TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Victor BILLEBAULT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hendrick MOUYECKET MALONGA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PFF

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hendrick MOUYECKET MALONGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

S.C.I. FORGE ROYALE 25, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1209

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 février 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 13 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PFF

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2021, la SCI FORGE ROYALE 25 a donné en location à Madame [X] [N] un logement situé [Adresse 3] à Paris 11 moyennant un loyer mensuel de 1000 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, la SCI FORGE ROYALE 25 a fait délivrer à Madame [X] [N] un congé pour reprise prenant effet au 30 mars 2024.

Par courrier en date du 17 novembre 2023, la SCI FORGE ROYALE 25 a accepté le congé délivré par Madame [X] [N] avec un effet au 28 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, Madame [X] [N] a fait assigner la SCI FORGE ROYALE 25 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation :

— à lui payer la somme de 1000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre la majoration légale de 10% par période commencée en retard jusqu’au parfait paiement ;

— à lui payer la somme de 70 euros au titre de l’indu relatif aux jours non occupés ;

— à lui payer la somme de 2084,48 euros au titre des loyers trop perçus pour la période d’avril 2021 à novembre 2023 ;

— à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— aux dépens, en ce compris les frais exposés pour l’intervention de la société JALAC, et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Madame [X] [N], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales et sollicite en outre que les condamnations soient assorties des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date de la mise en demeure.

La SCI FORGE ROYALE 25, représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— s’agissant de la demande relative aux loyers, que Madame [X] [N] soit déclarée irrecevable en sa demande ou, à titre subsidiaire, que sa demande soit limitée à la période commençant à courir de sa demande, soit du 12 octobre 2023 ;

— s’agissant des demandes relatives au dépôt de garantie, que Madame [X] [N] soit condamnée à lui payer la somme de 584,92 euros après compensation entre le dépôt de garantie et les sommes dues au titre des réparations locatives ;

— en tout état de cause, la condamnation de Madame [X] [N] aux dépens et à lui payer la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande fondée sur l’encadrement des loyers,

Sur la recevabilité de la demande,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dans sa version applicable au présent litige, dispose, en son III – A. -, que, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

En son V., il énonce que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Il résulte de ces dispositions que la loi prévoit deux hypothèses :

— l’une, dans laquelle le loyer contractuel est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat, et dans laquelle le locataire, peut solliciter une diminution de son loyer auprès du juge, sans précision sur un éventuel délai, de sorte que seule s’applique la limite de la prescription triennale prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— l’autre, dans laquelle le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et dans laquelle le locataire qui souhaite faire porter cette mention au contrat de bail, doit, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de le faire, et, en l’absence de réponse, peut saisir la juridiction d’une demande en diminution du loyer, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, Madame [X] [N] sollicite une diminution du loyer sans solliciter la rectification de son contrat de bail de sorte que ce ne sont pas les dispositions de l’article 140 V. de la loi du 23 novembre 2018 qui s’appliquent mais celles de l’article 140 III. A. Au moment de la conclusion du contrat litigieux, ces dispositions ne faisaient pas mention de la nécessité de saisir la commission de conciliation de sorte que cette fin de non-recevoir n’est pas applicable.

Dès lors, la demande tendant à la restitution des trop-perçus de loyer est recevable, la prescription triennale ayant été respectée.

Sur le bien fondé de la demande,

Il résulte de l’arrêté n°2020-06-03-001 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de [Localité 4] du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 que les logements de type T2 situés dans le [Adresse 5] à [Localité 4] sont soumis à un loyer de référence majoré de 29,5 euros au mètre carré.

En l’espèce, la SCI FORGE ROYALE 25 soutient que la demande ne peut porter que sur la période du 12 octobre 2023 au 28 novembre 2023 sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, cette disposition est applicable aux actions en diminution du loyer fondée sur une erreur sur la superficie du logement pris à bail, ce qui n’est pas le fondement de la demande de Madame [X] [N].

Le bail ne précise pas la surface habitable du logement. Il résulte du diagnostic technique produit par Madame [X] [N] que le logement litigieux dispose d’une surface habitable de 31,69 mètre carré. La SCI FORGE ROYALE 25 ne produit aucune pièce contredisant cet élément.

Dès lors, le loyer de référence majoré ne pouvant être dépassé est de 934,86 euros. Il a pourtant été fixé à la somme de 1000 euros.

Par conséquent, la SCI FORGE ROYALE 25 est condamnée à payer à Madame [X] [N] la somme de 2084,48 euros (65,14*32), outre les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, date de réception de la mise en demeure invoquée.

Sur le remboursement des loyers perçus fin novembre,

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, la SCI FORGE ROYALE 25 a fait délivrer à Madame [X] [N] un congé pour reprise prenant effet au 30 mars 2024. Par courrier en date du 17 novembre 2023, la SCI FORGE ROYALE 25 a accepté le congé délivré par Madame [X] [N] avec un effet au 28 novembre 2023. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 28 novembre 2023.

Il n’est pas contesté que l’intégralité de l’échéance du mois de novembre 2023 a été réglée par Madame [X] [N], soit la somme de 1000 euros.

Par conséquent, la SCI FORGE ROYALE 25 est condamnée à payer à Madame [X] [N] la somme de 66,67 euros au titre du trop perçu de loyer (1000 / 30 * 2), outre les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024, la mise en demeure invoquée ne portant pas cette demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives,

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, également applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal d’un à deux mois à compter de la remise des clefs, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, la SCI FORGE ROYALE 25 produit une facture d’un montant de 1556,50 euros dont elle sollicite la compensation avec le dépôt de garantie, outre la somme de 28,42 euros au titre de la consommation d’eau froide.

S’agissant de la consommation d’eau, la SCI FORGE ROYALE 25 produit uniquement une facture dressée par ses propres soins. Si le relevé de compteur du 28 novembre 2023 est justifié par l’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice, aucun élément ne permet d’étayer l’ancien index allégué par la SCI FORGE ROYALE 25. Il convient dès lors d’écarter la somme de 28,42 euros.

S’agissant des réparations locatives, il convient de noter que les lieux ont été occupés du 31 mars 2021 au 28 novembre 2023 soit pendant un peu plus de deux ans et demi.

S’agissant des désordres invoqués dans l’entrée, il convient de constater que le parquet était noté comme refait à neuf dans l’état des lieux d’entrée et les étagères de l’armoire étaient alors en très bon état. Le commissaire de justice a constaté le 28 novembre 2023 des traces de frottement sur ces étagères et sur le parquet. Il note malgré tout qu’à l’exception de ces traces, le parquet est en bon état. Les photographies jointes permettent de constater que les traces de frottement n’excèdent pas l’usure normale des lieux de sorte que ces postes de dépense doivent être écartés.

Dans le séjour, la SCI FORGE ROYALE 25 sollicite le paiement de sommes au titre du nettoyage de la fenêtre et de la réparation de la prise électrique. La lecture de l’état des lieux de sortie permet de constater qu’une prise électrique est cassée alors qu’elle était en très bon état à l’entrée dans les lieux et que la fenêtre présente des traces marrons alors qu’elle venait d’être refaite à neuf. Ces désordres excèdent l’usure normale des lieux et relèvent de la responsabilité du locataire. Il convient toutefois de prendre en compte la vétusté. Une somme de 125,73 euros sera donc octroyée à ce titre.

Dans la cuisine, le commissaire de justice a constaté lors de l’état des lieux de sortie que 12 carreaux présentaient des fêlures ou des impacts alors qu’ils étaient notés en très bon état dans l’état des lieux d’entrée. En outre, il a indiqué que le joint était très sale. Ces désordres excédent l’usure normale des lieux et relèvent de la responsabilité du locataire. Une somme de 249,25 euros seront donc allouée après déduction de la vétusté.

Dans la chambre, la SCI FORGE ROYALE 25 sollicite une somme au titre du lessivage de la porte intérieure de la chambre. Toutefois, le commissaire de justice n’a constaté aucun désordre à ce titre et la SCI FORGE ROYALE 25 ne produit aucun autre élément. Cette somme sera donc écartée.

Dans les toilettes, le commissaire de justice a constaté la présence de calcaire au fond de la cuvette. L’entretien de la cuvette relève de la responsabilité du locataire. Une somme de 32 euros sera donc accordée à la SCI FORGE ROYALE 25. En revanche, aucun désordre affectant l’abattant n’est démontré de sorte que la somme sollicitée à ce titre est écartée.

Dans la salle de bain, le commissaire de justice a constaté qu’un carreau du carrelage mural présentait une fêlure, la présence de traces de calcaire au fond de la baignoire, un défaut d’étanchéité de la bonde, un défaut de propreté du sèche-serviette et un éclat sur le lavabo. A l’exception du lavabo qui était en bon état, les autres éléments étaient en très bon état au moment de l’entrée dans les lieux. Les photographies produites par Madame [X] [N], qui n’ont pas date certaine, ne permettent pas de contredire l’état des lieux d’entrée contradictoirement signé par les parties. Ces désordres relèvent de la responsabilité de la locataire. Afin de tenir compte de la vétusté, une somme de 553,02 euros sera accordée au titre de la reprise des désordres constatés dans la salle de bain.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les réparations locatives sont d’un montant total de 1000 euros.

Dès lors, c’est à bon droit que la SCI FORGE ROYALE 25 n’a pas restitué le dépôt de garantie à Madame [X] [N] de sorte que celle-ci doit être déboutée de ses demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration. En revanche, la SCI FORGE ROYALE 25 est déboutée de sa demande en paiement, le surplus n’étant pas justifié.

Sur la demande de dommages-intérêts,

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, Madame [X] [N] ne démontre pas en quoi le droit de la SCI FORGE ROYALE 25 de se défendre en justice aurait dégénéré en abus.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI FORGE ROYALE 25, qui perd le procès, est condamnée aux dépens. L’obtention d’un diagnostic n’étant pas un préalable exigé par la loi pour la présente action, son coût n’est pas inclus dans les dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI FORGE ROYALE 25 est condamnée à payer à Madame [X] [N] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE les fins de non-recevoir soulevées par la SCI FORGE ROYALE 25 ;

CONDAMNE la SCI FORGE ROYALE 25 à payer à Madame [X] [N] la somme de 2084,48 euros au titre du trop-perçu des loyers en application de l’encadrement des loyers, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SCI FORGE ROYALE 25 à payer à Madame [X] [N] la somme de 66,67 euros au titre du trop-perçu de loyer pour le mois de novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI FORGE ROYALE 25 à payer à Madame [X] [N] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI FORGE ROYALE 25 aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge