TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/05053 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQU7

JUGEMENT DU 11 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.N.C. COGEDIM HAUTS DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°420810475 prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie ETEVE, avocat au barreau de LILLE, M^e Paula FRIAS-NAHMIAS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Mme [Z] [Y] [E] [P] [G] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice SAVOYE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 ;

A l’audience publique du 07 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 mai 2021, la société Cogedim et Mme [Z] [G], veuve de M. [J], ont conclu une promesse de vente portant sur une maison à usage d’habitation, destinée à être détruite pour un montant de 1 520 000 euros. La promesse était assortie de conditions suspensives, et prévoyant une réitération par acte authentique du 30 juin 2022 si l’ensemble de ces conditions étaient réalisées. Il était également prévu que la société Cogedim remettrait à Mme [Z] [G] une garantie à première demande de 76 000 euros dans un délai de six semaines à compter de la promesse de vente.

Aux termes de cet acte, les parties ont stipulé que si toutes les conditions étaient remplies et que l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique, elle devrait verser à l’autre la somme de 152 000 euros à titre de dommages et intérêts, sans préjudice pour chacune des parties de poursuivre l’autre en exécution forcée de la vente.

Par ailleurs, la société Arkea Banque Entreprises et institutionnels (ci-après : la société Arkea Banque) a délivré une garantie à première demande de 76 000 euros.

Mme [Z] [G] a mis en demeure la société Cogedim, par lettre recommandée avec avis de réception du 4 août 2022, de réitérer la vente par acte authentique.

La société Cogedim a indiqué par courrier électronique du 4 août 2022 adressé au notaire et à Mme [Z] [G] que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire ne s’était pas réalisée et qu’elle était donc fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse.

Mme [Z] [G] a obtenu de la société Arkea Banque le paiement de la somme de 76 000 euros au titre de la garantie à première demande.

Par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2022, la société Cogedim a assigné Mme [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Lille.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation puis d’une réinscription au rôle le 5 mai 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 25 avril 2023 par voie électronique, la société Cogedim demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1134 du code civil, de :

A titre principal,

— déclarer recevables et bien-fondées les demandes de la société Cogedim,

— condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], à rembourser à la société Cogedim la somme de 76 000 euros indûment versée par la société Arkea Banque,

— condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], à restituer à la société Cogedim l’original de la garantie à première demande sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision,

— condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], à payer à la société Cogedim la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour avoir appelé abusivement la garantie à première demande,

— débouter Mme [Z] [G], veuve de M. [J], de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— juger que l’indemnité contractuelle de 152 000 euros est disproportionnée et la ramener à une valeur maximale de 10 000 euros,

— juger que la somme de 76 000 euros versée au titre de la garantie à première demande doit venir en déduction de toute somme à laquelle la société Cogedim pourrait être condamnée à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], aux dépens.

A l’appui de ses dires, elle expose notamment les moyens suivants :

— Trois conditions suspensives ne se sont pas réalisées, ce qui rendait la vente caduque et empêchait toute réitération et toute clause pénale, de sorte que la demande formée au titre de la garantie à première demande était injustifiée :

— La société Cogedim n’a pas obtenu de permis de construire avant le 30 juin 2022, la ville de [Localité 4] ayant décidé d’un sursis à statuer dans l’attente de la modification du PLU ;

— De plus, elle n’a pas obtenu d’étude pollution confirmant l’absence de pollution du sol ni d’étude géotechnique conformant l’absence dans le sol et le sous-sol de remblai et matériaux enfouis susceptibles de générer un surcoût de plus de 50 000 euros hors taxes. En effet, le surcoût estimé est de 635 571,63 euros.

— Enfin, elle n’a pas obtenu de diagnostic amiante, Mme [Z] [G] ayant refusé l’intervention de certains salariés des entreprises intervenantes et exigé qu’ils repeignent l’intégralité des murs et non seulement les endroits affectés par les sondages.

— La promesse est donc caduque conformément à l’article 1304-6 du code civil et Mme [Z] [G] a fait de fausses déclarations en affirmant à la banque visée par la garantie à première demande que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

— Par ailleurs, la clause pénale est d’un montant excessif et elle ne prévoit pas de cumul avec l’action en exécution forcée réclamée à titre subsidiaire par Mme [Z] [G].

Par conclusions récapitulatives notifiées le 15 novembre 2023 par voie électronique, Mme [Z] [G] demande au tribunal de :

— A titre principal débouter la société COGEDIM de toutes ses demandes,

— A titre reconventionnel déclarer parfaite la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] et condamner la société COGEDIM à régulariser l’acte de vente définitif au prix et condition de l’acte authentique du 7 mai 2021 dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir à peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard, condamner la société COGEDIM en exécution de l’acte authentique du 7 mai 2021 à verser à Mme [J] la somme de 152 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société COGEDIM aux entiers dépens,

— condamner la société COGEDIM à verser à Mme [J] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, elle se prévaut notamment des arguments suivants, au visa des articles 1104 et 1134 du code civil :

— La condition suspensive mentionnait l’obtention d’un permis de construire pour la construction d’un immeuble à usage d’habitation de 43 logements, d’une surface plancher de 2412 m² avec 30 % de logements destinés au logement locatif social en démembrement, conformément au PLU. La société Cogedim ne démontre pas qu’elle a déposé cette demande de permis de construire, ce qu’elle devait faire avant le 7 novembre 2021. En effet, il est apparu que la société Cogedim n’avait déposé, le 5 novembre 2021, qu’une demande de permis de construire portant sur un projet de construction de 2997 m² à usage d’habitation excluant la réalisation de logements sociaux. Or c’est en raison de l’absence de logements sociaux que la mairie a sursis à statuer sur la demande. En outre, la demande était incomplète et la société Cogedim a été mise en demeure par la mairie, par deux lettres recommandées avec avis de réception, de compléter sa demande qui ne précisait pas les plans des étages, le plan de coupe, la notice descriptive du projet, les plans de façades et le volet paysager.

— S’agissant du diagnostic amiante, Me [K], huissier de justice, a pu officier sur place et M. [V], ancien salarié de la société Coteb, atteste avoir diligenté un diagnostic amiante chez Mme [Z] [G].

— L’étude de pollution et l’étude géotechnique n’ont jamais été produites avant la présente instance. Le rapport de la société Ixsane a été réalisé après le délai imparti, alors que la société Cogedim affirmait dans sa mise en demeure que l’étude de sols aurait été réalisée par la société Gétoech. Le rapport de cette dernière date d’octobre 2021 et est donc hors délai.

— La vente est donc parfaite.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 2 juillet 2025. Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Le dossier de plaidoirie de Mme [Z] [G] a été réclamé avant le 7 mars 2026 et a été communiqué le 6 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes de la société Cogedim relatives à la garantie à première demande

Les parties se sont toutes deux référées à l’article 1134 du code civil, manifestement dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 alors que le contrat est postérieur. Le tribunal en déduit qu’elles se sont en réalité référées au principe de force obligatoire des contrats prévu à l’article 1103 du code civil, qui dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse synallagmatique stipule, à compter des pages 6 et suivantes, une clause relative aux conditions suspensives rédigée comme suit :

« Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

La non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîné la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.

[…]

Obtention d’un permis de construire

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire valant permis de démolir devenu définitif au plus tard le 30 juin 2022 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante :

construction d’un immeuble à usage d’habitation comprenant 43 logements d’une surface plancher de 2428 m² comprenant 30 % de logements destinés au logement locatif social en démembrement (usufruit et nue-propriété).

Il est précisé que l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de six mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

[…]

3) Obtention par l’acquéreur d’une étude pollution confirmant l’absence de pollution du sol et d’une étude géotechnique confirmant l’absence dans le sol et le sous-sol de remblais, carrières, marécages, vestiges de construction, matériaux enfouis, … ni la réalisation de travaux de terrassement spéciaux à raison notamment de la présence en tréfonds du terrain de roches, rochers, massifs de matériaux dures, d’eau ou de cavités souterraines, ouvrages enterrés, etc susceptibles de générer un surcoût de construction de plus de 50 000 euros hors taxes du montant initial prévu et nécessitant un recours à des fondations spéciales ou à des techniques d’amélioration du sol, de nature à remettre en cause l’équilibre économique du projet.

L’acquéreur s’engage à la demander à ses frais et à justifier de la réalisation de l’étude de sols dans un délai de quatre mois à compter de la signature des présentes. […]

A défaut de réalisation de l’étude de sols dans ledit délai, la condition suspensive sera considérée comme réalisée.

Absence d’amiante autre que celle figurant dans le diagnostic ci-après visé

Obtention par l’acquéreur d’un diagnostic amiante confirmant l’absence d’amiante autre que celle figurant dans le diagnostic ci-après visé et annexé aux présentes.

L’acquéreur s’engage à le demander à ses frais et à justifier de la réalisation de ce diagnostic amiante dans un délai de trois mois à compter de la signature des présentes.

Le vendeur s’engage dès à présent à donner toutes autorisations au bureau d’études afin de lui permettre de remplir sa mission. […]

A défaut de réalisation de ce diagnostic amiante dans ledit délai, la condition suspensive sera considérée comme réalisée ».

La garantie à première demande rédigée le 18 juin 2021 par la société Arkea Banque stipule quant à elle que la banque procédera au paiement à hauteur du montant demandé par Mme [Z] [G], mais dans la limite du montant garanti (76 000 euros), à première demande de Mme [Z] [G] sous réserve qu’elle ait reçu une demande de Mme [Z] [G] par lettre recommandée avec avis de réception attestant que toutes les conditions suspensives mentionnées dans ladite promesse se trouvant réalisées dans les délais convenus, l’acquéreur renonce à se porter acquéreur de l’immeuble.

Il convient à titre liminaire de vérifier si les conditions suspensives sont accomplies.

S’agissant de l’absence d’obtention du permis de construire :

En l’espèce, la société Cogedim produit aux débats un récépissé de dépôt de demande de permis de construire n° PC 059352 21 E 0026 qui a été déposée à la mairie de [Localité 4] le 5 novembre 2021.

Toutefois, force est de constater que ce récépissé ne décrit pas les travaux projetés et que la société Cogedim ne justifie pas de ce que cette demande était conforme à celle contenue dans la promesse de vente.

Au contraire, il ressort de la demande de permis de construire PC 059352 21 E 0026 obtenue et produite par Mme [Z] [G] que cette demande portait sur un projet avec 2997 m² construits et 46 logements, contre 2412 m² et 43 logements dans la promesse et qu’aucun logement social n’est prévu, là encore en contradiction avec les engagements de la société Cogedim.

Mme [Z] [G] produit également deux courriers de la ville de [Localité 4] en date des 25 novembre 2021 et 31 janvier 2022 soulignant que de nombreux documents manquaient pour que le dossier soit complet, ce que la société Cogedim, professionnel de la construction de projets immobiliers sur tout le territoire français, ne pouvait ignorer.

La défenderesse verse enfin aux débats la décision de sursis à statuer dans un délai de deux ans de la mairie de [Localité 4] sur le projet, en date du 22 juin 2022, qui précise que la commune s’est engagée à réaliser une minimum de 30 % de logements locatifs sociaux et très sociaux dans la construction neuve, et qu’elle cherche à réaliser un minimum de 30 % de logements locatifs pour les opérations de plus de 17 logements, alors que le projet de la société Cogedim ne comprend que des logements en accession privée à la propriété.

La société Cogedim ne justifie ainsi pas du dépôt d’un dossier complet et conforme à ses engagements ou même au PLU, si bien qu’elle ne peut se prévaloir de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire.

S’agissant de la condition suspensive relative aux études de sol et études géotechniques :

Aux termes des stipulations contractuelles précitées, pour pouvoir se prévaloir de cette condition, la société Cogedim doit justifier en premier lieu de la réalisation de ces deux études dans un délai de quatre mois à compter de la promesse, soit avant le 7 septembre 2021.

Elle produit un rapport d’études de sol de la société Ixsane, daté du 24 août 2021, soit avant la date butoir. Néanmoins, le rapport litigieux ne conclut qu’à la nécessité de traiter la zone pour un montant de 11 400 euros à 13 700 euros, de sorte qu’il ne suffit pas à caractériser un surcoût de construction de 50 000 euros hors taxes.

Par ailleurs, la société Cogedim produit le rapport de la société Géotec, daté du 4 octobre 2021, qui précise que la mission lui a été confiée le 30 juillet 2021. Le tribunal relève que ce rapport ne donne aucune indication sur le coût des travaux à réaliser et notamment sur un éventuel surcoût de 50 000 euros hors taxes, même s’il constate l’existence d’une nappe à faible profondeur et préconise notamment la mise en œuvre d’un rabattement de nappe ou d’un dispositif de pompage en fond de fouille pour réaliser les terrassements avec paroi en pieux sécants en déblai au sec.

Il s’ensuit que la société Cogedim n’a sollicité que tardivement la société Géotec, qui n’a pu réaliser l’étude géotechnique dans les temps et qui n’a pas fourni d’éléments chiffrés relatifs au surcoût. La demanderesse ne pouvait donc se prévaloir de la condition suspensive.

A titre surabondant, la société Cogedim verse deux devis de la société SGC, tous deux datés du 10 novembre 2021 et tous deux fondés sur le rapport géotechnique de la société Géotec :

— l’un portant sur la réalisation d’un paroi de pieux sécantes clouée, une plateforme de travail, la réalisation d’une murette guide, de la paroi de pieux et de la poutre de couronnement pour un montant de 1 117 447,95 euros ;

— l’autre sur la réalisation d’un paroi berlinoise provisoire clouée, de HEA par vibrofonçage, de tirants en acier, de blindage de la paroi en panneaux de béton préfabriqués et de remblaiement à l’arrière de la paroi avec les matériaux du site, outre la mise en œuvre de garde-corps bois en tête de paroi, pour un total de 353 562 euros.

Elle expose que le second devis correspondait à son projet initial, qui n’aurait été réalisable que dans un sol sans présence d’eau, tandis que le premier décrit les travaux nécessaires compte tenu de la présence d’une nappe phréatique.

Toutefois, ces devis datés du même jour par la société SGC, effectués à la demande de la société Cogedim, avec une référence au même rapport géotechnique ne permettent pas en eux-mêmes de confirmer ces explications, de vérifier que le projet initial avait effectivement prévu des travaux satisfaisants pour un montant de 353 562 euros et donc de conforter l’allégation d’un surcoût de 653 896,63 euros par rapport au projet initial.

Le tribunal relève d’ailleurs que la société Cogedim ne s’est pas prévalue de cette condition suspensive en novembre 2021, ni avant le 30 juin 2022, ni même lors de son courrier électronique du 4 août 2022 où elle déclarait la promesse de vente caduque en raison du seul sursis à statuer décidé par la mairie de [Z] sur l’octroi du permis de construire.

La condition est donc réputée réalisée.

S’agissant de la condition relative au diagnostic amiante :

Là encore, aux termes de la promesse de vente, pour pouvoir se prévaloir de cette condition, la société Cogedim doit justifier de la réalisation d’un diagnostic amiante dans les trois mois à compter de la promesse, soit avant le 7 août 2021.

La société Cogedim affirme que c’est en raison de l’attitude de Mme [Z] [G] que ce diagnostic n’a pas pu avoir lieu, versant aux débats des échanges de courriers électroniques entre les deux parties.

Il ressort de ces échanges que le 5 juin 2021, Mme [Z] [G] a rappelé que la promesse stipulait qu’un état des lieux contradictoire serait établi avant la réalisation des diagnostics et sondages et après la réalisation des diagnostics, aux frais exclusifs de l’acquéreur, et que l’acquéreur devrait remettre immédiatement, en état, les lieux après avoir réalisé ce diagnostic.

Le 14 juin 2021, la société Cogedim lui a répondu que le diagnostiqueur amiante n’effectuerait que des sondages non visibles et si Mme [Z] [G] était d’accord avec ces sondages, et qu’une entreprise spécialisée remettrait en état chacune de ces interventions.

Mme [Z] [G] a répondu le 15 juin 2021 que le diagnostiqueur pourrait effectuer des sondages amiante où il le souhaitait, mais à charge pour l’acquéreur de remettre les lieux en état aussitôt après les diagnostics.

La société Cogedim a alors répondu le même jour qu’elle était dans l’obligation d’annuler ses interventions compte tenu des échanges et qu’elle avait eu un long appel téléphonique avec le gendre de Mme [Z] [G], dont il ressortait un désaccord sur la notion de remise en état. Elle soulignait qu’elle ne pouvait s’engager qu’à des retouches soignées mais ponctuelles, ne pouvant par exemple remplacer un carreau à l’identique si le modèle était trop ancien ou repeindre un mur complet.

Mme [Z] [G] a pris acte le 16 juin de la décision de la société Cogedim de ne pas réaliser le diagnostic amiante.

La notion de remise en état pouvait prêter à discussion. Toutefois c’est la société Cogedim qui, pour éviter un hypothétique litige avec Mme [Z] [G] dans le cas où celle-ci n’aurait pas été satisfaite des retouches, a choisi dès le 15 juin 2021, cinq semaines après la promesse et dix jours seulement après les doutes exposés par Mme [Z] [G], de renoncer à tout diagnostic amiante. Cette circonstance ne l’a au demeurant pas empêchée de continuer la relation contractuelle jusqu’au 4 août 2022, étant rappelé qu’elle comptait acquérir l’immeuble pour le démolir. Là encore, ni le 15 juin 2021, ni le 30 juin 2022, ni le 4 août 2022, la société Cogedim ne s’est prévalue de cette condition.

Au regard de ces éléments, la condition est réputée réalisée.

Dès lors, l’obligation de réitérer la vente était devenue pure et simple. Malgré une mise en demeure de Mme [Z] [G] en date du 4 août 2022, la société Cogedim s’est prévalue de la caducité de la vente.

Mme [Z] [G] était donc bien fondée à envoyer à la société Arkea Banque une demande attestant de la réalisation des conditions suspensives, d’autant plus que la société Cogedim n’a d’abord mentionné que la condition suspensive d’obtention du permis de construire, et ainsi à obtenir la garantie à première demande de 76 000 euros.

La société Cogedim sera déboutée de sa demande tendant à condamner Mme [Z] [G] à lui rembourser à la société Cogedim la somme de 76 000 euros et à lui restituer l’original de la garantie à première demande.

Il convient également de rejeter la demande de 10 000 euros de dommages et intérêts pour avoir appelé abusivement la garantie à première demande.

II. Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Z] [G]

Il n’y a pas lieu de rappeler le principe de force obligatoire des contrats déjà développé.

La clause relative à la stipulation de pénalité précise, en page 10, que :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 152 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Cette clause ne prévoit pas explicitement la possibilité de cumuler la clause pénale pour simple retard dans l’exécution et l’action en exécution forcée. Or la clause pénale vise à indemniser de façon forfaitaire les dommages et intérêts en cas de non-réitération de la vente, sauf à être prévue également en cas de simple retard dans la réitération de la vente.

Mme [Z] [G] avait donc le choix entre le montant de la clause pénale et la réalisation forcée de la vente, mais ne pouvait cumuler les deux actions.

Mme [Z] [G] avait mis en demeure la société Cogedim de réitérer la vente par acte authentique en août 2022. Le fait d’avoir réclamé le montant de la garantie à première demande ne s’interprète pas, en soi, comme une renonciation définitive à l’action en exécution forcée au profit du montant de la clause pénale.

Elle a réaffirmé cette intention dès ses premières conclusions et, comme le tribunal l’a déjà jugé, l’ensemble des conditions suspensives sont réalisées.

De plus, la société Cogedim s’est contentée , pour sa défense, de se prévaloir de la caducité de la promesse et d’affirmer qu’en l’absence de réitération Mme [Z] [G] ne pourrait obtenir qu’une indemnité et non la vente forcée, alors que le contrat stipulait clairement que la stipulation de pénalité n’empêchait pas de poursuivre la partie défaillante en exécution de la vente.

Il convient dès lors de déclarer la vente parfaite et d’ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 1] conformément à l’article 28 4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner la réitération de la vente par acte notarié authentique.

A ce titre, la société Cogedim sera condamnée à payer à Mme [Z] [G] le prix de vente de 1 520 000 euros dont 76 000 euros à déduire, dans un délai d’un mois à compter de la présente décision.

Au regard de l’ancienneté particulière du litige, il apparaît nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

Mme [Z] [G] sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale, de sorte que la demande de la société Cogedim tendant à réduire le montant de la clause pénale est sans objet.

Il sera précisé que les frais de la vente sont à la charge de l’acquéreur, comme le stipulait la promesse.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Cogedim, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société Cogedim a pris l’initiative de la procédure pour réclamer la restitution du montant de la garantie à première demande, et ce alors qu’elle ne s’était d’abord prévalue que de la non obtention de permis de construire conforme aux termes de la promesse, sans justifier d’une demande conforme à ces termes. Elle a ainsi forcé Mme [Z] [G] à exposer des frais pour sa défense, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Au regard de l’ancienneté de la procédure, il convient de la condamner à payer à Mme [Z] [G] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Conformément à l’article 514-5 du même code, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

En l’espèce et malgré l’ancienneté de l’affaire, la présente décision emporte la vente forcée d’un immeuble pour un montant particulièrement important. Il convient donc de prendre en compte le risque d’insolvabilité de la société Cogedim alors même que Mme [Z] [G] ne serait plus propriétaire de l’immeuble, qui apparaît relativement faible compte tenu de la situation de la demanderesse. Il convient surtout de prévenir, dans l’hypothèse d’une infirmation de la présente décision sur la vente forcée, le risque d’insolvabilité de Mme [Z] [G].

Au regard de ces éléments, le tribunal dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire s’agissant des chefs de jugement déboutant la société Cogedim de ses demandes relatives à la garantie à première demande, des dépens et des frais irrépétibles.

Il écarte en revanche l’exécution provisoire s’agissant de la vente forcée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE la société Cogedim de sa demande tendant à condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], à lui rembourser la somme de 76 000 euros versée par la société Arkea Banque au titre de la garantie à première demande,

DEBOUTE la société Cogedim de sa demande tendant à condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], à lui restituer l’original de la garantie à première demande sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision,

DEBOUTE la société Cogedim de sa demande tendant à condamner Mme [Z] [G], veuve de M. [J], à payer à la société Cogedim la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour avoir appelé abusivement la garantie à première demande,

DECLARE PARFAITE la vente de l’immeuble située [Adresse 4] prévue par la promesse de vente du 7 mai 2021, selon acte reçu par Me [B] [L], notaire à [Localité 5],

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 1],

CONDAMNE la société Cogedim à payer à ce titre à Mme [Z] [G], veuve de M. [J], le prix de vente de 1 520 000 euros dont 76 000 euros à déduire, dans un délai d’un mois à compter de la présente décision,

ASSORTIT cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

RAPPELLE que les frais de la vente seront à la charge de la société Cogedim,

DEBOUTE Mme [Z] [G], veuve de M. [J], de sa demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale,

CONDAMNE la société Cogedim aux dépens,

CONDAMNE la société Cogedim à payer à Mme [Z] [G], veuve de M. [J], la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire s’agissant des chefs de jugement déboutant la société Cogedim de ses demandes de condamnation au remboursement de la somme de 76 000 euros, de restitution sous astreinte de l’original de la garantie et de dommages et intérêts pour appel abusif de la garantie à première demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire s’agissant des frais irrépétibles et des dépens,

ECARTE l’exécution provisoire s’agissant des chefs de jugement relatifs à la vente forcée de l’immeuble.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 25/05053 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQU7

S.N.C. COGEDIM HAUTS DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°420810475 prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[Z] [Y] [E] [P] [G] épouse [J]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.