de dépenses dans un compte rendu de gestion regroupant des dizaines d’opérations.

Ils font valoir que le renouvellement du bail dans des conditions très avantageuses pour le preneur, sans négociation sur le loyer, leur cause un préjudice dès lors qu’ils n’ont pas eu connaissance de la possibilité de renégocier le loyer, notamment de demander son déplafonnement.

Enfin ils soutiennent qu’il est démontré que la société EGIM a participé à la vente par les échanges de mails entre elle et les notaires, qui sont annexés à l’acte. Elle était leur seule interlocutrice pour la préparation des actes et la transmission des pièces. Il lui appartenait de transmettre une situation locative actualisée, de sorte qu’en ne communiquant pas le renouvellement du bail aux notaires elle a commis une faute grave, les notaires ne pouvant en avoir autrement connaissance. Par ce manquement à une obligation de résultat, elle a induit les acquéreurs en erreur et porté atteinte à la sécurité juridique de l’opération.

La société EGIM oppose qu’elle bénéficiait d’un mandat spécial pour délivrer congé à la société locataire le 13 décembre 2017, qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information et qu’elle n’a pas participé aux négociations en vue de la cession des droits indivis à la SNC [Localité 36] EJY.

Elle fait valoir plus précisément que les consorts [RT] et [VP] et en tous cas M. [VP], gérant de la SCI du [Adresse 14], ont été informés de la délivrance du congé et du renouvellement du bail à compter du 1er août 2018 à plusieurs reprises dès lors que :

elle lui a transmis le 23 octobre 2017 une copie de la demande de renouvellement du bail de la société locataire en date du 20 octobre 2017, le compte rendu de gestion du 25 janvier 2018 indique au titre des « honoraires procédures » une dépense de 480 euros intitulée « jourdain conge offre renouvellement », cette facture ayant été réglée de même qu’une facture de 400 euros libellée « renouvellement bail commercial » pour des diligences entre le 1er août et le 31 octobre 2019,le renouvellement apparaît sur le tableau des valeurs individuelles joint au courrier du 8 mars 2018,par courrier du 5 septembre 2018, elle a transmis la copie du renouvellement du bail à M. [VP], la convocation à l’assemblée générale de la SCI du 29 mai 2018 contient le tableau des locataires au 1er mai 2018 et mentionne pour la société TRANCHE DE CAKE un bail actif jusqu’au 31 juillet 2027 et un loyer annuel de 27 500 euros, S’agissant du courrier du 5 septembre 2018, elle fait valoir que les consorts [RT] et [VP] en contestent l’existence de mauvaise foi dès lors qu’ils versent eux-mêmes aux débats plusieurs courriers de même forme qu’ils ne contestent pas avoir reçus,

Elle ajoute que :

le congé a été délivré valablement dès lors que le mandat de gérance de juillet 1993 lui confiait expressément la mission de « renouveler tous les baux et locations »,elle n’a pas participé à la vente mais elle a perçu une commission de 30 000 euros pour de nombreuses diligences antérieures dépassant sa mission de gestionnaire, comme la convocation d’assemblée générale, assistance concernant la dissolution de la SCI, estimation, compilation de documents en vue d’une vente, intervention en vue de la vente mais à un précédent candidat acquéreur, le bon de commission a donc été émis bien avant la dissolution de la SCI [Adresse 14] et pour un autre acquéreur, la société EGIM ayant été tenue à l’écart dans les négociations ultérieures avec la société PIERRE PROMOTION à laquelle s’est substituée la SNC [Localité 36] EJY, ainsi que cela résulte des échanges avec la SAS C&C Notaires, elle n’a donc pas pu vérifier l’exactitude de la retranscription par les notaires de la situation locative du bien, elle-même ayant transmis à Maître [P] l’ensemble des pièces sollicitées et notamment un compte rendu de gestion et un document intitulé « situation locative » précisant le loyer trimestriel.

La compagnie GAN Assurances soutient que la société EGIM n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gérance :

elle avait un mandat spécial pour renouveler le bail, aucune obligation d’information du mandant n’étant imposée par l’article 1988 du code civil, en tout état de cause, elle n’a pas manqué d’informer ses mandants, elle a exécuté son mandat de vente, son rôle étant limité à proposer à la vente le bien, la commission se rapportant à des diligences réalisées dans le cadre de la vente envisagée au profit d’un autre acquéreur et non contestées par les consorts [RT] et [VP], les documents relatifs à la situation locative ont bien été remis et elle a répondu aux demandes ponctuelles qui lui ont été faites par le notaire le 18 mars 2019, les notaires n’ont pas réagi à la mention des honoraires pour renouvellement du bail sur ces pièces et la société EGIM n’a pas été spécifiquement interrogée sur le renouvellement du bail,l’acquéreuse qui soutient que la situation locative du bail était essentielle pour elle aurait dû vérifier cette situation avec prudence et diligence, la société EGIM avait également informé ses mandants du renouvellement du bail, s’agissant du préjudice de 30 000 euros, il n’est pas qualifié ni justifié dans son montant.En tout état de cause, la société GAN Assurances demande l’application des limites de garanties applicables, qui sont opposables aux tiers.

Sur ce,

En application des articles 1191 et suivants du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et est tenu de rendre compte de cette gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient au cocontractant créancier de rapporter la preuve du préjudice résultant de l’inexécution contractuelle de son cocontractant.

En l’espèce, il est constant que la société EGIM était la mandataire de la SCI du [Adresse 15], puis de l’indivision, pour la gestion locative de l’immeuble situé [Adresse 15] à Paris 15ème.

Elle s’était également vue confier le 18 mai 2019, par la SCI du [Adresse 15], un mandat de vente n°247 portant sur l’immeuble litigieux aux termes duquel sa rémunération était fixée à 30 000 euros.

Les consorts [RT] et [VP] reprochent différents manquements à la société EGIM et en particulier un manquement à son devoir de reddition des comptes et d’information s’agissant du renouvellement du bail.

Ils ne qualifient pas précisément leur préjudice mais il se déduit de leur demande d’indemnisation à hauteur de 30 000 euros, qui correspond, ainsi qu’ils le confirment, à la rémunération de la société EGIM prévue par le mandat de vente précité, que le préjudice qu’ils invoquent correspondent au paiement de cette commission.

Contrairement à ce qu’indique la société EGIM, et même si elle produit un bon de commission du 18 mai 2019 par lequel les gérants de la SCI du [Adresse 15] ont donné leur accord pour que la commission de 30 000 euros soit « versée à la SAS EGIM pour son intervention dans la vente de 1 500 sur les 1 800 parts existantes de la SCI au profit de Mr [BX] (ou de toute autre société qu’il se substituerait) », il ressort bien de la clause négociation de l’acte du 31 octobre 2019 par lequel la SNC [Localité 36] EJY a acquis les droits indivis que la vente a été négociée par la « la société EGIM titulaire d’un mandat donné par la SCI [Localité 36] sous le numéro 247 en date du 18 mai 2019 non encore expiré, ainsi déclaré ». La société EGIM est donc bien intervenue dans la vente litigieuse.

Toutefois, les consorts [RT] et [VP] n’expliquent pas en quoi les éventuels manquements de la société EGIM dans l’exécution de son mandat de vente leur cause un préjudice personnel, dès lors qu’ils ont bien vendu leurs droits à la SNC [Localité 36] EJY, à un prix qu’ils ne critiquent pas et dès lors enfin que les demandes d’indemnisation de la SNC [Localité 36] EJY sont rejetées.

Ils évoquent également un manquement de la société EGIM dans l’exécution de son mandat de gestion pour ne pas les avoir informés du renouvellement du bail dans des conditions avantageuses pour le preneur, sans négociation sur le loyer, et ils soutiennent que ce manquement leur aurait causé un préjudice dès lors qu’ils n’ont pas eu connaissance de la possibilité de renégocier le loyer.

Toutefois, ce préjudice est sans aucun lien avec la somme en fait réclamée par eux, qui correspond, d’après leurs propres dires, à la rémunération de la société EGIM dans le cadre du mandat de vente. Il est au surplus observé qu’à supposer qu’ils aient effectivement été tenus par la société EGIM dans l’ignorance de la délivrance du congé puis du renouvellement du bail, les consorts [RT] et [VP] avaient en tout état de cause connaissance de l’expiration du bail au 31 juillet 2018 et ont donc accepté son renouvellement tacite à des conditions encore moins avantageuses que celles finalement négociées par la société EGIM, de sorte qu’ils ne démontrent pas qu’ils envisageaient d’augmenter le loyer.

Dès lors, sans qu’il ne soit besoin d’examiner si la société EGIM a commis des fautes dans l’exécution de l’un ou l’autre des mandats qui lui étaient confiés, la demande de dommages et intérêts des consorts [RT] et [VP] sera rejetée, en l’absence de démonstration d’un préjudice.

En l’absence de toute condamnation des consorts [RT] et [VP], des notaires, de la société EGIM et de son assureur, il n’y a pas lieu d’examiner leurs demandes de garantie qui sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

La SNC [Localité 36] EJY, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Bérangère MONTAGNE et Maître Roger DENOULET.

L’équité commande de rejeter l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Mme [Y] [KH], Mme [U] [MV], M. [E] [MV], Mme [I] [D], M. [F] [D], Mme [T] [D], Mme [X] [D], Mme [XD] [D], Mme [K] [VP], M. [JN] [VP] et M. [L] [VP] tendant à écarter des débats les pièces n° 6 et 7 de la SN [Localité 36] EJY et la pièce n°5 de la société EGIM,

Rejette les demandes de la SNC [Localité 36] EJY tendant à :

Condamner in solidum Mme [Y] [KH], Mme [U] [MV], M. [E] [MV], Mme [I] [D], M. [F] [D], Mme [T] [D], Mme [X] [D], Mme [XD] [D], Mme [K] [VP], M. [JN] [VP], M. [L] [VP] [WJ] ainsi que la SAS C&C Notaires, prise en la personne de Maître [R] [OF] et la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES, prise en la personne de Maître [M] [P] et leur assureur, la compagnie des MUTUELLES DU [Localité 35] ASSURANCES, à lui payer la somme de 423 855,83 euros en réparation de son préjudice financier, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 février 2020, Juger que les MUTUELLES DU [Localité 35] ASSURANCES IARD devront, en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, garantir la SAS C&C Notaires et la SELAS AGUESSEAU NOTAIRES,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [KH], Mme [U] [MV], M. [E] [MV], Mme [I] [D], M. [F] [D], Mme [T] [D], Mme [X] [D], Mme [XD] [D], Mme [K] [VP], M. [JN] [VP] et M. [L] [VP] dirigée contre la société EGIM et la compagnie GAN ASSURANCES,

Condamne la SNC [Localité 36] EJY aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Bérangère MONTAGNE et Maître Roger DENOULET conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 37] le 20 Mars 2025

La Greffière Le Président

Sylvie CAVALIE Jérôme HAYEM