Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 8 octobre 2025, n° 25/52093

TJ Paris 8 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des stipulations contractuelles
La cour a estimé que la banque ne prouve pas que les garanties actuelles soient insuffisantes par rapport aux exigences contractuelles, et que les conditions d'urgence pour ordonner la souscription d'une nouvelle assurance ne sont pas réunies.
Rejeté
Obligation de justifier de l'assurance souscrite
La cour a jugé que la banque ne démontre pas que les sociétés défenderesses n'ont pas respecté leurs obligations d'assurance, et que le trouble manifestement illicite n'est pas caractérisé.
Rejeté
Défaut d'exécution des obligations contractuelles
La cour a considéré que la banque ne prouve pas l'urgence et le risque imminent justifiant une telle provision, et que les conditions pour ordonner cette mesure ne sont pas réunies.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 8 oct. 2025, n° 25/52093
Numéro(s) :	25/52093
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Emmanuel KUNTZClémence LEMETAIS
Cabinet(s) :	UGGC AVOCATSKUNTZ ET ASSOCIES
Parties :	La BANQUE J. SAFRA SARASIN ( Luxembourg ) SA c/ La société civile

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/52093 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7K47

N° : 9-CH

Assignation du :

19 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 octobre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La BANQUE J. SAFRA SARASIN (Luxembourg) SA

Grand-duché de Luxembourg,

[Adresse 1],

[Localité 12]

représentée par Maître Jean-Emmanuel KUNTZ de l’ASSOCIATION KUNTZ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D214

DEFENDERESSES

La société civile [Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 10]

La société civile [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 10]

La société civile [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentées par Maître Clémence LEMETAIS de la SCP UGGC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0261

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par actes notariés en date du 18 octobre 2018, la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg), établissement de crédit luxembourgeois, a consenti trois prêts garantis par des hypothèques conventionnelles à des sociétés civiles :

— un prêt d’un montant en principal de 27.033.558 euros, remboursable en une échéance finale au 18 octobre 2023, accordé à la société civile [Adresse 4], l’hypothèque ayant été consentie sur un immeuble à usage d’hôtel particulier et de pavillon situé [Adresse 4] et [Adresse 11] ;

— un prêt d’un montant en principal de 3.095.445,58 euros, remboursable en une échéance finale au 18 octobre 2023, accordé à la société civile [Adresse 2], l’hypothèque ayant été consentie sur un hôtel particulier situé [Adresse 3] ;

— un prêt d’un montant en principal de 21.437.118,00 euros, remboursable en une échéance finale au 18 octobre 2023, accordé à la société civile [Adresse 9], l’hypothèque ayant été consentie sur un immeuble situé [Adresse 8].

Les dernières échéances payées par les emprunteurs correspondent aux échéances d’intérêts du 31 mars 2022. Aucune somme n’a été versée par les emprunteurs en remboursement des prêts, lesquels sont arrivés à échéance le 18 octobre 2023.

La créance déclarée par la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) s’élève, au 28 février 2025, à la somme de 47.972.201,20 euros en principal et intérêts. Celle-ci a diligenté trois saisies immobilières devant le juge des l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, lequel, par trois jugements du 3 avril 2025, a autorisé les débitrices saisies à poursuivre la vente amiable des biens. Ces dernières ont interjeté appel de ces jugements et saisi le premier président d’une demande de sursis à l’exécution des jugements déférés.

Soutenant que les biens immobiliers assiette des hypothèques conventionnelles dont elle bénéficie n’étaient pas assurés de manière à garantir la sécurité des biens et des personnes et que ce défaut d’assurance portait une atteinte grave à son gage, en violation manifeste des actes notariés de prêt, Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) a, par acte du 19 mars 2025, assigné les sociétés civiles [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 9] aux fins de voir, en l’état de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 septembre 2025 :

— débouter les défenderesses de leurs demandes ;

— condamner, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, la société civile [Adresse 4], la société civile [Adresse 2] et la société civile [Adresse 9], chacune, à souscrire, auprès d’une compagnie d’assurance française notoirement connue pour la garantie de biens immobiliers d’exception, une assurance multirisques conforme aux stipulations des actes notariés de prêts et couvrant, pour un montant au moins égal à son coût de reconstruction ou à sa valeur de remplacement à l’identique à l’état neuf, dans des conditions jugées satisfaisantes par la demanderesse, au vu d’expertises d’assurance indépendantes demandées par les défenderesses et communiquées à la demanderesse, les biens immobiliers saisis objet de l’assiette des hypothèques de la demanderesse dont les inscriptions s’inscrivent dans les proportions suivantes :

29.736.913,80 euros pour l’hypothèque inscrite sur les biens immobiliers de la société civile [Adresse 4] ;

3.404.990,14 euros pour l’hypothèque inscrite sur les biens immobiliers de la société civile [Adresse 2] ;

23.580.829,80 euros pour l’hypothèque inscrite sur les biens immobiliers de la société civile [Adresse 9];

— condamner, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, chacune des défenderesses à souscrire, auprès d’une compagnie d’assurance française notoirement connue pour la garantie de biens immobiliers d’exception, une assurance responsabilité propriétaire, jugée satisfaisante par la demanderesse au vu d’expertises d’assurance indépendantes demandées par les défenderesses et communiquées à la demanderesse ;

— dire que ces obligations de faire en matière d’assurance se devront d’être respectées jusqu’à la fin des procédures de saisie immobilière actuellement pendantes devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Paris sous les RG 24/00147, 24/00148 et 24/000149 ;

— condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, les défenderesses, chacune, à justifier, auprès d’elle, de l’exécution des obligations de faire ci-dessus par la communication des conditions générales, des conditions particulières et des justificatifs de paiement des primes d’assurances de la compagnie d’assurance retenue ;

— à défaut d’exécution par les défenderesses de ces obligations de faire dans un délai de 30 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir,

l’autoriser à se substituer à chacune d’elles dans l’exécution de leurs obligations de faire, aux frais exclusifs des sociétés civiles et avancés par elle, ces sommes entrant, à défaut de paiement de la prime d’assurance à première demande de la banque, dans le périmètre garanti par les hypothèques conventionnelles de la demanderesse, inscrites dans les proportions suivantes :

29.736.913,80 euros pour l’hypothèque inscrite sur les biens immobiliers de la société civile [Adresse 4] ;

3.404.990,14 euros pour l’hypothèque inscrite sur les biens immobiliers de la société civile [Adresse 2] ;

23.580.829,80 euros pour l’hypothèque inscrite sur les biens immobiliers de la société civile [Adresse 9]; condamner in solidum les défenderesses à lui payer une provision de 400.000 euros, couvrant deux années de cotisation d’assurance, pour pallier le défaut d’exécution de leurs obligations relatives à la couverture d’assurance contractuellement prévue ;

— se réserver le pouvoir de liquider les astreintes ;

— condamner in solidum les défenderesses à lui payer une somme globale de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les défenderesses aux entiers dépens ;

— ordonner que l’exécution de la décision de référé intervienne au seul vu de sa minute ;

A titre subsidiaire, si le président jugeait n’y avoir lieu à référé,

— renvoyer l’affaire au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile ;

— réserver les frais et dépens de l’instance ;

— débouter les défenderesses de leurs demandes contraires ou plus amples.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 septembre 2025, les sociétés civiles [Adresse 6] et [Adresse 9] demandent au juge des référés de :

— juger n’y avoir lieu à référé ;

— débouter la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

— condamner la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) à leur payer, à chacune, la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation sous astreinte formée par la demanderesse

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la demanderesse expose avoir découvert que, depuis le mois de février 2024, les sociétés défenderesses avaient changé la situation d’assurance des biens immobiliers saisis en résiliant les polices Hiscox contractuellement prévues et en souscrivant unilatéralement, sans lui en référer, des polices d’assurance auprès de la Mutuelle d’assurance des professions alimentaires (MAPA), compagnie d’assurance non spécialisée dans l’assurance de biens immobiliers de prestige et qui ne présenterait pas les mêmes garanties.

Elle ajoute que ce changement de compagnie d’assurance s’accompagne de garanties manifestement limitées et insusceptibles de couvrir un coût de reconstruction ou une valeur de remplacement à l’identique à l’état neuf, le plafond de garantie souscrit étant de 40 millions d’euros pour des biens immobiliers d’une valeur globale de 107.410.000 euros et aucune assurance multirisques ni assurance de responsabilité propriétaire n’ayant été souscrite par la société civile [Adresse 2].

Elle soutient que, ce faisant, les défenderesses ont gravement violé les stipulations claires et précises des actes notariés de prêt et qu’il y a urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, en raison du risque de disparition de sa garantie hypothécaire en cas de sinistre.

Elle fait également valoir que les diagnostics réalisés sur les biens immobiliers ont mis en exergue des anomalies devant faire l’objet de réparations, de sorte que les risques d’incendie ou d’atteinte à la sécurité des personnes et des biens sont réels, ce qui justifie également des mesures conservatoires, en application de l’article 835 du code de procédure civile, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite constitué par la violation évidente des stipulations contractuelles et de prévenir un dommage imminent, sa sécurité juridique et financière étant directement mise en péril par l’absence d’assurance couvrant les risques à hauteur du coût de reconstruction ou de la valeur de remplacement des biens grevés d’hypothèques.

Les défenderesses répliquent que la seule obligation pesant sur elles en matière d’assurance est de transmettre chaque année à la banque une attestation d’assurance multirisques des biens immobiliers et qu’aucune stipulation des contrats de prêts ne leur impose des critères spécifiques de couverture (valeur de reconstruction, liste de risques, clause « pertes et frais annexes » etc…) ni aucune obligation de souscrire une assurance de responsabilité propriétaire. Elles ajoutent que les garanties souscrites auprès de la MAPA sont conformes à celles qui avaient été souscrites initialement, lors de la signature des contrats de prêts, auprès de la société Hiscox.

Il ressort des trois contrats de prêts que chacune des trois sociétés civiles emprunteuses a déclaré avoir souscrit auprès du Syndicat 33 du Lloyds de Londres, géré par Hiscox Syndicates Limited, par l’intermédiaire de la société Hiscox Europe Underwriting Limited, une police multirisques couvrant les biens immobiliers affectés en garantie (article 11.2.7 des contrats de prêts).

Cette police :

— couvrait l’immeuble « pour un montant au moins égal à son coût de reconstruction ou à sa valeur de remplacement à l’identique à l’état neuf » ;

— prévoyait « une clause « perte et frais annexes » couvrant notamment les frais de démolition, de déblai, consécutifs à un sinistre » ;

— couvrait « tous les risques normalement assurables de perte ou de dommage (incluant notamment les catastrophes naturelles, l’incendie, les explosions, inondation, acte de terrorisme, événements climatiques, vol, vandalisme, dommages électriques, bris de glace) ».

Les sociétés emprunteuses déclaraient en outre avoir souscrit « directement une police responsabilité civile propriétaire d’immeuble, couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de son fait, quelle que soit sa nature, contractuelle ou extracontractuelle ».

Les défenderesses soutiennent que cette police souscrite auprès de la société Hiscox relevait des stipulations des actes de prêt relatives aux « Déclarations de l’emprunteur » au jour de la signature du contrat (article 11) et qu’elle ne relevait pas des « Engagements et interdictions de l’emprunteur » (article 12), de sorte qu’elles n’avaient aucune obligation précise en matière d’assurance et pouvaient changer d’assureur et de police en cours de contrat, leurs seules obligations étant, aux termes de l’article 12.1.5 du contrat, de transmettre chaque année à la banque « une attestation d’assurance multirisques de l’immeuble émanant de la compagnie d’assurance justifiant du paiement de la prime en cours », ce qu’elles ont fait.

Cependant, l’article 11 des contrats de prêt (« Déclarations de l’emprunteur ») stipule expressément que « les déclarations et garanties visées au présent article 11 sont faites à la Date de Signature et seront réputées réitérées à chaque Date de Paiement d’intérêts ».

Or, les « Date(s) de Paiements d’intérêts » désignent les « 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année, pour la première fois le 31 décembre 2018 et pour la dernière fois la Date d’Echéance finale [le 18 octobre 2023] ».

Il en résulte que les déclarations des sociétés défenderesses faites lors de la signature des contrats, s’agissant notamment de la compagnie d’assurance et de la police d’assurance, les engageaient jusqu’au terme du contrat.

De plus, l’article 11.1.4 (« Validité des engagements ») du contrat stipule que : « Les Documents de Financement auxquels l’Emprunteur est partie constituent des engagements légalement valables, qui le lieront et lui seront opposables, sous réserve des dispositions légales et réglementaires affectant de façon générale les droits des créanciers ».

Or,

— parmi les « Documents de Financement » figurent « l’Acte de Prêt, les Documents de Sûretés, ainsi que tous les actes et documents conclus ou à conclure en exécution de l’Acte de Prêt ou y afférents » ;

— les « Documents de Sûretés » désignent « l’Acte de Prêt et tout acte ou document aux termes duquel l’Emprunteur consent au Prêteur une ou plusieurs Sûretés » ;

— les « Sûretés » désignent notamment « le transport des indemnités d’assurances » ;

— et l’article 14 « Sûretés Immobilières » comporte un article 14.2 intitulé « Opposition d’Assurance », qui prévoit qu’en application de l’article L. 121-13 du code des assurances, le prêteur, en sa qualité de créancier hypothécaire, se verra attribuer, dans la limite des sommes dues au titre du prêt, le bénéfice des indemnités dues par les compagnies d’assurance en cas de sinistre affectant l’immeuble. Cet article vise expressément la compagnie d’assurance Hiscox et le numéro de police des contrats souscrits. Il comporte également la mention selon laquelle « l’acquéreur déclare qu’il n’a souscrit aucune autre police d’assurance au titre de l’immeuble ».

Ainsi, en application des contrats de prêt, la cession des indemnités d’assurance entre dans la définition des « Sûretés » et les polices d’assurance font partie des « Documents de Sûretés, ainsi que tous les actes et documents conclus ou à conclure en exécution de l’Acte de Prêt ou y afférents ».

Les sociétés défenderesses ne peuvent dès lors soutenir que les polices d’assurance ne sont pas incluses dans le périmètre des « Documents de Financement », au même titre que « l’acte de prêt » lui-même.

Leurs obligations au titre de l’assurance des biens constituent par conséquent « des engagements légalement valables », qui les lient et leur sont opposables.

De même, l’article 12.2.4 du contrat prévoit que :

« L’Emprunteur s’engage à ne pas résilier ni permettre que soit résiliée une stipulation quelconque des Documents de Financement ».

Dès lors que les « Documents de Financement » incluent les documents relatifs à l’assurance des biens, les sociétés emprunteuses se sont engagées à ne pas résilier la police d’assurance souscrite.

En conséquence, l’obligation des défenderesses de souscrire une assurance équivalente à celle initialement souscrite, lors de la signature des contrats de prêts, n’est pas sérieusement contestable, au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Cependant, comme le relèvent les sociétés défenderesses, la demanderesse ne produit aucune pièce attestant de l’insuffisance des garanties que présenterait la MAPA, aucune information n’étant donnée sur cette compagnie d’assurance et la circonstance qu’elle se présente comme le premier assureur des boulangers de France et des marchés d’intérêt national ne permettant pas, avec l’évidence requise en référé, de douter de sa solidité financière.

Par ailleurs, les garanties souscrites sont les suivantes :

« 1/ Bâtiments, embellissements, aménagements fixes & végétaux de la propriété ;

2/ Biens mobiliers dans leur ensemble (compris objets précieux);

3/ Responsabilité civile de propriétaire du terrain, des bâtiments, aménagements fixes & végétaux ;

4/ Responsabilité civile des personnes directement & indirectement citées au contrat :

— vie privée (le cas échéant conjoints, enfants & membres de la famille fiscalement à sa charge) ;

— en qualité d’occupant des bâtiments & terrains de la propriété ;

— en qualité de propriétaire d’immeuble & terrain.

5/ Protection juridique de l’ensemble sans exception des personnes morales ou physiques citées ci-dessus ».

L’assurance souscrite par la société civile [Adresse 4], qui inclut l’assurance de responsabilité de propriétaire, couvre les biens détenus par la société civile [Adresse 2], comme le faisait initialement l’assurance souscrite auprès de la société Hiscox, les défenderesses expliquant cette couverture des deux biens par une assurance unique par la circonstance que la [Adresse 14] et l’immeuble situé [Adresse 4] constituent un ensemble immobilier unique, l’accès à l’un se faisant par l’autre.

En outre, les plafonds d’indemnisation de la police d’assurance souscrite par les sociétés défenderesses sont très comparables à ceux précédemment souscrits auprès de la société Hiscox.

En effet, les plafonds d’indemnisation étaient, pour le bien immobilier détenu par la société civile [Adresse 9], de 17.635.640 euros pour les bâtiments, 1.923.983 euros pour les biens mobiliers et 23.000 euros pour les végétaux. Ils sont désormais de 20.000.000 euros pour les bâtiments, 3.000.000 euros pour les biens mobiliers et 30.000 euros pour les végétaux.

S’agissant des biens détenus par les sociétés civiles [Adresse 4] et [Adresse 2], les plafonds d’indemnisation étaient, auprès de la société Hiscox, de 23.302.070 euros pour les bâtiments, 2.672.199 euros pour les biens mobiliers et 25.000 euros pour les végétaux. Ils sont désormais de 20.000.000 euros pour les bâtiments, 3.000.000 euros pour les biens mobiliers et 30.000 euros pour les végétaux.

La Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) ne démontre donc pas, avec l’évidence requise en référé, que les conditions actuelles de l’assurance multirisques souscrite par les défenderesses seraient insuffisantes au regard de celles qui avaient été souscrites lors de la signature des contrats de prêt et qui déterminent les obligations pesant sur les défenderesses.

La demanderesse ne démontre pas non plus que l’assurance actuelle ne couvrirait pas les risques à hauteur du coût de reconstruction ou de la valeur de remplacement des biens grevés d’hypothèques, la valeur de marché de plus de 100.000.000 euros à laquelle elle se réfère n’opérant aucune distinction entre la valeur des terrains, considérable dans l’un des quartiers les plus prestigieux de [Localité 13] – et qui subsistera en cas de sinistre -, et la valeur des bâtiments eux-mêmes.

La violation manifeste de leurs obligations contractuelles par les sociétés civiles [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 9] n’est donc pas établie, de sorte que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé. De même, il n’existe pas de méconnaissance d’une obligation non sérieusement contestable, dont le juge des référés pourrait ordonner l’exécution.

Enfin, la créance de la banque s’élevant à ce jour à 47.972.201,20 euros, elle est garantie à hauteur de plus de 40.000.000 euros en cas de sinistre, de sorte qu’il n’existe pas davantage de dommage imminent, sa sécurité juridique et financière n’étant pas mise en péril, contrairement à ce qu’elle soutient.

Il s’ensuit que les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile précités ne sont pas réunies et qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg).

Sur la demande de passerelle en application de l’article 837 du code de procédure civile

Selon l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Au cas présent, aucune urgence particulière ne justifie la mise en oeuvre de cette procédure.

La demande sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

La demanderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera par suite condamnée au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la présente décision rend sans objet la demande d’exécution au vu de la seule minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) ;

Disons n’y avoir lieu à renvoi de l’affaire devant le juge du fond en application de l’article 837 du code de procédure civile ;

Condamnons la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) aux dépens ;

Condamnons la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) à payer aux sociétés civiles [Adresse 6] et [Adresse 9] la somme globale de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 08 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY