TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [I], [C], [M] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53TK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L], [D], [B] [K],

demeurant [Adresse 1]

Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

La société SEYNA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [I], [C], [M] [E]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53TK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2023, Monsieur [L] [K] et Madame [J] [P] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [I] [E] un logement situé [Adresse 5], pour une durée de trois ans renouvelables à compter du 22 mai 2023, pour un loyer de 2160 euros révisable, outre 100 euros de provisions pour charges. Le contrat prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 2160 euros, et que le preneur prendra à sa charge la garantie de loyers impayés inversée Garantme en amont de son entrée dans les lieux.

Par acte du 22 mai 2023, la SA Seyna a déclaré se porter caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion de Monsieur [I] [E] au titre des loyers, charges récupérables et éventuelles indemnités d’occupation mise à la charge du locataire pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et au plus tard à la date de reprise effective du logement, pour une durée de 36 mois tacitement reconductible dans la limite de 108 mois.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 4520 euros en principal au titre des loyers et charges des mois de février et mars 2024, à Monsieur [I] [E], ce commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, Monsieur [L] [K], Madame [J] [P] épouse [K] et la SA Seyna ont fait assigner Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [I], [C], [M] [E] ;condamner Monsieur [I], [C], [M] [E] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et à remettre à Monsieur [L], [D], [B] [K] et Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis l’expulsion de Monsieur [I], [C], [M] [E] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [I], [C], [M] [E] à payer la somme de 13560 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’août 2024 échus à la société Seyna subrogée dans les droits de Monsieur [L], [D], [B] [K] et Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K] à hauteur de ce montant, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;condamner Monsieur [I], [C], [M] [E] à payer à Monsieur [L], [D], [B] [K] et Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;condamner Monsieur [I], [C], [M] [E] à payer à la société Seyna la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 mars 2024.

L’assignation a été signifiée à Monsieur [I] [E] selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 octobre 2024 et renvoyée d’office à l’audience du 8 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [L] [K], Madame [J] [P] épouse [K] et la SA Seyna, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation, précisant que la dette avait continué à augmenter pour s’établir à la somme de 24 860 euros au 1er janvier 2025, et sollicitant le paiement de l’intégralité des loyers dus jusqu’à la date de résiliation et des indemnités d’occupation à compter de cette même date.

Au soutien de leurs demandes, et tel que cela résulte de leur acte introductif d’instance, ils font valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, que postérieurement à la délivrance du commandement de payer, dont les causes n’ont pas été réglées, le locataire a continué à manquer à son obligation de régler les loyers et les charges. Ils ajoutent qu’au titre du contrat de cautionnement et des quittances subrogatives, la caution à versé au bailleur la somme de 13560 euros.

Monsieur [I] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de la conclusion du bail, prévoit que les assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur sont notifiées au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été transmise à la préfecture plus de deux mois avant l’audience.

L’action des demandeurs est donc recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Celui-ci doit également permettre l’accès aux lieux loués au bailleur ou à ses mandataires notamment pour la préparation et l’exécution de travaux.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le bail prévoit le paiement d’un loyer mensuel de 2160 euros, outre 100 euros de provisions pour charges.

Selon le décompte produit, aucun paiement de la part du locataire n’est intervenu depuis le mois mars 2024, soit depuis près d’un an, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations du bail pour prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision, aux torts exclusifs du locataire.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Dès lors que le bail est résilié à compter de la présente décision, Monsieur [I], [C], [M] [E] se trouve occupant sans droit ni titre. Dès lors, il sera condamné à laisser libre le logement qu’il occupe et à remettre à Monsieur [L] [K] et Madame [J] [P] épouse [K] les clés du logement dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision.

A défaut d’avoir libéré les lieux dans ce délai, il sera ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail et la subrogation de la caution

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la dette locative s’élève à la somme de 24 860 euros arrêtée au 1er janvier 2025, la dette ayant commencé à se constituer au mois de février 2024, pour n’être que partiellement résorbée par un paiement du 5 mars 2024, à la suite duquel aucun paiement n’est intervenu.

Monsieur [I], [C], [M] [E] doit donc être condamné au paiement de cette somme arrêtée au premier janvier 2025, ainsi qu’au paiement du montant des loyers et charges à compter de cette date jusqu’à la date du présent jugement, date de résiliation du bail.

Sur les sommes réclamées, les demandeurs justifient que la SA Seyna a versé aux bailleurs des indemnités de 2260 euros les 25 mars 2024, 2 mai 2024, 17 mai 2024, 26 juin 2024, 2 août 2024 et 19 août 2024, pour la somme totale de 13 560 euros, et produit les quittances subrogatives des époux [K] pour ces sommes pour les loyers de février 2024, avril 2024, mai 2024, juin 2024, juillet 2024 et août 2024, ce qui correspond à l’arriéré locatif jusqu’à l’échéance d’août 2024. La SA Seyna se trouve donc subrogée dans les droits des bailleurs pour le paiement de la somme de 13560 euros jusqu’à l’échéance d’août 2024.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par Monsieur [I], [C], [M] [E] si le bail s’était poursuivi.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I], [C], [M] [E], succombant, il sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [I], [C], [M] [E] à verser à la SA Seyna la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail du 16 mai 2023 consenti à Monsieur [I], [C], [M] [E] par Monsieur [L], [D], [B] [K] et Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K] et portant sur le logement situé [Adresse 4]

Condamne Monsieur [I], [C], [M] [E] à laisser libre le logement qu’il occupe [Adresse 4] et à remettre à Monsieur [L], [D], [B] [K] et Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K] les clés du logement dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [I], [C], [M] [E] et celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [I], [C], [M] [E] à verser la somme de 24 860 euros arrêtée au 1er janvier 2025 au titre des loyers et charges échus au 1er janvier 2025, ainsi qu’au paiement des loyers et charges dus à compter du cette date et jusqu’à la résiliation du bail, dont 13560 euros à la SA Seyna, subrogée dans les droits de Monsieur [L], [D], [B] [K] et Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K] pour les loyers et charges dus au terme d’août 2024 échu, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 13 560 euros ;

Condamne Monsieur [I], [C], [M] [E] à verser à Monsieur [L], [D], [B] [K] et Madame [J], [N], [O] [P] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

Condamne Monsieur [I], [C], [M] [E] à verser à la SA Seyna la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [I], [C], [M] [E] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53TK