RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 10 mars 2026

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 24/01449 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MN7M

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

2E Demande de réinscription après radiation ou caducité

AFFAIRE :

Monsieur [I] [K]

Madame [Q] [G] épouse [K]

C/

S.N.C. AT’OME MSA LES [W]

DEMANDEURS

Monsieur [I] [K]

né le 24 Juillet 1946 à GENNEVILLIERS (92230)

Madame [Q] [G] épouse [K]

née le 09 Février 1946 à SENS (89100)

demeurant 164 C route de Maromme

76130 MONT SAINT AIGNAN

représentés par Maître Fabrice LEGLOAHEC de la SELARL D’AVOCATS LEGLOAHEC LEGIGAN, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 152

DÉFENDERESSE

S.N.C. AT’OME MSA [P] BULINS

dont le siège social est sis 107, Allée François Mitterrand

76100 ROUEN

représentée par Maître Pierre-Xavier BOYER de la SELARL AUDICIT, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 58

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 12 janvier 2026

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 mars 2026

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

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*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 16 mars 2018, la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] a vendu à M. [I] [K] et Mme [Q] [G] un appartement en état futur d’achèvement situé 164 C, Route de Maromme à MONT SAINT AIGNAN au prix de 395 000 euros.

La livraison est intervenue le 18 avril 2019 avec réserves.

Considérant que l’immeuble était affecté de désordres et que les réserves n’avaient pas fait l’objet de travaux de reprise, par acte du 5 mars 2020, M. [I] [K] et Mme [Q] [G] ont fait assigner la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter l’organisation d’une expertise.

Par ordonnance du 15 octobre 2020 le président du tribunal judiciaire de Rouen a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [M].

Par acte du 7 octobre 2021, M. [I] [K] et Mme [Q] [G] a fait assigner la société en nom collectif AT’OME MSA [P] BULINS et ont sollicité le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport daté du 14 juillet 2023.

***

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 15 mai 2025, M. [I] [K] et Mme [Q] [G] demandent au tribunal de :

« 1. Déclarer leur action recevable, bien fondée et y faire droit,

2. Donner acte aux époux [K] de leur reprise d’instance,

3. Constater que la SNC AT’OME MSA [P] [W] n’a pas levé l’intégralité des réserves mentionnées par les maîtres d’ouvrage dans le délai imparti,

En conséquence, condamner la SNC AT’OME MSA [P] [W] à indemniser Monsieur et Madame [K] de la somme de 7 380 euros correspondant aux travaux restant à faire pour lever les réserves :

— Point 2 : finition sous-face VR à parfaire = 5 980 TTC

— Point 4 : choc sur la partie basse gauche accès SDB = 1 000 euros TTC

— Point 5 : finition pénétration et alimentation radiateur SDB à parfaire = 100 euros TTC

— Point 10 : manque habillage radiateur de la chambre 2 = 300 euros TTC

4. Condamner la SNC AT’OME MSA [P] [W] à verser aux époux [K] la somme de 1 818, 34 euros au titre des travaux de reprise effectués à leurs frais,

5. Condamner la SNC AT’OME MSA [P] [W] à verser aux époux [K] la somme de 2 734 euros au titre de l’exonération de taxe foncière dont ils auraient dû bénéficier,

6. Condamner la SNC AT’OME MSA [P] [W] à verser aux époux [K], au titre

de leur préjudice de jouissance, la somme de :

— A titre principal : 3 789, 40 euros

— A titre subsidiaire : 1 705, 23 euros

7. Condamner la SNC AT’OME MSA [P] [W] à verser aux époux [K] la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

8. Condamner la SNC AT’OME MSA [P] [W] à verser aux époux [K] la somme de 429, 20 euros au titre des frais liés au constat d’huissier de justice,

9. Condamner la SNC AT’OME MSA [P] [W] au paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et de la procédure d’expertise judiciaire,

10. Débouter la SNC AT’OME MSA [P] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

11. Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit. »

***

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] demande au tribunal de :

« – débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à leur verser la somme de 1 818, 34 euros au titre de travaux de reprise effectués à leurs frais ;

— débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à leur verser la somme de 7 380 euros au titre de travaux de finition des réserves partiellement levées ;

— débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à leur verser la somme de 2 734 euros au titre de l’exonération de taxe foncière ;

— débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à leur verser la somme de 3 789, 40 euros, et titre principal, ou la somme de 1 705, 23 euros à titre subsidiaire, au titre d’un préjudice de jouissance ;

— débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à leur verser la somme de 429, 20 euros au titre de frais liés à un constat d’huissier établi à leur demande ;

— débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à leur verser la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— LIMITER la condamnation de la SNC AT’OME MSA [P] [W] à la somme de 3 200 euros TTC, au titre des travaux restant à faire pour lever les réserves dans l’appartement de Monsieur et Madame [K] ;

— condamner Monsieur et Madame [K] de verser à la SNC AT’OME MSA [P] [W] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; »

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

L’ordonnance de clôture a pris effet le 10 mars 2026.

MOTIVATION

1. Sur les demandes principales

1.1. Sur les désordres réservés

M. [I] [K] et Mme [Q] [G] estiment que certains désordres ayant fait l’objet de réserves n’ont pas été repris. La société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] ne conteste pas que certains désordres n’ont pas encore été reprise mais estime qu’il revenait aux demandeurs de s’assurer que l’entreprise mandatée pour la reprise des désordres exécute correctement celles-ci. Elle conteste par ailleurs le quantum du coût des reprises.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil :

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

En l’espèce, le procès-verbal de livraison du 18 avril 2019 fait état de nombreuses réserves. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que parmi ces réserves, 4 n’ont toujours pas fait l’objet de travaux de reprises :

— Point 2 : finition sous-face des volets-roulants à parfaire,

— Point 4 : choc sur la partie basse gauche de l’accès à la salle-de-bains,

— Point 5 : finition pénétration et alimentation du radiateur de la salle-de-bains,

— Point 10 : manque habillage du radiateur de la chambre n° 2.

Contrairement à ce que soutient la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W], il lui revenait de s’assurer que l’entreprise mandatée pour effectuer les travaux de reprise exécute correctement ceux-ci. La société défenderesse tenue d’une obligation de résultat quant à l’exécution des travaux de reprise, est donc responsable des préjudices subis du fait des désordres réservés.

Concernant la finition des sous-face des volets-roulants, l’expert évalue la reprise de ces désordres à la somme forfaitaire de 2 000 euros. Si M. [I] [K] et Mme [Q] [G] soutiennent que cette évaluation est insuffisante et versent aux débats un devis d’un montant de 5 980 euros, il y a lieu de noter que ce devis n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire au cours des opérations d’expertise et que l’expert n’a pas pu se prononcer dessus. En outre, il ressort du procès-verbal de livraison que seules les sous-faces des volets-roulants du séjour ont fait l’objet de réserves. Or le devis présenté fait état du remplacement d’autres volets-roulants. Il conviendra dès lors d’évaluer le coût de reprise de ces désordres à la somme de 3 117, 95 euros correspondant aux seules reprises des désordres affectant les volets-roulants du séjour.

S’agissant du choc sur la partie basse gauche de l’accès à la salle-de-bains, l’expert estime que le remplacement de la porte de la salle-de-bains est nécessaire et évalue celui-ci à la somme de 1 000 euros. Les parties s’accordent sur ce quantum qui sera donc retenu dans l’évaluation du préjudice.

S’agissant de la finition concernant le radiateur de la salle-de-bains, l’expert ainsi que les parties conviennent d’évaluer le coût de ces reprises à la somme de 100 euros. Cette somme sera donc retenue dans l’évaluation du préjudice.

Concernant le manque d’habillage du radiateur de la chambre n° 2, il conviendra de retenir l’évaluation du coût de reprise réalisée par l’expert, soit la somme de 3 00 euros.

La société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] sera donc condamnée à payer à M. [I] [K] et Mme [Q] [G] la somme de 4 517, 95 euros au titre de la reprise des désordres.

1.2. Sur les autres désordres

M. [I] [K] et Mme [Q] [G] estiment avoir déboursé des sommes au titre de la reprise de désordres apparus après la livraison. Ils indiquent également avoir subi un préjudice de jouissance du fait de désordres apparus après la livraison.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Au sens de cet article, l’action en responsabilité contractuelle fondée sur les dommages dits intermédiaires, qui concerne des désordres se manifestant après réception mais n’entrant pas dans la catégorie de ceux visés aux articles 1792 et suivants du code civil est une action en responsabilité pour faute prouvée.

En l’espèce, concernant la pose de 4 pièces modélisées pour l’embout de latte de la véranda, le joint de la salle de bain et la fourniture et pose d’une prise de cuisine, M. [I] [K] et Mme [Q] [G] ne démontrent pas en quoi ces reprises ont été rendues nécessaires par les désordres ayant fait l’objet de réserves. Ils doivent donc être considérés comme des désordres intermédiaires.

De même, il n’est pas contesté que les rayures affectant le double vitrage de la chambre n° 2 ainsi que le dysfonctionnement du volet de la chambre n° 1 n’ont pas fait l’objet de réserves et sont survenus après le délai d’un mois suivant la livraison de l’immeuble.

Ces désordres relèvent donc du régime des désordres dits intermédiaires supposant la démonstration d’une faute du vendeur et non, comme le soutiennent M. [I] [K] et Mme [Q] [G] du régime de l’article 1642-1 du code civil lequel suppose que les désordres aient été apparents dans un délai d’un mois suivant la livraison du bien et réservés.

Or M. [I] [K] et Mme [Q] [G] n’allèguent ni ne démontrent l’existence d’une faute commise par la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W].

En conséquence, les demandes de M. [I] [K] et Mme [Q] [G] au titre de la reprise de ces désordres ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance causé par le dysfonctionnement du volet de la chambre n° 1 seront rejetées.

1.3. Sur la taxe foncière

M. [I] [K] et Mme [Q] [G] estiment que la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] avait l’obligation de leur fournir le formulaire H2 leur permettant de bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Ils considèrent que la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] leur ayant envoyé ce document trop tardivement, ils ont dû payer cette taxe foncière leur causant ainsi un préjudice.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 16 mars 2018 :

« D/ – Impôts :

Les impôts et contributions de toute nature auxquels donneront lieu les BIENS vendus seront à la charge de l’ACQUÉREUR à compter de la date à laquelle, le VENDEUR lui aura notifié que les BIENS sont mis à sa disposition dans les conditions ci-dessus prévues sous le titre « Constatation de l’Achèvement des Ouvrages et Prise de Possession ».

Il est rappelé que, sauf délibération contraire prise par la Commune dans les conditions prévues à l’article 1639 A du code général des impôts en ce qui concerne la part de taxe foncière qui lui revient, l’article 1383-1- du code général des impôts exonère de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celles de leur achèvement notamment les constructions nouvelles.

Toutefois, l’article 1406-11 du même code subordonne le bénéfice de l’exonération temporaire sus visée à l’obligation pour le propriétaire de souscrire une déclaration spéciale auprès de l’administration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours du changement qui affecte les propriétés, en l’occurrence l’achèvement des travaux.

Il appartiendra à l’ACQUÉREUR aux présentes, en tant que propriétaire, de faire son affaire personnelle dans le délai précisé ci-dessus de la déclaration d’achèvement des travaux des BIENS présentement vendus auprès du centre des finances publiques dont ils relèvent, et auprès duquel il pourra obtenir les renseignements et imprimés nécessaires »

Par un courrier du 27 mars 2019 la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] a proposé à M. [I] [K] et Mme [Q] [G] d’envoyer pour leur compte le document H2. Toutefois ce courrier ne consiste pas en un avenant au contrat de vente par lequel la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] s’engagerait finalement à procéder à la déclaration d’achèvement des travaux par le biais du document « H2 » pour le compte des acquéreurs.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutiennent M. [I] [K] et Mme [Q] [G], le document « H2 » est un document « cerfa » accessible à tous, de sorte que les demandeurs ne sauraient se prévaloir d’une impossibilité de se le procurer en l’absence d’une transmission de ce document par la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W].

Dès lors, la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] n’avait ni l’obligation de transmettre le document « H2 » à M. [I] [K] et Mme [Q] [G], ni de procéder à son dépôt auprès de l’administration pour le compte de M. [I] [K] et Mme [Q] [G].

En conséquence, la demande de M. [I] [K] et Mme [Q] [G] au titre de la taxe foncière sera rejetée.

2. Sur la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice des droits de la défense constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le demandeur ne rapporte pas la preuve de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol. Il ne démontre pas plus l’existence d’un préjudice distinct des autres préjudices allégués et qui aurait été causé par la résistance abusive alléguée. Sa demande sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W], qui succombe in fine, supportera les dépens, comprenant les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Concernant les frais de constat de commissaire de justice, dans la mesure où certains désordres n’ont toujours pas été repris par la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W], ces frais apparaissent nécessaires à l’exercice par M. [I] [K] et Mme [Q] [G] de leurs droits, de sorte qu’ils seront compris dans les frais irrépétibles.

La société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] sera condamnée à payer à M. [I] [K] et Mme [Q] [G] une somme de 5 429, 20 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire et susceptible d’appel,

CONDAMNE la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] à payer à M. [I] [K] et Mme [Q] [G] la somme de 4 517, 95 euros au titre de la reprise des désordres ;

REJETTE la demande de M. [I] [K] et Mme [Q] [G] au titre des travaux de reprise effectués ;

REJETTE la demande de M. [I] [K] et Mme [Q] [G] au titre de l’exonération de taxe foncière ;

REJETTE la demande de M. [I] [K] et Mme [Q] [G] au titre de leur préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de M. [I] [K] et Mme [Q] [G] au titre d’une résistance abusive ;

CONDAMNE la société en nom collectif AT’OME MSA [P] BULINS aux entiers dépens,

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société en nom collectif AT’OME MSA [P] [W] à payer à M. [I] [K] et Mme [Q] [G] la somme de 5 429, 20 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.