TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie VARGA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02135 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FVC

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [T] [R] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie VARGA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02135 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FVC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023 pour une durée de six mois, Mme [H] [O] a consenti à Mme [Y] [T] [R] [X] un contrat de location intitulé contrat de locaux vacants meublés exclusivement à usage d’habitation principale, avec option « ETUDIANT » Titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 – Loi Alur du 26 mars 2014 – Article 1313 et 1309 du code civil " pour un studio sis [Adresse 2], moyennant un loyer payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois de 550 euros outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 400 euros.

Mme [Y] [T] [R] [X], expulsée des lieux par la bailleresse le 31 juillet 2023 a fait assigner Mme [H] [O], par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et plus précisément des articles 25-3, 25-7 et 25-8 ainsi que des articles 1178 et 1719 du code civil :

— A titre principal, déclarer nul le contrat de bail du 1er mars 2023 et prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er mars 2023 et à titre subsidiaire déclarer l’expulsion de Mme [Y] [T] [R] [X] irrégulière,

— En tout état de cause, condamner Mme [H] [O] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 661,24 euros en remboursement des loyers payés entre le 1er mars 2023 et le 31 juillet 2023,

—  160,08 euros au titre du remboursement des frais d’assurance habitation,

—  2 750 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  4 000 euros au titre du préjudice moral

Outre sa condamnation aux dépens.

Elle fait valoir que Mme [Y] [T] [R] [X] n’est pas étudiante et que le contrat ne comporte pas les mentions obligatoires prévue pour un contrat de location meublée :

— Qualification de studio alors qu’il s’agit d’une chambre de bonne

— Aucune précision concernant les équipements et accessoires ainsi que la surface habitable

— Absence d’état des lieux d’entrée et inventaire des meubles et objets immobiliers

— Durée du bail non conforme aux dispositions légales (1 an minimum)

— Montant du dépôt de garantie excédant le maximum légal (2 mois)

Subsidiairement, elle précise qu’elle a fait l’objet d’une expulsion sans congé préalable avant la fin du bail fixé au contrat et dans des conditions caractérisant une violation de domicile.

A l’audience du 10 juillet 2025, Mme [Y] [T] [R] [X], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Mme [H] [O], régulièrement citée par remise de l’acte en l’étude d’huissier de justice ne comparaît pas, ni personne pour elle.

L’affaire susceptible d’appel est réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande principale d’annulation du contrat

Mme [Y] [T] [R] [X] sollicite l’annulation du contrat de bail conclu le 1er mars 2023 au motif que ledit contrat ne comporterait pas les mentions obligatoires prévues par les articles 25-6 et 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 25-3, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés (…).

L’article 25-6 prévoit que le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

L’article 25-7 dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est conclu pour une durée d’au moins un an.

Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

A la lecture du contrat de bail produit, sont caractérisées :

— la violation de ces dispositions concernant le montant du dépôt de garantie 1 400 euros alors que deux mois de loyers sont équivalents à la somme de 1 100 euros

— ainsi qu’une durée du contrat inférieure à 1 an (6 mois en l’espèce)

Par interprétation de l’alinéa 16 de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit que le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article, le locataire dispose outre d’une action en régularisation, d’une action en nullité soumise aux règles du droit commun des contrats des articles 1178 et suivants du code civil.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande en nullité du contrat de location du 1er mars 2023 formée par Mme [Y] [T] [R] [X], locataire, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres motifs à nullité.

Conformément à l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Sur les demandes de restitution

Selon l’article 1352-3 du code civil, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation.

Il sera ainsi fait droit, au vu des quittances produites, à la demande de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1 400 euros.

S’agissant des loyers, Mme [H] [O] sera condamnée à restituer à Mme [Y] [T] [R] [X] la somme de 2 661,24 euros correspondant au total des quittances produites.

Sur les dommages et intérêts

A titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la bailleresse, il sera alloué à Mme [Y] [T] [R] [X] les sommes de 160,08 euros en réparation de son préjudice économique et 4 000 euros au titre du préjudice moral en ce qu’elle n’a pu bénéficier d’un contrat conforme à la durée légale et s’est vu expulser sans respect des conditions légales.

La demande en réparation du préjudice de jouissance tirée de la surface et de la composition des lieux n’étant pas étayée aux débats sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [O] qui succombe supportera les dépens de l’instance.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE nul le contrat de location en date du 1er mars 2023 signé entre Mme [Y] [T] [R] [X] et Mme [H] [O] pour un logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE en conséquence Mme [H] [O] à verser à Mme [Y] [T] [R] [X] les sommes de 4 061, 24 euros au titre des restitutions dues ;

CONDAMNE Mme [H] [O] à verser à Mme [Y] [T] [R] [X] la somme de 4 160,08 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [H] [O] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Mme [Y] [T] [R] [X] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.