TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04510 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YPW

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 octobre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04510 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YPW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 5] avec cave à accès direct, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,12 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.735,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Z] le 4 juin 2024.

Par assignation du 25 avril 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et subsidiairement fixer cette indemnité d’occupation à environ 1,5 à 2 fois le loyer pour répondre à l’obligation d’indemniser le bailleur,1.911,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 septembre 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance ; elle réactualise la dette à ce jour à la somme de 1.594,46 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [Z] reconnaît en effet le montant de la dette locative mais dit avoir versé le 28 Août 2025 la somme de 600 euros et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il est célibataire et travaille pour la ville de [Localité 4] en contrat à durée indéterminé, il perçoit 1.700 euros par mois.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 3 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.735,25 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) actualise le décompte versé au débat en démontrant qu’à la date du 3 septembre 2025, M. [S] [Z] lui devait la somme de 1.594,46 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [Z] reconnait cette dette mais précise avoir fait un versement de 600 euros le 28 août 2025, en conséquence, il sera condamné à payer, en deniers ou quittances, la somme de 1.594,46 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de faire de faire droit à la demande subsidiaire de la bailleresse visant à fixer l’indemnité d’occupation à environ 1,5 à 2 fois le loyer pour répondre à l’obligation d’indemniser la bailleresse.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 03 Juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 janvier 2024 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [S] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 5] avec cave est résilié depuis le 16 juillet 2024,

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer, en deniers ou quittances, à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 1.594,46 euros (mille cinq cent quatre-vingt-quatorze euros et quarante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024,

AUTORISE M. [S] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juillet 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [S] [Z] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024 et celui de l’assignation du 25 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge