TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Christelle VERSCHAEVE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01194 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66UI

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDERESSE

Madame [T] [C]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par la SELARL CHETRIT-VERSCHAEVE en la personne de Maître Christelle VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C734

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01194 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66UI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2018, l’EPIC [Localité 6] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 7] avec emplacement parking n°0025 selon contrat en date du 2 août 2018, moyennant le paiement d’un loyer global mensuel de 583,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8.420,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [C] le 8 avril 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [C], voir statuer sur le sort des biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−13.344,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 10 avril 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du conseil de Mme [C], le dossier n’étant pas en état. Le demandeur ne s’est pas opposé à cette demande.

À l’audience du 6 juin 2025, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juin 2025, s’élève désormais à 14.557,90 euros déduction faite frais de contentieux et de recouvrement.

Par une note en délibéré autorisée, reçue au greffe le 23 juin 2025, le bailleur a exposé que les frais apparaissant sur le décompte à hauteur de 1,53 euros puis 1,75 euros correspondent à des frais liés à la redevance pour le câble et qui sont dues au titre d’un accord collectif. La défenderesse n’a jamais opposé la moindre réclamation à ce sujet et bénéficiant de l’accès aux chaînes de télé, accès Internet, ligne téléphonique et numéro d’urgence pour cette somme, elle doit s’en acquitter. Il en résulte que la contestation relative à ces facturations n’apparait pas sérieuse et les sommes facturées sont dues.

L’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement du loyer résiduel courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [T] [C], représentée par son conseil, dans ses conclusions en réponse visées au greffe, demande au tribunal de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, débouter l’EPIC PARIS HABITAT-OPH de ces demandes, fins et prétentions ; à titre principal de lui octroyer 36 mois de délai de paiement pour s’acquitter de son arriéré locatif et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; condamner l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a rembourser à Mme [C] la somme de 387,40 euros et à titre subsidiaire de lui octroyer les plus larges délais pour quitter des lieux ; en tout état de cause, débouter l’ EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de Mme [C] au paiement des frais irrépétibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail a été signifié à la locataire le 3 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8.420,32 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que la défenderesse est âgée de 64 ans et retraitée ; que ses ressources sont modestes mais que malgré un état de santé très fragile, elle a toujours eu le souci de faire face en cherchant notamment des activités professionnelles d’appoint ; elle vient de recevoir une proposition d’emploi à temps partiel qui ne rétablira pas cependant l’équilibre de son budget ; le bailleur a été alerté des difficultés financières et de la précarité de sa locataire qui demande a être relogée dans un appartement plus modeste. Cette demande n’a malheureusement pas abouti. Mme [T] [C] est consciente de sa situation et elle est de bonne foi ; chacun aura le souci de ne pas plonger une personne âgée, seule et vulnérable dans une situation d’exclusion sociale. C’est dans ces conditions qu’il y a lieu, dans l’attente d’une solution de relogement correspondant au budget de la défenderesse de permettre à Mme [T] [C] d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de la voir commencer à régler sa dette, étant précisé que la constitution d’un dosser FSL peut être envisagée.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [T] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, Mme [T] [C] lui devait la somme de 14.557,90 euros, soustraction faite des frais de procédure et des frais de contentieux mais intégrant à juste titre les frais liés à la redevance du câble sans qu’il y ait lieu à un remboursement de la somme de 387,40 euros qui n’ont pas été payés par la défenderesse.

Mme [T] [C] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 8.420,32 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4.924,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 4 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la réelle précarité sociale et financière de Mme [T] [C], il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2018 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [T] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 7] avec emplacement parking n°0025 selon contrat en date du 2 août 2018 sont résiliés depuis le 4 juin 2024,

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 14557,90 euros (quatorze mille cinq cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 sur la somme de 8.420,32 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4.924,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [T] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 4 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [T] [C] sera condamnée à verser à titre de provision à l’ EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Mme [T] [C] de sa demande au titre du remboursement de la somme de 387,40 euros.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2024 et celui de l’assignation du 9 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge