TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08040 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XCE

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [M] [L] [N],

[Adresse 3]

représentée par M^e Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-28448 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08040 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XCE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2017, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [L] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4618,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [L] [N] le 8 décembre 2023.

Par assignation du 10 juillet 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de Mme [M] [L] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4729,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

Mme [M] [L] [N] sollicite des délais de paiement à hauteur de 75 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4618,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 février 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, Mme [M] [L] [N] lui devait la somme de 3117,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [M] [L] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [L] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer au demandeur, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [L] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 janvier 2017 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [M] [L] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] [Localité 6] est résilié depuis le 8 février 2024,

CONDAMNE Mme [M] [L] [N] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3117,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, soustraction faite du paiement intervenu le 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

AUTORISE Mme [M] [L] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir le 15ème jour de chaque mois au plus tard,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [L] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à leurs dates d’exigibilité,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 février 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [L] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [M] [L] [N] sera condamnée à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [L] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 et celui de l’assignation du 10 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge