TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 25/50093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TP5

N° : 10

Assignation du :

30 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Sandra PERALTA, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société AIMINUS PATRIMOINE, Société en Nom Collectif

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud SALABERT de la SELAFA SALABERT & BESSE, avocats au barreau de PARIS – #K0083

DEFENDERESSE

La société ANDRA & CHLOE S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Shirly COHEN, avocat au barreau de PARIS – #G0486

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sandra PERALTA, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2022, la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE a donné à bail commercial à la S.A.S. ANDRA & CHLOE un local, sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 21 juin 2022 moyennant un loyer principal annuel de 26.400 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “TRAITEUR GREC, Vente sur place et à emporter. Sans possibilité d’installation d’une extraction et sans débit de boisson”.

Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2024, la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE a fait délivrer à la S.A.S. ANDRA & CHLOE un commandement d’avoir à payer la somme de 9.427,15 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 décembre 2024, la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE a fait assigner la S.A.S. ANDRA & CHLOE devant la juridiction des référés aux fins de voir :

“- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

En conséquence :

— JUGER que la société ANDRA & CHLOE est occupante sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2024 (date d’acquisition de la clause résolutoire) ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société ANDRA & CHLOE ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’Ordonnance à intervenir, et avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ORDONNER le transport et la séquestration des mobiliers appartenant à la société ANDRA & CHLOE dans un garde meubles désigné par la société AIMINUS PATRIMOINE, et ce aux frais exclusifs de la société ANDRA & CHLOE,

— CONDAMNER par provision la société ANDRA & CHLOE à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme totale de 16.698,59 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 novembre 2024 pour la somme de 7.581,48 euros, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— CONDAMNER la société ANDRA & CHLOE au versement, à compter de l’ordonnance à intervenir, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant TTC de 4.804,55 €, sauf à parfaire, jusqu’au jour de la libération complète et effective des locaux loués par la société ANDRA & CHLOE par la remise des clés qui en sera faite à la société AIMINUS PATRIMOINE ou à son mandataire,

— CONDAMNER la société ANDRA & CHLOE à verser à la société AIMINUS PATRIMOINE une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 novembre 2024.”

Dans ses dernières conclusions, la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE demande au tribunal, de :

“- REJETER les demandes, fins et conclusions de la société ANDRA & CHLOE ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

En conséquence :

— JUGER que la société ANDRA & CHLOE est occupante sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2024 (date d’acquisition de la clause résolutoire) ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société ANDRA & CHLOE ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’Ordonnance à intervenir, et avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ORDONNER le transport et la séquestration des mobiliers appartenant à la société ANDRA & CHLOE dans un garde meubles désigné par la société AIMINUS PATRIMOINE, et ce aux frais exclusifs de la société ANDRA & CHLOE,

— CONDAMNER par provision la société ANDRA & CHLOE à payer à la société AIMINUS PATRIMOINE la somme totale de 9.821,56 €, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 novembre 2024 pour la somme de 481,88 €, et à compter du 30 décembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

— CONDAMNER la société ANDRA & CHLOE au versement, à compter de l’ordonnance à intervenir, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant TTC de 4.863,34 €, sauf à parfaire, jusqu’au jour de la libération complète et effective des locaux loués par la société ANDRA & CHLOE par la remise des clés qui en sera faite à la société AIMINUS PATRIMOINE ou à son mandataire,

— CONDAMNER la société ANDRA & CHLOE à verser à la société AIMINUS PATRIMOINE une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 novembre 2024 et celui de l’assignation.”

Par conclusions en réponse, la S.A.S. ANDRA & CHLOE demande au tribunal, de :

“DEBOUTER la société AIMINUS PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société ANDRA & CHLOE.

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société AIMINUS PATRIMOINE à verser à la société ANDRA & CHLOE la somme de 30.000 euros à titre d’indemnisation des pertes de chiffre d’affaires dus aux travaux.

CONDAMNER la société AIMINUS PATRIMOINE à verser à la société ANDRA & CHLOE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.”

Dans le dernier état de ses prétentions et à l’audience de renvoi du 22 avril 2025, la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE a maintenu ses demandes.

En réponse, la S.A.S. ANDRA & CHLOE a par l’intermédiaire de son conseil, maintenu ses demandes en précisant qu’un règlement avait été effectué la veille et que le solde était versé à la barre. En conséquence, elle a sollicité des délais de paiement rétroactifs.

Par note en délibéré sollicitée par le magistrat, la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE a produit un décompte locatif actualisé à la date du 15 mai 2025 ne faisant plus apparaître de dette locative et confirmant que la S.A.S. ANDRA & CHLOE avait effectué le 22 avril 2025 un virement d’un montant de 6.062,90 euros et remis à la barre un chèque encaissé le 25 avril 2025 d’un montant de 3.759,56 euros.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui est pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, l’article 32 du contrat de bail intitulé ‘CLAUSE RESOLUTOIRE” stipule qu’ “A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou des indemnités d’occupation prévues à l’article L. 145-28 du code de commerce, ou encore d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, at un mois après un commandement de payer ou d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilie ce plein droit si bon semble au Bailleur.

Dans le cas où le Preneur se refuserait à évacuer les locaux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent.

Dans tous les cas. le Preneur sera de plein droit débiteur envers le Bailleur d’une indemnité journalière d’occupation égale a 150 % du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée, si le présent bail y est assujetti”

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 15 novembre 2024, lequel précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que la locataire a effectué le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience. Il ressort en effet du décompte que la locataire a effectué un virement le 22 avril 2025 un d’un montant de 6.062,90 euros et remis à la barre un chèque encaissé le 25 avril 2025 d’un montant de 3.759,56 euros.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit ait réputée ne pas avoir joué et il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à la constatation de la résolution du bail, à l’expulsion de la locataire sous astreinte et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des pièces adressées par note en délibéré que la dette locative a été soldée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la demanderesse de condamnation de la locataire au titre de l’arriéré locatif à titre provisionnel.

Sur la demande à titre reconventionnel d’indemnisation au titre des pertes de chiffres d’affaires

La S.A.S. ANDRA & CHLOE sollicite la condamnation de sa bailleresse à lui verser la somme de 30.000 euros à titre dommages et intérêts des pertes de chiffres d’affaires dus aux travaux.

En l’espèce, la demande de condamnation n’est pas formulée à titre provisionnel et excède dès lors les compétences du juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, bien que ne succombant pas à l’instance, les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et de l’assignation, seront mis à la charge de la S.A.S. ANDRA & CHLOE, dont la violation des obligations contractuelles a contraint la requérante à initier la présente procédure.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 21 juin 2022 sont réunies,

Accordons à la S.A.S. ANDRA & CHLOE des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire,

Constatons que la S.A.S. ANDRA & CHLOE a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés,

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 21 juin 2022,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE tendant à la constatation de la résolution du bail, à l’expulsion de la locataire sous astreinte et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE tendant à la condamnation de la S.A.S. ANDRA & CHLOE au titre de l’arriéré locatif à titre provisionnel,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.A.S. ANDRA & CHLOE de condamnation de la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE à titre dommages et intérêts des pertes de chiffres d’affaires dus aux travaux,

Condamnons la S.A.S. ANDRA & CHLOE à verser à la S.N.C. AMINUS PATRIMOINE la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.S. ANDRA & CHLOE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et de l’assignation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 5] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sandra PERALTA