TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/55659 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOVK

N° :

Assignation du :

31 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société MUTUELLE EPARGNE RETRAITE PREVOYANCE CARAC

société mutualiste

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Julia ALBERTANI, avocat au barreau de PARIS – #C0439

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. OPTICAL CHALLENGE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS – #E0484

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Suivant acte sous seing-privé du 1er juin 2015, la Mutuelle Carac a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Optical Challenge, portant sur des locaux sis [Adresse 2], pour y exercer l’activité d’opticien et toutes activités accessoires, pour une durée de neuf années à compter du 9 juin 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20.613,58 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par avenant du 27 mars 2024, les parties ont modifié la destination du bail pour y ajouter l’activité d’audioprothésiste, ainsi que les dispositions relatives à la sous-location pour autoriser la société Optical Challenge à sous-louer partiellement les locaux à la société Audio Challenge. Le loyer annuel hors taxes et hors charges a par ailleurs été porté à la somme de 23.954,52 euros.

Suivant acte sous seing privé du 12 avril 2024, la société Optical Challenge a consenti un contrat de sous-location portant sur partie des locaux, à M. [D] [R] pour le compte de la société Audio Challenge.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par exploit délivré le 23 mai 2025, fait délivrer à la société Optical Challenge un commandement de payer la somme en principal de 14.764,08 euros, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la Mutuelle Carac a, par exploit du 31 juillet 2025, fait citer la société Optical Challenge devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2025 et que par son jeu, le bail commercial est résilié à compter du 23 juin 2025 au profit de la société CARAC ;

— CONSTATER que la société Optical Challenge occupe depuis lors sans droit ni titre les locaux donnés à bail ;

— CONDAMNER la société Optical Challenge à la somme de 19.877,21 € , au titre des loyers, charges et taxes, somme à parfaire ;

— CONDAMNER la société Optical Challenge à la somme de 5.839,05 € au titre de dommages et intérêts équivalant au montant du dépôt de garantie ;

— ORDONNER l’expulsion de la société Optical Challenge et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3], à compter de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 500, 00 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir;

— AUTORISER la requérante à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux ;

— DIRE que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R 221-30 à R 221-40 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;

— CONDAMNER la société Optical Challenge aux dépens, majorés des frais de commandement, de constat, de saisie, de vente et d’expulsion.

— CONDAMNER la société Optical Challenge à payer à la requérante la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC. ».

A l’audience du 3 novembre 2025, la Mutuelle Carac, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf sur le montant de la dette qu’elle actualise à la somme de 24.237,71 euros. Elle a par ailleurs indiqué s’opposer à tous délais de paiement.

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Optical Challenge, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« – DEBOUTER La Mutuelle Epargne Retraite Prévoyance CARAC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— ACCORDER 24 mois de délais à la SARL Optical Challenge pour régler sa dette locative d’un montant de 24.237,71 €, soit la somme mensuelle de 1.009 €, étant précisé que ladite somme inclus les termes de novembre et décembre 2025.

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— CONDAMNER La Mutuelle Epargne Retraite Prévoyance CARAC à payer la somme de 3.000 à la SARL Optical Challenge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’avenant de renouvellement du 1er juin 2015 et l’avenant modificatif 27 mars 2024 renvoient aux clauses et conditions du bail initial conclut le 9 juin 2006, auquel il convient donc de se référer.

Le contrat de bail du 9 juin 2006 stipule en son article XII une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut pour le preneur d’exécuter l’une quelconque des clauses, charges et conditions du bail, ou des dispositions légales ou réglementaires qui lui sont applicables, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, ou de produire l’intégralité du dépôt de garantie, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 23 mai 2025, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

Il résulte du relevé de compte actualisé versé aux débats que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ce qu’il ne conteste pas.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande de provision et de délais de paiement

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif du 28 octobre 2025 versé aux débats (pièce n°8 de la demanderesse) fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 24.237,71 euros, quatrième trimestre 2025 inclus, dette qui n’est pas contestée par le preneur.

En conséquence, la société Optical Challenge sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 24.237,71 euros, quatrième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2025.

La société Optical Challenge sollicite l’octroi de 24 mois de délai de paiement, expliquant avoir rencontré des difficultés financières. Elle indique que son sous-locataire n’a obtenu l’agrément pour exercer son activité d’audioprothésiste que tardivement ce qui l’a empêché d’exercer pendant un temps et que les locaux ont été affectés par un dégât des eaux qui l’ont contraint à sous-traiter dans d’autres cabinets le montage des audioprothèses en attendant que des travaux soient effectués pour y mettre fin. Elle estime être en mesure d’apurer sa dette locative.

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de l’ancienneté des relations contractuelles entre les parties, des difficultés rencontrées par la société Optical Challenge qui sont justifiées par la production d’un constat amiable de dégât des eaux du 4 novembre 2024, de factures de travaux de remise en état et de son bilan comptable qui démontre qu’elle a subi une baisse de son chiffre d’affaires, ainsi que de l’émission par la défenderesse d’un virement de 1.946,35 euros le 24 octobre 2025, témoignant de sa volonté de reprendre le paiement des loyers, il y a lieu de lui accorder un ultime échéancier, de sorte qu’un délai de vingt-quatre mois lui sera octroyé pour en apurer le solde, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Optical Challenge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La société Optical Challenge sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Enfin, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de condamnation à la conservation du dépôt de garantie étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais et dépens

La société Optical Challenge, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 23 mai 2025, mais non les frais de « constat, de saisie, de vente et d’expulsion » qui ne sont pas justifiés par la demanderesse.

Elle sera également condamnée à payer à la Mutuelle Carac la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

La Mutuelle Carac sera déboutée du surplus de ses demandes.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Condamnons la société Optical Challenge à payer à la Mutuelle Carac, la somme provisionnelle de 24.237,71 euros, arrêtée au 28 octobre 2025 euros, quatrième trimestre 2025 compris ;

Disons que la société Optical Challenge pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société Optical Challenge de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Optical Challenge, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sis [Adresse 2] ;

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, indexée sur l’indice national des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du prononcé de la présente ordonnance, sera mise à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Optical Challenge à payer à la Mutuelle Carac, la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Optical Challenge aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 23 mai 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 08 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON