TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :17/04/2026

à : Me. GARCIA José

Me. TOUATI Jean-Philippe

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11132

N° Portalis 352J-W-B7J-DBPFV

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSES

Madame [C] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître José michel GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0056

Madame [N] [K] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître José michel GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0056

DÉFENDERESSE

Madame [H] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-philippe TOUATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A1003 substitué par Maître Evanthia REVEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A1003

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la

protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11132 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPFV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 26 avril 1988, M. [Y] [B] et Mme [H] [L] épouse [B] ont pris à bail, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 1]. Il est constant que le bail a été attribué à cette dernière après le jugement de divorce des époux rendu le 26 mars 1998 par le tribunal de grande instance de Paris.

Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] ont acquis la pleine propriété du bien le 5 octobre 2023.

Un congé pour reprise au profit de M. [W] [K] et Mme [U] [K], parents des bailleresses, à effet du 5 octobre 2025, a été adressé par lettre recommandée avec avis de réception le 16 octobre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 septembre 2025, le conseil de Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] a rappelé à Mme [H] [L] l’obligation de libérer les lieux au plus tard, le 5 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025 remis au greffe le 4 décembre suivant, Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] ont fait assigner Mme [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’ordonner son expulsion et de la condamner à payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation.

A l’audience du 10 mars 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T], représentées par leur conseil, se référant à leurs dernières conclusions, demandent de :

— constater le congé,

— rejeter les demandes de Mme [H] [L],

— ordonner l’expulsion du logement situé [Adresse 1] de Mme [H] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles de Mme [H] [L],

— condamner Mme [H] [L] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 800 euros jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— condamner Mme [H] [L] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, à recouvrer par la SELARL ANTELIS GARCIA.

À l’appui de ses prétentions, Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé a été régulièrement donné à Mme [H] [L] en respectant le délai de deux ans et qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 5 octobre 2025. Elles énoncent qu’elles justifient être propriétaires du bien, que Mme [H] [L] a bien réceptionné le congé et qu’elles ont satisfait à l’obligation de lui proposer un logement.

Sur les demandes reconventionnelles, Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] indiquent que les désordres affectant le logement n’ont jamais été signalés auparavant alors que Mme [H] [L] y réside depuis trente-huit ans et que cette dernière ne démontre pas avoir satisfait à son obligation d’entretien du plafond, des sols, des revêtements muraux, des prises électriques et des huisseries. Elles indiquent que les photographies produites n’établissent pas la présence de rats dans le logement et que le syndic procède régulièrement à une dératisation, notamment à leur demande.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11132 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPFV

Sur les demandes indemnitaires, Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] estiment que le préjudice de jouissance est imputable à Mme [H] [L], qui a attendu plusieurs dizaines d’années avant de signaler l’état de son appartement et que le préjudice moral n’est pas établi. Elles ajoutent qu’aucune preuve n’est produite de la suspension de l’aide au logement. Elles arguent enfin de ce que les attestations produites par celle-ci sont peu probantes, car venant de la famille proche qui a intérêt direct à l’issue du litige.

À l’audience, Mme [H] [L], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande de :

— déclarer nul le congé,

— débouter Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] de leurs demandes,

À titre reconventionnel,

— condamner Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] à procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quarante-cinq jours suivant la signification de la décision à intervenir, à l’ensemble des diligences et travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et, notamment :

— la reprise des désordres affectant les plafonds, ce qui implique non seulement la réfection des fissures apparentes mais également le signalement au syndic de copropriété afin que soient examinés et traités les éventuels désordres affectant les parties communes,

— la réfection des sols et des revêtements muraux dégradés,

— la mise en conformité de l’installation électrique,

— la réfection des huisseries et la restauration d’une étanchéité conforme,

— condamner Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] à diligenter, à leurs frais, à procéder à la dératisation complète de l’appartement et à en informer le syndic de copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trente jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] à communiquer l’ensemble des quittances des loyers dus depuis le mois d’octobre 2025, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] à lui payer, à titre de dommages et intérêts :

—  10 010,62 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  3 000 euros en réparation du préjudice moral,

—  1 005 euros en réparation du préjudice financier résultant de la suspension de l’aide au logement par la Caisse d’allocations familiales,

— condamner Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI.

À l’appui de ses prétentions, Mme [H] [L] fait valoir que le congé ne respecte pas les formalités de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, car, d’une part, celui-ci a été notifié par lettre recommandée à Mme [M] [L] et non à Mme [H] [L] et que la signature sur le recommandé n’est pas la sienne ; que, d’autre part, faute d’avoir reçu notification du congé, elle n’a pas pu utilement préparer utilement ses démarches de relogement ; qu’enfin, il ne lui a jamais été proposé d’offre de relogement alors qu’elle a le statut de locataire protégé au regard de son âge et de son niveau de ressources.

Mme [H] [L] fait également valoir, au visa des article 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2022, que Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent. Elle indique que le logement est affecté de plusieurs désordres (dégradations des plafonds, sols, installations électriques, huisseries) et qu’il est infesté de souris et qu’aucune suite n’a été donnée par ses bailleresses à ses signalements. Elle conteste le fait que les désordres invoqués relèvent d’une obligation d’entretien du locataire. Elle énonce que la persistance de ces désordres dans son lieu de vie a engendré un stress quotidien, un sentiment d’insécurité constant et une altération significative de ses conditions d’existence.

Mme [H] [L] fait enfin valoir, au visa de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, que celle-ci ne reçoit plus ses quittances de loyer depuis le mois d’octobre 2025 alors qu’elle doit en justifier auprès de la Caisse d’allocations familiales, ce qui lui cause un préjudice financier direct.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, un congé pour reprise a été notifié à Mme [H] [L] le 16 octobre 2023 avec effet au 5 octobre 2025.

Il y a lieu de rappeler en premier lieu qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la régularité d’un congé ou sur sa nullité. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Il résulte de l’extrait de l’acte de mariage versé aux débats que Mme [H] [L] est âgée de soixante-neuf ans à la date d’effet du congé. Selon son avis d’impostion sur les revenus de l’année 2023, ceux-ci s’élèvaient durant cette année à 5 744 euros et étaient donc inférieurs au plafond de 25 165 euros fixé pour un ménage d’une personne à [Localité 1] par l’annexe I de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, en vigueur au jour de la notification du congé.

Il s’ensuit que, dans le cadre du congé donné, Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] avaient l’obligation de proposer à leur locataire une offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et ce, dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement.

Or, s’il résulte des pièces produites par les demanderesses qu’elles ont recherché pour Mme [H] [L] un bien susceptible de correspondre aux critères définis par la loi, il n’est justifié d’aucune offre concrète de logement proposée à celle-ci. Le courriel du 3 mars 2026 attribué à un agent immobilier qui affirme avoir proposé à plusieurs reprises des appartements à cette dernière après l’acquisition du bien par Mme [C] [K] et Mme [N] [K] [T] est insuffisant pour considérer que ces dernières ont satisfait à leur obligation. L’absence de toute autre précision sur les caractéristiques des logements qui auraient été proposés à Mme [H] [L] ne permet en effet pas de justifier qu’au moins l’un d’eux était conforme aux exigences du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur la régularité du congé. Celui-ci ne permet pas de considérer que le trouble constitué par le maintien dans les lieux de Mme [H] [L] après la date d’effet du congé est illicite de manière manifeste, de sorte que les conditions du référé ne sont pas réunies.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et de celles subséquentes.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux, de dératisation et de communication des quittances

Il résulte du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cette obligation est applicable aux contrats prévus par cette loi ainsi qu’à ceux visés à son article 2.

L’article 20-1 de cette même loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

En l’espèce, Mme [H] [L] s’appuie tout d’abord sur un procès-verbal de constat établi le 13 janvier 2026 par un commissaire de justice révélant un certain nombre de désordres dans l’appartement.

Cependant, bien que la régularité du congé donné à Mme [H] [L] souffre d’une contestation sérieuse, celui-ci n’est pas annulé, faute pour cette dernière d’avoir dûment saisi au fond le juge des contentieux de la protection à cette fin, de sorte que sa qualité actuelle demeure celle d’occupante sans droit ni titre d’un logement. Or, les obligations dont elle réclame l’exécution relèvent d’un cadre contractuel et donc, en l’état, ne s’appliquent pas à sa situation.

Le même raisonnement doit être tenu au sujet de sa demande de délivrance de quittances depuis le mois d’octobre 2025, mois de prise d’effet du congé. Mme [H] [L] la fonde sur l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, qui oblige le bailleur à la délivrance d’une quittance au preneur dans le cadre du bail. Cette obligation requiert l’existence d’une relation qui fait défaut dans la situation de Mme [H] [L] depuis le mois d’octobre 2025, mois à compter duquel elle réclame ces documents.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11132 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBPFV

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur ces différentes demandes.

Sur les demances de provision

Il résulte du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Cet article prévoit également que les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 précisent les caractéristiques du logement décent.

L’annexe au décret du 26 août 1987 liste les réparations ayant le caractère de réparations locatives.

En l’espèce, selon le procès-verbal établi le 13 janvier 2026 par commissaire de justice à la requête de Mme [H] [L], les constatations suivantes ont été faites dans le logement : plaques de plafond lézardées sur toute la largeur et présence d’une légère flèche, revêtement au sol vétuste et affaissement prononcé au pas de la porte de la cuisine, présence d’une ou deux prises électriques descellées et vétustes, fissuration importante de la traverse supérieure de la fenêtre de la cuisine ainsi qu’une dégradation et un manque de maçonnerie au bord de celle-ci.

Mme [H] [L] produit par ailleurs la photographie d’une souris dans une pièce de son habitation ainsi que quatre attestations récentes de proches confirmant la présence de ce nuisible dans le logement depuis plusieurs mois et un échange de courriels de juin 2023 signalant cette situation et divers autres désordres précédemment mentionnés.

Au vu de ces éléments, la dégradation du logement occupé par Mme [H] [L] n’apparaît pas contestable, ce qui en affecte les conditions d’occupation. Toutefois, elle ne caractérise pas avec l’évidence requise en référé une situation d’indécence au regard des caractéristiques définis par le décret du 20 janvier 2002. Par ailleurs, compte tenu du caractére récent des signalements (depuis 2023) au regard de la durée d’occupation du bien par la défenderesse (près de trente-huit ans), il n’est pas plus établi avec l’évidence requise en référé que la dégradation du logement est imputable à un manquement des bailleresses à leur obligation plus qu’à un défaut d’entretien de la part de Mme [H] [L].

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision.

Il en sera de même de la demande de provision à valoir sur le préjudice financier du fait de l’absence de transmission de quittances à Mme [H] [L], compte tenu de la solution sur la demande de condamnation à les lui adresser.

Sur les demandes accessoires

Aucune des demandes des parties n’étant satisfaite, chacune d’elles supportera la charge de ses propres dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes aux fins de voir constater la régularité du congé et aux fins de prononcer sa nullité ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et de celles subséquentes ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles aux fins de condamnation à diverses mesures et de celles aux fins de paiement de provisions ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris le 17 avril 2026

le Greffier le Président