TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55305 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HAW

N° : 14

Assignation du :

10 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2024

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [D], [W] [X] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN – #M74, [Adresse 1]

DEFENDERESSE

La sociét AMI S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS – #E475

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 février 2018, Madame [D] [X] épouse [E] a donné à bail commercial à la société A.M. I des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 12 mars 2028, moyennant un loyer mensuel initial en principal de 1 300 €.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 21 novembre 2023, à la société A.M. I, pour une somme de 11 281,59 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2023.

Par acte délivré le 10 juillet 2024, Madame [D] [X] épouse [E] a fait assigner la société A.M. I devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation afférentes.

Par acte du 30 août 2024, la société A.M. I a cédé son fonds de commerce à la société L’Etoile 19, avec effet au jour de la cession.

Par conclusions déposées à l’audience du 18 novembre 2024 et soutenues oralement par son conseil, Madame [D] [X] épouse [E] demande au juge des référés de

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société A.M. I et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la société A.M. I à lui payer la somme provisionnelle de 6 190,38 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024,

— condamner la société A.M. I au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société A.M. I au paiement d’une somme de 2 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société A.M. I demande au juge des référés de :

— juger irrégulière la procédure engagée et annuler l’assignation,

— débouter Madame [D] [X] épouse [E] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 […] un exposé des moyens en fait et en droit.

L’article 114 du même code précise que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Au cas présent, la société A.M. I soutient que l’assignation est nulle car la demanderesse a engagé à son encontre la présente action, visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, de mauvaise foi.

Toutefois, la mauvaise foi n’est pas une cause de nullité de l’assignation.

Dès lors, la défenderesse sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 10 juillet 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [D] [X] épouse [E] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 11 281,59 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Il ressort des pièces produites que la défenderesse a cédé son fonds de commerce le 30 août 2024 à la société L’Etoile 19, avec effet au jour de la cession. Cette cession a été portée à la connaissance de la bailleresse qui a refusé de la signer.

Ainsi, il est constant que la société A.M. I n’occupe plus les lieux loués, de sorte que la demande d’expulsion formée à son encontre est devenue sans objet.

Dès lors, Madame [D] [X] épouse [E] sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société A.M. I depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par Madame [D] [X] épouse [E], les paiements invoqués en défense ont été effectivement déduits de la dette locative d’un montant de 6 190,83 €.

La société A.M. I fait valoir que le contrat de bail ne prévoit pas l’obligation pour le preneur de régler la taxe foncière.

Il résulte du contrat qu’il n’est en effet pas expressément prévu que le preneur doit prendre en charge la taxe foncière, de sorte que la somme de 888 € doit être déduite du décompte produit en demande.

Doivent également être soustraits de ce décompte les loyers des mois de septembre, octobre, novembre 2024, soit un montant total de 4 472,49 €, en raison de la cession du fonds de commerce intervenue le 30 août 2024 opposée par la défenderesse, ce qui constitue une contestation sérieuse.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de la société A.M. I au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 août 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 829,89 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La société A.M. I, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société A.M. I ne permet d’écarter la demande de Madame [D] [X] épouse [E] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de la société A.M. I tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 décembre 2023 à minuit ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de la société A.M. I;

Condamnons, à titre provisionnel, la société A.M. I à payer à Madame [D] [X] épouse [E] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 21 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société A.M. I à payer à Madame [D] [X] épouse [E] la somme de 829,89€ à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 août 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société A.M. I aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société A.M. I à payer à Madame [D] [X] épouse [E] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 16 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE