TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie HUMBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05789 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAI

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 mars 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B],

[Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Sophie HUMBERT, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 mars 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05789 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2009, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. et Mme [Z] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 453,30 euros.

Par avenant du 17 janvier 2020, et suite au divorce de M. et Mme [Z] [B], le bail a été modifié au seul nom de M. [Z] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12.047,27 euros, exception faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [B] le 11 mai 2023.

Par assignation du 6 mai 2024, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

19.268,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, et transmis contradictoirement aux parties.

Le dossier a été successivement renvoyé lors des audiences du 12 septembre 2024 et du 5 novembre 2024 afin notamment qu’un avocat soit désigné par le bureau d’aide juridictionnelle pour assurer la défense de M. [Z] [B].

À l’audience du 20 décembre 2024, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 décembre 2024, s’élève désormais à 24.734,28 euros. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [B] expose avoir connu une période difficile, avec une période de détention, un divorce, suivi d’une dépression à compter de 2020. Il précise que c’est à cette période qu’il a rencontré des difficultés à payer son loyer. Il soutient verser tous les mois un montant de 170 euros à son bailleur et ajoute qu’il avait retrouvé un emploi familial en 2023 mais que son activité a cessé suite à un grave accident du travail.

Si M. [Z] [B] justifie avoir déposé un plan de surendettement, il n’est pas justifié des suites données par la commission de surendettement à ce dossier.

Il ajoute percevoir une indemnité journalière de 644 euros et avoir déposé un dossier de surendettement.

M. [Z] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12.047,27 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juillet 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Z] [B] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Par ailleurs, M. [Z] [B] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, et ce malgré un versement régulier de 170 euros par mois.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de M. [Z] [B] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence de son fils de 17 ans au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2024, M. [Z] [B] lui devait la somme de 24.225,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 12.047,27 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7221,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 857 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, des nombreux justificatifs témoignant de la précarité de sa situation de santé et de sa santé économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juin 2009 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [Z] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 11 juillet 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 24.225,99 euros (vingt-quatre mille deux cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 12047,27 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7221,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 857 euros (huit cent cinquante-sept euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 mai 2023 et celui de l’assignation du 6 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge