Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 3e section, 21 mars 2025, n° 22/13162

TJ Paris 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité des copropriétaires pour les désordres
La cour a constaté que les fissures excédaient les inconvénients normaux du voisinage et que les travaux réalisés avaient contribué aux dommages.
Accepté
Perturbation des conditions de vie
La cour a reconnu que, bien que le logement soit resté habitable, les fissures avaient affecté la jouissance de l'appartement.
Accepté
Nécessité de relogement durant les travaux
La cour a jugé que l'ampleur des travaux justifiait l'indemnisation des frais de relogement.
Accepté
Responsabilité des défendeurs pour les frais engagés
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, incluant les frais d'expertise.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de [Localité 14] rendue le 21 mars 2025, Madame [B] [E] demande la reconnaissance de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ainsi que de Monsieur [D] [X] et de Madame [Y] [C], pour des désordres affectant son appartement, et leur condamnation à l'indemnisation de ses préjudices. Les questions juridiques portent sur la responsabilité des copropriétaires et du syndicat en vertu de la loi du 10 juillet 1965 et du principe de trouble anormal de voisinage. Le tribunal conclut que les désordres résultent à la fois de la vétusté de l'immeuble et des travaux réalisés par les copropriétaires, condamnant in solidum les défendeurs à verser à Madame [E] des sommes pour préjudice matériel, préjudice de jouissance, frais de relogement, ainsi qu'une indemnité au titre de l'article 700 du CPC. Les demandes des défendeurs sont rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 21 mars 2025, n° 22/13162
Numéro(s) :	22/13162
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier SAVIGNATEmmanuelle MORVANFlorian CANDAN
Cabinet(s) :	GABORIT-RUCKER-SAVIGNAT-VALENT
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SAVIGNAT

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e MORVAN et M^e CANDAN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/13162

N° Portalis 352J-W-B7G-CYFJQ

N° MINUTE :

Assignation du :

26 octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 21 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [E]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Xavier SAVIGNAT de la SCP GABORIT-RÜCKER-SAVIGNAT-VALENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0297

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [X]

Madame [Y] [C]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentés par Maître Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R211

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet S.A.R.L. [Localité 13] DUPUIS

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/13162 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFJQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 24 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

Mme [B] [E] est propriétaire d’un appartement au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7].

M. [D] [X] et Mme [Y] [C], propriétaires d’un appartement au 1er étage, ont entrepris courant 2018 des travaux de rénovation confiés à la société Virabat, sous la maîtrise d’oeuvre de la société Le Laboratoire.

Des fissures étant apparues dans le logement de Mme [E] consécutivement à l’engagement desdits travaux, le syndic de l’immeuble a mandaté l’architecte de la copropriété, dont le rapport daté du 12 décembre 2018 impute les désordres à la suppression de la cloison ancienne devenue porteuse du 1er étage.

Aux termes d’un protocole d’accord régularisé le 02 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires et les consorts [W] ont reconnu avoir chacun une part de responsabilité dans la survenance des désordres affectant l’immeuble du [Adresse 2] et ont renoncé expressément à établir la quote-part de responsabilité leur incombant, M. [X] et Mme [C] acceptant de verser au syndicat des copropriétaires une somme forfaitaire et transactionnelle de 40.000 euros destinée à financer les mesures conservatoires et les travaux de reprise en parties communes.

Par exploit du 21 septembre 2021, Mme [B] [E] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], M. [D] [X] et Mme [Y] [C], devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/13162 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFJQ

M. [Z] [V], désigné par une ordonnance du 07 décembre 2021, a déposé son rapport le 05 juin 2022.

Mme [B] [E] a saisi la présente juridiction afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices par actes d”huissier délivrés les 26 octobre et 03 novembre 2022.

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, Mme [E] demande au tribunal, au visa de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, des articles 1240, 1241 et 1242 alinéa 1 du code civil, de la théorie prétorienne du trouble anormal de voisinage, de :

DIRE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], Madame [Y] [C] et Monsieur [D] [X] sont responsables des désordres occasionnés au bien immobilier de Madame [E].

DIRE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], Madame [Y] [C] et Monsieur [D] [X] seront tenus in solidum d’indemniser Madame [B] [E] de l’intégralité de ses préjudices.

En conséquence,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], ainsi que Madame [Y] [C] et Monsieur [D] [X] au paiement des sommes de :

—  10.730,72 € au titre du préjudice matériel ;

—  19.365 € au titre du préjudice de jouissance ;

—  1.330 € au titre des frais de relogement.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], Madame [Y] [C] et Monsieur [D] [X] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise pour la somme de 3.941,78 €.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], Madame [Y] [C] et Monsieur [D] [X] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées contre Madame [B] [E].

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], Madame [Y] [C] et Monsieur [D] [X] au paiement d’une somme de 4.000 € au titre dispositions de l’article 700 du CPC.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 2, 3, 9, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

Décision du 21 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/13162 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFJQ

JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 10]) représenté par son syndic, recevable et bien fondé en son action et ses demandes ;

En conséquence,

A titre principal,

DEBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires DEBOUTER Madame [E] de ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [E] de sa demande de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, au titre d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTER Madame [E] de sa demande de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, au titre des frais de relogement et des frais d’expertise ;

LIMITER toute condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, au titre du préjudice matériel à un montant de 7.226,60 € tel que retenu par l’Expert judiciaire dans son rapport du 5 juin 2022;

En tout état de cause,

CONDAMNER toute partie succombante à verser la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, M. [X] et Mme [C] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Mme [E] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre notamment de M. [X] et de Mme [C] au titre d’un préjudice matériel ;

DEBOUTER Mme [E] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre notamment de M. [X] et de Mme [C] au titre d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTER Mme [E] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre notamment de M. [X] et de Mme [C] au titre de frais de relogement ;

DEBOUTER Mme [E] de sa demande de remboursement des frais et honoraires d’expertise formée à l’encontre notamment de M. [X] et de Mme [C] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

LIMITER la part de responsabilité de M. [X] et de Mme [C] à hauteur de 10%, telle que proposée dans le rapport d’expertise de M. [V] du 20 novembre 2023 ;

REDUIRE conformément à cette part de responsabilité les condamnations qui seraient éventuelles prononcées à l’encontre de M. [X] et de Mme [C].

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Mme [E] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum tout succombant à verser à M. [X] et à Mme [C] une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MORVAN, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du CPC.

***

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 décembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 24 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres

L’expert judiciaire confirme, aux termes de son rapport, l’ensemble des désordres dénoncés par Mme [E], à savoir un certain nombre de fissures affectant l’appartement depuis 2019, principalement au niveau de la cloison entre la 1ère pièce sur cour et la chambre d’enfant mais également au niveau des toilettes, de la salle de bains ainsi que du mur de refend séparant les pièces d’eau du coin cuisine donnant sur le séjour.

Il ajoute que d’autres fissures affectent diverses parties de l’appartement côté façade rue, mais également au niveau du mur séparatif en arrière du palier, lequel présente des traces d’infiltration.

M. [V] explique enfin que le syndicat des copropriétaires ayant voté des travaux réparatoires structurels lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020, ces désordres ne sont plus de nature à affecter la solidité de l’ouvrage mais affectent la destination pour une partie d’entre eux, notamment en ce qui concerne les chambres côté cour.

Décision du 21 mars 2025

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Sur les responsabilités

Mme [E] soutient que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit de la vétusté et de l’absence d’entretien de l’immeuble au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les consorts [W] doivent également répondre des désordres occasionnés par les travaux entrepris sous leur maîtrise d’ouvrage ; que ces travaux portant sur la structure de l’immeuble ont été engagés sans demander préalablement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ni même en informer le syndic en violation de l’article 6 du règlement de copropriété ; que leur responsabilité résulte enfin sans équivoque des termes du protocole transactionnel du 02 juillet 2020.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres ont été causés par les seuls travaux réalisés de manière chaotique par les consorts [W], sans l’en informer et ce, peu important la fragilité antérieure des poutres.

M. [X] et Mme [C] opposent que les désordres résultent de la fragilité structurelle de l’immeuble ainsi que de la défaillance des intervenants à l’acte de construire ; qu’aucune faute ne peut en effet leur être imputée alors qu’ils se sont tournés vers des professionnels pour concevoir et exécuter les travaux de rénovation de leur appartement ; que le protocole du 02 juillet 2020 ne vise que les désordres ayant affecté les parties communes ; qu’il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir déclaré à la copropriété des travaux programmés à l’intérieur de leurs parties privatives ; que Mme [E] ne peut enfin se prévaloir de la responsabilité de plein droit prévue par l’article 1244 du code civil qui ne s’étend pas aux fissures.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La théorie des troubles de voisinage, dégagée par la jurisprudence sur le fondement de l’article 544 du code civil, pose le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ce principe général du droit constitue un régime de responsabilité objective qui ne nécessite pas la démonstration d’une faute mais la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

Il résulte en l’espèce des constatations de l’expert judiciaire, qui ne sont nullement contestées par les défendeurs, que les fissures constatées dans l’appartement de Mme [E] proviennent d’une part de la vétusté de l’immeuble et de son absence d’entretien depuis de nombreuses années, d’autre part des travaux entrepris par les copropriétaires du 1er étage.

Décision du 21 mars 2025

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M. [V] a notamment pu constater que les travaux de rénovation réalisés sous la maîtrise d’ouvrage des consorts [W] avaient principalement affecté les cloisons dans les chambres sur cour de Mme [E] ainsi que le refend entre le séjour-cuisine côté rue et les pièces en arrière côté cour (chambre, salle de bain et WC), précisant toutefois que ces travaux avaient également été révélateurs de faiblesses structurelles intrinsèques au bâtiment, du fait de sa vétusté.

Il explique en revanche que les désordres relevés en façade sur rue dans le séjour et la chambre parentale relèvent exclusivement de la vétusté des parties communes.

Les fissures affectant l’appartement de la demanderesse excèdent à l’évidence les inconvénients normaux du voisinage et engagent par conséquent la responsabilité de plein droit des maîtres de l’ouvrage des travaux réalisés au 1er étage.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble est également encourue, même en l’absence de faute, dès lors que les parties communes ont contribué aux dommages.

Sur les demandes indemnitaires

Mme [B] [E] sollicite l’indemnisation d’un préjudice matériel à hauteur de 10.730,72 euros, d’un préjudice de jouissance à hauteur de 19.635 euros et des frais de relogement durant les travaux réparatoires à hauteur de 1.330 euros.

Elle soutient que la somme réclamée au titre du préjudice matériel correspondant à l’évaluation de l’expert judiciaire ; que les désordres sont généralisés à toutes les pièces et sont apparus le 15 novembre 2018, date de la déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance ; qu’elle est dès lors fondée à obtenir une indemnité de 19.635 euros correspondant à 25% de la valeur locative de son appartement au titre du préjudice de jouissance subi jusqu’à la date de dépôt du rapport d’expertise ; que le délai d’exécution des travaux réparatoires a été fixé par l’expert à une semaine complète ; qu’elle devra donc être relogée avec son fils durant cette période.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il ne saurait être tenu de la réparation des causes des désordres consécutifs aux travaux entrepris dans leur appartement par M. [X] et Mme [C] ; que l’expert a évalué le préjudice matériel devant être mis à sa charge à la somme de 7.226,60 euros ; que Mme [E] n’a subi qu’un léger trouble de jouissance uniquement esthétique ; qu’il n’est enfin pas avéré que les travaux réparatoires nécessitent de reloger les occupants.

M. [X] et Mme [C] font valoir que Mme [E] ne produit aucun élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance qu’elle aurait subi ; que l’expert judiciaire a relevé à juste titre que les fissures affectant le logement de cette dernière ne l’avaient pas rendu inhabitable ; que les frais de relogement constituent un préjudice hypothétique dès lors qu’il n’est nullement démontré que les travaux de reprise constitueront un obstacle à l’occupation du logement ; que la demanderesse a déjà réalisé les travaux réparatoires de sorte qu’il lui appartient de fournir les éléments justifiant la réalité de ce poste de réclamation.

Sur ce,

Il est de principe que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier préjudice sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

Mme [E] est donc fondée à solliciter la condamnation in solidum des défendeurs à la réparation des préjudices consécutifs aux travaux diligentés dans l’appartement du 1er étage et à la faiblesse des parties communes de l’immeuble.

Le principe de réparation intégrale impose de n’indemniser que dans la mesure de la réalité du préjudice tel qu’il a été subi et non au delà.

L’expert judiciaire a retenu un préjudice matériel d’un montant de 10.730,72 euros TTC, lequel n’est dans son quantum pas contesté par les défendeurs qui seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

S’agissant du préjudice de jouissance, M. [V] indique que l’architecte de l’immeuble n’a pas fait état d’une situation particulièrement grave ; qu’il n’y a pas eu de mise en place d’étais dans l’appartement ; que la fissure traversante n’a pas rendue inhabitables les deux pièces affectées ; qu’il n’y a donc pas eu de réelle perte de jouissance mais un simple trouble de jouissance résultant de la crainte liée à l’apparition des fissures.

Il résulte des pièces communiquées que les fissures ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre par la demanderesse le 15 novembre 2018 et qu’elles ont perduré jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, intervenu le 05 juin 2022.

Si le logement est demeuré habitable durant toute la période, les multiples fissures, pour certaines traversantes, affectant l’ensemble des pièces ont incontestablement perturbé les conditions de vie de Mme [E] dont le préjudice de jouissance apparaît fondé en son principe.

Au regard de la nature des désordres et de la valeur locative de l’appartement, ce préjudice sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 10.000 euros.

L’ampleur des travaux de reprise des fissures dans l’ensemble du logement justifie enfin l’octroi d’une somme complémentaire de 950 euros au titre du relogement de la demanderesse durant cette période, étant rappelé que l’évaluation des préjudices relève de l’office même de la juridiction si bien qu’il ne saurait être reproché à Mme [E] de ne pas avoir invoqué ce chef de préjudice lors de l’expertise judiciaire.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de ces sommes.

Sur le surplus des demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, M. [D] [X] et Mme [Y] [C] seront condamnés in solidum à payer à Mme [B] [E] la somme équitable de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, exécutoire par provision, rendu en premier ressort, après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] à payer à Mme [B] [E] :

— la somme de 10.730,72 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— la somme de 950 euros au titre des frais de relongement ;

— la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], M. [D] [X] et Mme [Y] [C] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 21 mars 2025

La greffière La présidente