TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03963 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZN6F

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 23 Février 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e CRAYNEST Marine, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2023, la société SCI De l’Arbre Aubin a, donné à bail à Mme [K] [B], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Lambersart (59 130), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 430 euros et 40 euros de provision sur charges mensuelles.

La société SAS Action Logement Services s’est portée caution de Mme [K] [B] pour le paiement des loyers et charges.

À la suite d’incidents de paiement, la société SCI De L’Arbre Aubin a saisi la société SAS Action Logement Services au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers impayés pour un montant de 1 079 euros pour la période de février 2024 à juillet 2024 et de septembre 2024 à novembre 2024.

Alléguant le non-paiement des loyers, la société SAS Action logement Services a fait délivrer à Mme [K] [B], par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1 079 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 30 septembre 2024.

Faute de paiements et compte tenu de l’aggravation de la dette locative, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 (notifié le 28 mars 2025 au Représentant de l’État dans le Département), la société SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [K] [B] devat le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Lille du 8 décembre 2025, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Mme [K] [B] et celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Mme [K] [B] à lui payer la somme de 1 302 euros avec intérêts à compter du commandement de payer du 9 janvier 2025 sur la somme de 1 079 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Mme [K] [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Mme [K] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 8 décembre 2025, la société SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, réitère ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 901 euros.

Mme [K] [B], assignée en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

À l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 février 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

DISCUSSION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution :

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 2 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 16 janvier 2018, que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l’article 8 du contrat de cautionnement signé entre M. [P] [O], représentant légal de la société SCI de l’Arbre Aubin et la société SAS Action Logement Services que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la société SAS Action Logement Services se fonde sur l’article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la société SAS Action Logement Services justifie, par la production de quittances subrogatives en date des 25 septembre 2024, 6 novembre 2024, 8 octobre 2024, 14 mars 2025 et 17 novembre 2025, avoir payé au bailleur, les loyers impayés des mois de février 2024 à juillet 2024, de septembre 2024 à novembre 2024 et de février 2025 à novembre 2025, pour un montant total de 2 901 euros.

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation du 26 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie électronique, le 28 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 décembre 2025.

La notification a la Ccapex est intervenue le 13 janvier 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 mars 2025.

L’action de la société SAS Action Logement Services est donc recevable.

2. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu entre la société SCI de l’Arbre Aubin d’une part et Mme [K] [B] d’autre part, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.

Le bail prévoit, dans sa clause relative aux modalités de paiement du loyer, un paiement des échéances le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer portant sur la somme de 1 079 euros pour les mois de février 2024 à juillet 2024 et de septembre 2024 à octobre 2024 a été signifié au locataire le 9 janvier 2025. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, outre l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

L’acquisition de la clause résolutoire suppose l’absence de règlement des causes du commandement dans le délai de deux mois, c’est-à-dire entre le 24 septembre et 24 novembre 2024.

Il résulte du détail de la créance de la société SAS Action Logement Services en date du 4 décembre 2025 que les versements effectués n’ont pas été suffisants.

La clause résolutoire est donc acquise.

Il convient donc de constater la résolution du bail au 9 mars 2025 à 24.00 heures, faute pour la locataire d’avoir régularisé sa situation dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

3. Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l’article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi, s’agissant du paiement de la dette, la société SAS Action Logement Services ne peut être subrogée dans les droits du bailleur que pour le paiement des sommes par elle effectivement acquittées.

En l’espèce, les quittances subrogatives versées au débat ainsi que le détail de la créance de la société SAS Action Logement Services permettent d’établir que cette dernière a payé en lieu et place de Mme [K] [B] à son bailleur, une somme totale de 2 901 euros.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme [K] [B] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 2 901 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 1 079 euros et à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

4. Sur les délais de paiement, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Mme [K] [B] n’a pas comparu.

Par ailleurs, il ressort du détail de la créance de la société SAS Action Logement Services que Mme [K] [B] n’a pas repris le paiement de son loyer courant.

Faute de reprise du paiement du loyer courant et compte-tenu de l’ignorance de sa situation personnelle et financière, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [B] du logement et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation prolongée du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice, qu’il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à laquelle sera tenue Mme [K] [B] de payer, chaque mois à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer et des charges.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner Mme [K] [B] à payer une indemnité d’occupation à compter du 10 mars 2025, correspondant au montant du loyer et des charges par mois, à la société SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

6, Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [K] [B] sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

7. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [K] [B], partie perdante, sera condamnée à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

8. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’action de la société SAS Action Logement Services recevable,

CONSTATE la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] à Lambersart (59 130), conclu le 1er février 2023, entre la société SCI de l’Arbre Aubin d’une part, et Mme [K] [B], d’autre part, au 9 mars 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE Mme [K] [B] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 2 901 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois de février 2024 à juillet 2024, de septembre 2024 à novembre 2024 et de février 2025 à novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 079 euros à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la date de l’assignation,

DIT qu’il ne convient pas d’accorder à Mme [K] [B] des délais de paiement,

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour Mme [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

CONDAMNE Mme [K] [B] à payer à la société SAS Action Logement Services, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELLE à Mme [K] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITÉS Secrétariat de la Cellule CCAPEX

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [K] [B] aux dépens en ce compris le commandement de payer,

CONDAMNE Mme [K] [B] à payer à la société SAS Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,

LE GREFFIER LE JUGE