TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/50635

RG 25/50636

— N° Portalis 352J-W-B7I-C6NCR

N° : 4

Assignation du :

13 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 25 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 10] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 10], Madame [B] [H]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEUR

Monsieur [N] [F]

né le 28 octobre 1974 à [Localité 9] (14)

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5], lot de copropriété n°12, bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001.

Par acte du 13 janvier 2025, la ville de Paris l’a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

La jonction des deux instances enregistrées sous les numéros de RG 25/50635 et 25/50636 a été prononcée à l’audience du 28 janvier 2025 et l’affaire renvoyée au 10 juin 2025.

Aux termes de conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 juin 2025, la ville de [Localité 10] sollicite de :

A titre principal,

— juger que M. [F] a enfreint les dispositions des articles L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001 de l’immeuble du [Adresse 2] (constituant le lot n°12) ;

— et condamner M. [F] à verser une amende civile de 50 000 euros ;

— Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre subsidiaire,

— juger que M. [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2018 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans e bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001 de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot n°12) ;

— Et condamner M. [F] à une amende civile de 10 000 euros ;

— Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

— juger que M. [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2019 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans e bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001 de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot n°12) ;

— Et condamner M. [F] à une amende civile de 10 000 euros ;

— Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

— juger que M. [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2020 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans e bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001 de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot n°12) ;

— Et condamner M. [F] à une amende civile de 10 000 euros ;

— Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

— juger que M. [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2021 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans e bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001 de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot n°12) ;

— Et condamner M. [F] à une amende civile de 10 000 euros ;

— Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

— juger que M. [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2022 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans e bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001 de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot n°12) ;

— Et condamner M. [F] à une amende civile de 10 000 euros ;

— Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

— juger que M. [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2023 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l’appartement situé dans e bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001 de l’immeuble du [Adresse 4] (constituant le lot n°12) ;

— Et condamner M. [F] à une amende civile de 10 000 euros ;

— Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 324-2-1 du code du tourisme ;

En tout état de cause,

— débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [F] à verser à la ville de [Localité 10] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [F] demande au président du tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— juger que la ville de [Localité 10] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 et du calepin des propriétés fournis par les services de la ville de [Localité 10] constituant la base légale de l’assignation ;

— juger qu’il a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublé de tourisme ;

— juger de sa bonne foi ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de M. [F] ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 10] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieures ;

A titre subsidiaire,

— juger de sa bonne foi et de ses diligences ;

— juger de sa situation personnelle et de sa coopération avec la ville de [Localité 10] ;

— juger la cessation totale de la supposée infraction ;

En conséquence,

— le condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 637-1 du code de la construction et de l’habitation et de sa coopération avec la ville de [Localité 10] ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne trouvait pas justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

— juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que les années 2018 et 2019 sont prescrites ;

En conséquence,

— le condamner à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

Sur la demande de condamnation au titre des dépassements de la limite de 120 jours durant les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 :

A titre subsidiaire,

— juger que le local litigieux constitue sa résidence secondaire ;

— juger que les années 2018 et 2019 sont prescrites ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à une amende civile de 10 000 euros au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code de tourisme pour avoir offert en location de courte durée pendant plus de 120 jours le local litigieux en 2018 ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à une amende civile de 10 000 euros au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code de tourisme pour avoir offert en location de courte durée pendant plus de 120 jours le local litigieux en 2019 ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à une amende civile de 10 000 euros au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code de tourisme pour avoir offert en location de courte durée pendant plus de 120 jours le local litigieux en 2020 ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à une amende civile de 10 000 euros au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code de tourisme pour avoir offert en location de courte durée pendant plus de 120 jours le local litigieux en 2021 ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à une amende civile de 10 000 euros au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code de tourisme pour avoir offert en location de courte durée pendant plus de 120 jours le local litigieux en 2022 ;

— débouter la ville de [Localité 10] de sa demande de condamnation à une amende civile de 10 000 euros au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code de tourisme pour avoir offert en location de courte durée pendant plus de 120 jours le local litigieux en 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal devait entrer en condamnation,

— juger que le montant de 40 000 euros à titre des dépassements des années 2020 à 2023 est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que les estimations de la ville de [Localité 10] sont disproportionnées ;

En conséquence,

— le condamner à une amende civile par dépassement dont le montant ne pourrait excéder 1 500 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

En tout état de cause,

— juger que l’équité ne commande pas qu’il soit condamné au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 10] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation :

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 10], et notamment du constat de location meublée touristique du 14 mars 2024, établi par Mme [R], en sa qualité de contrôleuse assermentée, que M. [F] a mis son appartement situé [Adresse 3], lot de copropriété n°12, bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 01001, en location via la plateforme Airbnb à compter du mois de mai 2016.

Le logement n’est pas la résidence principale du défendeur, ce dernier ayant résidé à Bangkok en Thaïlande jusqu’en 2021, puis ayant fixé sa domiciliation fiscale au [Adresse 8] à son retour. Il résulte du constat de location meublée touristique que M. [F] a indiqué avoir effectué des démarches auprès du Trésor public pour établir sa résidence principale au [Adresse 3] pour les années 2021, 2022 et 2023, postérieurement au rendez-vous avec les services de la ville de [Localité 10] en septembre 2023, de sorte que durant la période des locations courtes durées du local litigieux, ce dernier constituait bien sa résidence secondaire.

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 10] que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet, la fiche H2, datée du 29 janvier 1971, comporte bien l’adresse du [Adresse 2] et mentionne le nom de la propriétaire du local, Mme [K], née [W], ainsi que celui de sa fille, Mme [T] [K], occupante du local à titre gratuit. Il ressort également des indications de la fiche H2 que ce local comporte des pièces affectées exclusivement à l’habitation (une chambre, une cuisine et une salle d’eau, ainsi que des water-closets) et qu’il constitue le lot de copropriété n°12.

Si, comme le soulève le défendeur, la fiche H2 est postérieure au 1er janvier 1970 et mentionne l’étage n°3 et non n°4, l’identification du bien et la continuité de son occupation à usage d’habitation sont établies par les pièces suivantes :

— le calepin des propriétés bâties, qui mentionne la présence de Mme [K] de 1960 à 1973 pour le lot n°12, le lot étant nettement identifié malgré la mention de l’étage n°3 ;

— l’acte de vente du 13 décembre 1958 qui mentionne l’acquisition par Mme [P] née [W], veuve [K] d’un appartement situé dans un bâtiment sur cour au [Adresse 2], dont il est précisé qu’il s’agit d’un bâtiment d’habitation. Le bien est situé au 4ème étage face, sur cour, est composé d’une pièce et constitue le lot de copropriété n°12.

Le lot n°12 étant rappelé sur l’ensemble des pièces fournies (fiche H2, calepin et acte de vente), les informations, autres que l’étage, étant également corroborées par l’ensemble des documents (surface de 12m2, appartement face donnant sur cour, composé d’une pièce), le local est identifiable en dépit d’une possible erreur s’agissant de l’étage (3 ou 4).

En conséquence, les éléments produits par la ville de [Localité 10] permettent d’établir la continuité de l’occupation des lieux à usage d’habitation par Mme [K] entre 1960 et 1973 et, par conséquent son usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que M. [F] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 10] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué de mai 2016 (date du premier commentaire) à 2023.

Le défendeur invoque la prescription de l’action de la ville de [Localité 10] s’agissant de la période antérieure au 13 janvier 2020.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’assignation ayant été délivrée au défendeur le 13 janvier 2024, elle ne peut concerner que des faits postérieurs au 13 janvier 2019, de sorte que les demandes de la ville de [Localité 10] relatives aux faits antérieurs à cette date sont irrecevables comme prescrites.

Selon le constat d’infraction et le relevé des nuitées transmis par la plateforme, le bien a été loué pour 310 nuitées en 2019, 170 nuitées en 2020, 340 nuitées en 2021, 321 nuitées en 2022 et 281 nuitées en 2023. Concernant les gains illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 63,59 euros par nuit.

La ville de [Localité 10] estime ainsi les gains moyens annuels illicites à 90 424,98 euros entre 2019 et 2023, alors que sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 432 euros x 59 mois (du 13 janvier 2019 au 31 décembre 2023), soit 25 488 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation s’élève à 27 600 euros.

Les relevés Airbnb versés par le défendeur permettent d’établir que la location illicite a, en réalité, généré un gain total d’au moins 40 163,85 euros, les revenus de l’année 2019 n’étant pas communiqués.

Le défendeur conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant avoir procédé à l’enregistrement du bien et avoir cru légitimement que cet enregistrement valait autorisation. Il invoque également avoir rencontré des difficultés financières l’ayant motivé à mettre en location son bien, notamment le remboursement de trois prêts bancaires, les charges de copropriété et la contribution alimentaire versée pour l’entretien et l’éducation de sa fille résidant en Pologne.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi, et que celle-ci a été rappelée au défendeur lors de sa déclaration en ligne de location meublée du 10 octobre 2017.

M. [F] ne peut par ailleurs invoquer le coût financier des charges de l’appartement litigieux pour justifier la location illicite.

Il doit toutefois être relevé que M. [F] a collaboré avec la ville de [Localité 10] en répondant à son courrier et transmettant les justificatifs demandés et les relevés en sa possession.

Dès lors, au regard de la durée de la période incriminée, du profit généré, qui bien qu’inférieur à celui estimé par la ville de [Localité 10] reste conséquent au regard d’une location classique, du retour du local litigieux à un usage d’habitation et des diverses charges financières dont M. [F] justifie, il convient de fixer l’amende civile à 10.000 euros.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, M. [F] sera tenu aux dépens et, par suite, condamné au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [F] à une amende civile de 10. 000 euros et dit que le produit de cette amende sera versé à la ville de [Localité 10] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Déboute M. [F] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [F] aux dépens ;

Condamne M. [F] à payer à la ville de [Localité 10] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 10] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN