TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/58878 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TVW

N° : 5-CH

Assignation du :

20 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société FRATE & CO, société à responsabilité limitée

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0428

DEFENDERESSE

La SCI [Adresse 6], société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Anthony REISBERG, avocat au barreau de PARIS – #B1099

DÉBATS

A l’audience du 28 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Léa-Doris ROUX, Greffière,

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la société SARL FRATE&CO, locataire de locaux commerciaux situés au [Adresse 2] PARIS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS son bailleur, la société SCI [Adresse 6], afin de voir prononcer notamment la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail les liant, lequel lui a été signifié par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties pour pouvoir procéder à une résolution amiable du litige les opposant, l’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, la société FRATE&CO sollicite, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, du juge des référés de :

A titre principal,

— juger nul et de nul effet le commandement de payer du 21 novembre 2024,

— condamner par provision la SCI [Adresse 6] à lui payer la somme de 10.071,78 euros au titre des charges indûment perçues,

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder deux ans de délais de paiement,

En tout état de cause,

— débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI [Adresse 6] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SCI [Adresse 6] sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la validité du commandement de payer délivré le 21 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la société FRATE&CO,

— condamner la société FRATE&CO au paiement des loyers, charges et accessoires dus à la date de l’ordonnance ainsi qu’à des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— condamner la partie adverse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE :

Sur le commandement de payer du 21 novembre 2024

La société FRATE&CO soutient essentiellement que le commandement de payer du 21 novembre 2024 qui lui a été délivré par son bailleur comporte un décompte qui est erroné, en sorte qu’il convient de prononcer sa nullité.

De son côté, la société SCI [Adresse 6] énonce essentiellement que le décompte annexé au commandement de payer litigieux ne comporte aucune erreur, en sorte que la société FRATE&CO a été parfaitement informée des sommes qui lui étaient réclamées et pouvait, en conséquence, les contester.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société locataire le 21 novembre 2024 à hauteur de la somme de 21.506,35 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif dû à l’issue du mois de novembre 2024.

S’il sera rappelé à la partie demanderesse qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte, et par suite du commandement de payer du 21 novembre 2024, étant rappelé que cette prérogative n’appartient qu’au seul juge du fond, il n’en demeure pas moins que la société bailleresse ne produit aucun décompte postérieur à la date du 1er décembre 2024.

Dans ces conditions, au vu des pièces produites par les parties et de la contestation des effets dudit commandement par la société locataire, il n’est pas démontré que ladite société ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur l’acquisition de ladite clause résolutoire ; il s’ensuit qu’elle ne peut être constatée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la nullité du commandement du 21 novembre 2024 mais également sur les effets de ce commandement et l’ensemble des demandes subséquentes formées par le bailleur.

Afin d’éviter toutes difficultés d’interprétation, aucune expulsion ne sera présentement ordonnée.

Par ailleurs, aucune somme n’étant réclamée au titre des charges et des loyers par la société bailleresse et dès lors que les effets de la clause résolutoire litigieuse ne trouvent confrontés à une contestation sérieuse, la demande de délais de paiement est sans objet.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’absence de régularisation de charges

La société FRATE&CO énonce que son bailleur n’a jamais procédé à la régularisation des charges dues. En conséquence, il convient de condamner la société SCI [Adresse 6] à les lui rembourser.

De son côté, la société SCI [Adresse 6] fait valoir que sa locataire n’a jamais réglé les charges de copropriété, en sorte qu’elle ne saurait être condamnée à lui rembourser des sommes qu’elle n’a jamais versées.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

S’il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte produit, lequel peut prêter à confusion en raison de son absence totale de clarté et de lisibilité, qui s’arrête au 1er décembre 2024 que le montant des charges appelées ne sont pas couvertes par le montant des paiements effectués par la société FRATE&CO.

En outre, il apparaît que les montants des charges ont été régularisés a posteriori par la société bailleresse, dès lors qu’il apparaît pour chaque année des montants de charges différents dans la colonne « charges réelles après régularisation. »

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’apparaît pas à l’évidence que la société SCI [Adresse 6], qui du reste ne produit aucun envoi à sa société locataire d’un récapitulatif annuel du montant des provisions de charges payées et celles dues après régularisations, si ce n’est un tableur EXCEL difficilement compréhensible et abscond, n’est pas respecté son obligation au titre des régularisations des charges appelées, outre le fait qu’il n’apparaît pas, au vu des sommes qu’elle a réglées ne serait-ce que depuis le début de l’année 2019, que la société locataire est procédé à leur paiement pour pouvoir en solliciter la régularisation.

Dans ces conditions, la demande de condamnation au titre du remboursement des charges ne saurait prospérer au stade des référés.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, la société SCI [Adresse 6] sera condamnée aux dépens, et ce, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu du sens de la décision, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des parties ;

Condamnons la société SCI [Adresse 6] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons l’ensemble des demandes formées en ce sens ;

Rappelons que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 7] le 05 décembre 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI