TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY ; Monsieur [Z] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04999 – N° Portalis 352J-W-B7I-C526S

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], Représenté par son syndic FONCIA [Localité 8] EST SAS dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04999 – N° Portalis 352J-W-B7I-C526S

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [J] est propriétaire du lot n°5 d’un immeuble situé [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 7] (75020), représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 8] EST, a fait assigner M. [Z] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

6 991,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Par conclusions signifiées le 16 janvier 2025 à personne, le syndicat des copropriétaires à porter sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 7 483,88 euros, arrêtée au 1er appel 2025, avec intérêts de droit à compter de la sommation du 17 avril 2024 sur la somme de 6 428,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [Z] [J], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que si le montant global du décompte actualisé (7 146,03 euros) est à la baisse compte tenu des paiements intervenus, le décompte intègre un nouvel appel de fonds pour l’année 2025 (2e trimestre), non contradictoire, de telle sorte qu’il ne saurait en être tenu compte. En revanche les paiements mentionnés (800 euros) à ce décompte seront imputés sur la somme réclamée au titre de l’assignation, en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Z] [J] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°5,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 7 juillet 2020 au 1er janvier 2025 et arrêté à cette date à 7 483,88 euros (en ce inclus 2 589,59 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 4 mars 2021,14 novembre 2022, 15 mai 2024 ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2021, 2023.

En revanche, si les comptes pour les années 2020 et 2022 ont été approuvés en assemblée générale, les décomptes de répartition ne sont pas produits, les régularisations pour les exercices correspondants (132,10 euros pour l’exercice 2020 et 373,52 pour l’exercice 2022) doivent être écartées. Par ailleurs, il n’est pas justifié de l’approbation des budgets provisionnels pour les années 2024 et 2025 (soit 2 113,52 euros), le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas détenir une créance pour les appels prévisionnels charges et fonds travaux de ces années.

S’agissant de la demande en paiement de la somme de 115,50 euros, il ne s’agit pas là de charges de copropriété mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires. Ce dernier produit la facture de la société G. LEFBVRE, du 5 juillet 2021, correspondant à une intervention pour recherche de fuite chez M. [Z] [J], identifiant une fuite dans sa salle de bain nécessitant que les joints de la baignoire soient changés. Le syndicat des copropriétaires ne propose aucun fondement juridique justifiant que le paiement de cette facture soit imputé à M. [Z] [J], il ne produit en outre aucun élément permettant d’établir que l’intervention ait été commandée ou acceptée par ce dernier. Cette partie de la demande sera donc nécessairement rejetée.

Au vu des pièces produites, M. [Z] [J] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 064,74 euros, pour la période allant du 7 juillet 2020 au 1er janvier 2025, incluant l’appel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2025. Il convient de préciser qu’il est tenu compte du paiement de 800 euros intervenu le 9 mai 2025, en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 17 avril 2024 pour la somme de 3 388,06 euros, somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure et compte tenu des paiement postérieurs à la mise en demeure et à compter du 15 juillet 2024, date de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la lettre de mise ne demeure du 8 novembre 2021 délivré le 10 novembre 2021. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 429,14 euros.

Il est sollicité 350 euros, 140 euros et 350 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat et 350 euros pour l’envoi du dossier à l’huissier de justice, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Il n’est pas justifié des frais de prélèvement impayés (3 x 24,40 euros) et des intérêts de retard (19,11 euros), en outre, il n’est proposé aucun fondement juridique pour justifier de l’imputation de ces sommes au copropriétaire.

Il n’est pas non plus justifié des frais de « sommation art.19 » (350 euros) ni des frais de mise en demeure et de relance des 24/11/23 (54 euros), 11/12/23 (44 euros), 12/02/24 (54 euros), 04/03/24 (44 euros) faute de preuve d’envoi, ces sommes seront écartées.

Enfin, les frais d’huissier exposés pour la délivrance de l’assignation (100,12 euros) sont inclus dans les dépens.

Les frais de mise en demeure en date du 8 novembre 2021 sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception. Il est également justifié des frais de sommation de payer du 17 avril 2024. Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, par acte, coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 13 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [Z] [J] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient de tenir compte également du fait qu’il a repris des paiements plus réguliers depuis le mois d’octobre 2023 et donc de le condamner au paiement de la somme de 75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [Z] [J] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 8] EST, les sommes suivantes :

4 064,74 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 7 juillet 2020 au 1er janvier 2025, incluant l’appel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2025 et le paiement du 9 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2024 pour la somme de 3 388,06 euros et à compter du 15 juillet 2024 pour le surplus,13 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024,75 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 8] EST, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [Z] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier Le Président