TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09962 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FK7

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Association PARME, [Adresse 3], représentée par le cabinet de M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P0207

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 8], représenté par le cabinet de M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0013, aide juridictionnelle n° C 75056 2025 011233 du 24 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09962 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FK7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 2 décembre 2021, l’association PARME a donné en location un logement meublé n° 0916 à M. [X] [J] situé dans la résidence sociale [Adresse 6] OCEANE ,[Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 493,50 euros, outre 64 euros de prestations obligatoires.

L’association PARME a fait signifier à M. [X] [J] par acte de commissaire de justice du 30 août 2024 un commandement de payer la somme de 4678,72 euros en principal, correspondant à l’arriéré de redevance et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, l’association PARME a fait assigner M. [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner M. [X] [J] à lui payer la somme de 5230,98 euros avec intérêts au taux légal au titre de l’arriéré de redevances arrêté au 10 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, somme à parfaire à l’audience,

— une indemnité d’occupation fixée au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux, soit en l’état la somme de 1052,26 euros (526,13 x2) par mois,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence.

L’affaire, appelée à l’audience du 28 avril 2025 a été renvoyée à la demande de M. [X] [J], à l’audience du 26 juin 2025.

A l’audience, l’association PARME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6994,32 euros arrêtée au 18 juin 2025, mois de mai 2025 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai. Elle ajoute que la durée d’occupation maximale est dépassée depuis le mois de décembre 2024.

M. [X] [J], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— la suspension des effets de la clause résolutoire et qu’elle ne pourra reprendre ses effets qu’après mise en demeure de régler l’échéance et/ou le loyer courant, restée infructueuse pendant 15 jours,

— à titre subsidiaire : débouter l’association PARME de sa demande de résiliation du bail,

— en toute hypothèse :

— lui accorder 24 mois de délais de paiement répartis comme suit : 6 mois de moratoire le temps de lui permettre de pérenniser sa situation, 18 échéances soldant la dette,

— débouter l’association PARME de ses demandes,

— laisser à la charge de l’association PARME ses frais irrépétibles et les dépens de l’instance, écarter l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Autorisée en ce sens à l’audience, l’association PARME a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [X] [J] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : – inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; – cessation totale d’activité de l’établissement ; – cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 2 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2024 pour la somme en principal de 4678,72 euros.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspond bien, en présence de paiements partiels, à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [X] [J] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

Il ressort des pièces produites par M. [X] [J] que la perception de l’allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel variable compris entre 127 euros et 991 euros et l’exercice de missions très ponctuelles en intérim ne lui permettent pas de régler la dette locative en plus du paiement de la redevance courante. L’octroi du FSL, dont les conditions ne sont pas à ce jour réunies, est très incertain. La demande de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, sera en conséquence rejetée. Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [X] [J] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, la majoration au double selon la clause pénale insérée au contrat étant manifestement excessive et devant être réduite en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre de redevances et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que M. [X] [J] reste lui devoir, au 26 juin 2025 jour de l’audience, la somme de 6454,32 euros au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation.

M. [X] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [J], partie perdante, est tenu aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Néanmoins, en raison du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, les dépens seront laissés à la charge de l’Etat en application de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991.

Au vu de la situation économique de M. [X] [J] il y a lieu de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 2 décembre 2021 entre l’association PARME et M. [X] [J] concernant un studio meublé n° 0916 situé dans la résidence sociale [Adresse 7] sont réunies à la date du 1er octobre 2024,

ORDONNE à M. [X] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le studio n° 0916 situé dans la résidence sociale [Adresse 6] OCEANE, [Adresse 2],

DIT qu’à défaut pour M. [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [J] à payer à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [X] [J] à payer à l’association PARME la somme de 6454,32 euros, décompte arrêté au 26 juin 2025, correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

LAISSE les dépens à la charge de l’Etat ;

REJETTE la demande formulée par l’association PARME au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La juge