TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/14116

N° Portalis 352J-W-B7I-C6LZF

N° MINUTE : 3

Assignation du :

14 Novembre 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [L] [T][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [D] [F] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 1]

JUGEMENT

rendu le 05 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L CHARMES SOUVENIRS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235

DEFENDERESSE

S.C.P.I AEW [Localité 3] COMMERCES

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Pascal ROTROU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1443

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 1989, la société Actipierre 2, aux droits de laquelle est venue la S.C.P.I AEW [Localité 3] Commerces, a consenti à M. [A] [V] un bail commercial portant sur des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour une durée de 10 ans à compter du 22 mars 1989, moyennant un loyer annuel initial de 300.000 francs HT-HC (soit 45.734,70 euros HT-HC), payable trimestriellement à terme à échoir.

Le bail a par la suite été renouvelé par acte sous seing privé du 15 mars 2002, puis du 30 juin 2014, pour une durée de 10 ans à compter du 1er juin 2014, moyennant un loyer annuel de 80.842,48 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a été successivement cédé dans le cadre d’une cession de fonds de commerce de M. [V] à la société Albanel, par acte du 30 mai 2007, puis par la société Albanel à la S.A.R.L Charmes Souvenirs, par acte du 15 janvier 2018.

La destination prévue au bail est : “ Vente au détail de cadeaux, articles de [Localité 3], articles pour la maison et le foyer, bureau de change, vente de timbres postaux, timbres fiscaux et cigarettes, articles et accessoires de mode, bijouterie fantaisie, et vêtement, à titre accessoire de son activité principale et également à usage de salon de thé, en se conformant aux clauses et conditions du règlement de copropriété, l’activité de vente de timbres postaux, timbres fiscaux et cigarettes étant autorisée sous réserve de l’obtention par le Preneur des autorisations administratives nécessaires par le Preneur. ”

Par acte extrajudiciaire du 02 janvier 2024, la société Charmes Souvenirs a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros HT-HC.

Selon acte extrajudiciaire du 05 février 2024, la S.C.P.I AEW [Localité 3] Commerces a accepté le principe du renouvellement, mais moyennant la fixation d’un loyer annuel de 102.717 euros HT-HC en application de l’indexation.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 11 juillet 2024, la société Charmes Souvenirs a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 36.000 euros, correspondant à la valeur locative.

Par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la société Charmes Souvenirs a fait assigner la société AEW [Localité 3] Commerces devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 14.268 euros HT/HC par an à effet du 1er juillet 2024, toutes autres clauses restant inchangées,

— condamner la société AEW [Localité 3] Commerces à lui payer les intérêts au taux légal sur les loyers perçus à compter du 1er juillet 2024 par application de l’article 1231-6 du code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1342-2 du code civil,

A titre subsidiaire,

— désigner un expert, sur le fondement de l’article R.145-30 du code de commerce, avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux à la date du bail renouvelé le 1er juillet 2024,

— fixer le montant du loyer provisionnel pendant toute la durée de l’instance à la somme de 63.000 euros HT/HC,

En tout état de cause,

— condamner la société AEW [Localité 3] Commerces à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 10 juin 2025, la société AEW [Localité 3] Commerces demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 56.300 euros correspondant à la valeur locative, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui devra être réajusté proportionnellement au prix du loyer de renouvellement, et sauf mise en harmonie du bail en renouvellement avec les dispositions légales résultant notamment des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

— débouter la société Charmes Souvenirs de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire par la société Charmes Souvenirs laquelle devra alors être ordonnée aux frais avancés de la demanderesse,

— condamner la société Charmes Souvenirs aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 05 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], à compter du 1er juillet 2024. Elles s’opposent sur le montant du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La société Charmes Souvenirs fait valoir que le local est situé dans le [Localité 2], dans une portion de rue piétonne, dont la desserte routière est difficile et la desserte par transports en communs moyenne ; que la population du quartier est contrastée mais n’a eu de cesse de baisser ; que le niveau d’emploi est stable mais le taux de chômage élevé ; que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer en cours ; que les locaux ont une surface de 47,1 m² et une surface pondérée de 36 m²B ; qu’au regard des références de comparaison, la valeur locative unitaire ne saurait être supérieure à 500 euros/m², soit une valeur locative totale maximale de 18.000 euros par an HT/HC ; qu’il convient de retenir un abattement de 5 % au titre du transfert sur le preneur des travaux prescrits par l’autorité administrative, un abattement de 10 % au titre du report de l’accession en fin de bail, une déduction de la valeur réelle de la taxe foncière transférée au preneur, soit une valeur locative estimée à 14.268 euros par an. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire et la fixation du loyer provisionnel à la somme de 63.000 euros correspondant à la propre estimation du bailleur.

La société AEW [Localité 3] Commerces soutient que, sur la base d’un rapport d’expertise établi à sa demande par M. [U], les locaux bénéficient d’un emplacement exceptionnel dans la partie la plus recherchée de Montmartre ; que la surface utile des locaux est de 47,75 m², pondérée à 33,15 m²B ; qu’au regard des références de comparaison citées dans le rapport et des caractéristiques des locaux, il convient de retenir une valeur locative unitaire de 1.750 euros/m²B, soit une valeur locative estimée à 58.012 euros/an/ HT/HC ; qu’en retenant un abattement de 3 % au titre du transfert des charges sur le preneur de la taxe foncière et des primes d’assurance, la valeur locative s’établit à 56.272 euros arrondis à 56.300 euros par an.

Il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce que les baux d’une durée supérieure à 9 ans ne sont pas soumis à la règle du plafonnement, de sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative.

En application des dispositions de l’article L.145 33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1 les caractéristiques du local considéré ; 2 la destination des lieux ; 3 les obligations respectives des parties ; 4 les facteurs locaux de commercialité ; 5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145 3 à R.145 8 du code de commerce.

L’article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce, le bail en renouvellement a été conclu entre les parties pour une durée de 10 ans à effet au 1er juillet 2014, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Charmes Souvenirs, demanderesse à la présente instance et partie ayant intérêt à la nouvelle fixation.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. ”

Aux termes de l’article 1533 du même code : “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. ”

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ”.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, compte tenu des demandes des parties et en particulier du montant du loyer de renouvellement proposé par la bailleresse sur le fondement d’une expertise amiable qu’elle verse aux débats, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé à la somme annuelle de 63.000 euros en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant la S.C.P.I AEW [Localité 3] Commerces à la S.A.R.L Charmes Souvenirs portant sur les locaux sis [Adresse 3], à compter du 1er juillet 2024,

Dit que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au 1er juillet 2024,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’experte :

Madame [L] [T]

[Adresse 1]

01.47.34.88.00 – [Courriel 1]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’experte sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’elle déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2027,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’experte, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L Charmes Souvenirs à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 5]) avant le 31 mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 21 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’experte sera caduque et privée de tout effet,

Désigne la juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer une médiatrice, en la personne de :

Madame [D] [F] [Q]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]

[Courriel 2]

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte l’aura informé qu’elle a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information à la médiatrice, et en attendant que celle-ci ait mené à bien sa mission, l’experte suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que la médiatrice ainsi informée par l’experte aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’experte,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par la médiatrice, cette dernière en avisera immédiatement l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises ; la médiatrice cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’experte reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* la médiatrice pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* la médiatrice en informera l’experte, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, la médiatrice informera l’experte et la juge chargée du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’elle aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, la médiatrice devra en aviser immédiatement l’experte et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 63.000 euros par an en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 05 mars 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES