TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e DANIAULT

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e SELTENSPERGER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/11567

N° Portalis 352J-W-B7H-C2PVQ

N° MINUTE :

Assignation du :

12 septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ORALIA AGENCE MOZART

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0282

DÉFENDERESSE

S.C.I. OTHENYS

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître François SELTENSPERGER de la SELAS L ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0550

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11567 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PVQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 15 mai 2025 présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Othenys est propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°3, au rez-de-chaussée, et du lot n°18, situé en sous-sol et comprenant un dégagement avec escalier intérieur privatif d’accès au lot n°3.

Des copropriétaires se plaignant de nuisances provenant du lot n°3 du fait de sa mise en location meublée de courte durée à partir du mois d’août 2021, et faute de résolution amiable du différend, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI Othenys, par acte extra-judiciaire du 12 septembre 2023, afin principalement d’obtenir la cessation par cette dernière de l’exercice de l’activité de location précitée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

— Condamner la SCI Othenys à :

Cesser toute location meublée de courte durée des lots n°3 et 18 et ce, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée et par jour de location, à compter du jugement à intervenir,

Supprimer toutes les annonces de location des lots n°3 et 18, sur l’ensemble des sites internet sur lesquels des annonces ont été déposées et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI Othenys à réunir les deux appartements créés au sein du lot n°3 en un seul et unique appartement et ce, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— Débouter la SCI Othenys de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI Othenys à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI Othenys en tous les dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore Daniault, avocat au barreau de Paris, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la SCI Othenys demande au tribunal de:

«  Ecarter des débats les attestations émanant de Mmes [C], [Z], [J], et MM. [P], [W], [U], [S], copropriétaires et membres du syndicat demandeur,

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Othenys 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 25 novembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 mai 2025, a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de voir écarter des débats des attestations produites par le syndicat des copropriétaires

Se prévalant des dispositions des articles 201 et 210 du code de procédure civile ainsi que 1363 du code civil, la SCI Othenys demande d’écarter certaines attestations produites par le syndicat des copropriétaires, estimant qu’elles sont irrecevables car émanant de copropriétaires parties à l’instance par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires dont ils sont membres, outre qu’elles n’ont pas d’incidence sur le litige.

Le syndicat des copropriétaires soutient à l’inverse que ces attestations doivent être prises en compte dès lors qu’elles ont une incidence sur l’issue du litige et qu’il dispose d’une personnalité morale propre et distincte de celle de ses membres.

Il souligne en outre que seuls les copropriétaires peuvent attester des nuisances engendrées par l’activité de la SCI Othenys puisque ce sont eux qui vivent sur place et qui les subissent.

******************

Aux termes de l’article 201 du code de procédure civile, « Les attestations doivent être établies par des personnes qui remplissent les conditions requises pour être entendues comme témoins ».

L’article 210 du même code précise que « Les témoins déclarent leurs nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ».

Enfin, l’article 1363 du code civil dispose que « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même ».

Sur ce,

Les rédacteurs des attestations litigieuses, s’ils sont copropriétaires dans l’immeuble en cause, ne sont pas partie à la procédure, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats leurs écrits.

La SCI Othenys sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande principale de cessation de l’activité de location meublée de courte durée

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires se prévaut en premier lieu de ce que l’activité de location de courte durée exercée par la SCI Othenys dans son lot n°3 contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, selon lequel l’immeuble est à destination quasi-exclusive d’habitation, que seuls les locaux du rez-de-chaussée peuvent être transformés en « bureaux commerciaux », et que sont interdites l’organisation d’une pension de famille ou l’exploitation de garni, ainsi que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes.

Il en déduit que la SCI Othenys n’est pas en droit d’utiliser le lot n°3 à des fins d’activités commerciales, telles que l’activité de location meublée de courte durée, qui n’est pas une activité de « bureaux » à proprement parler, précisant que cette désignation a été utilisée à dessein pour éviter des nuisances liées à l’exercice de commerces et limiter les activités possibles à celles obéissant à un fonctionnement classique de bureaux en termes d’horaires et de temps de présence d’employés éventuels.

Il fait également valoir que la SCI Othenys n’a pas davantage respecté son obligation, prévue au règlement de copropriété, d’avertir le syndic des locations régulières qu’elle fait de ses lots n°3 et 18.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Othenys contrevient à la destination de l’immeuble du fait de son activité de location meublée de courte durée de ses lots n°3 et 18, qui porte également atteinte aux droits des copropriétaires de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut en deuxième lieu de ce que l’activité de location de courte durée exercée par la SCI Othenys contrevient à la destination et au standing de l’immeuble, ainsi qu’aux droits des autres copropriétaires.

Il affirme ainsi que l’immeuble présente un haut standing de par son architecture, sa localisation dans un quartier très touristique et huppé de la ville, et que sa destination, du fait de l’existence d’une clause de cet immeuble, illustre la volonté des copropriétaires de préserver ces caractéristiques.

Il affirme en outre que l’activité litigieuse ayant pour objet de loger des touristes de passage, entraîne des nuisances quotidiennes préjudiciables aux autres copropriétaires, dont notamment la dégradation des parties communes, des passages incessants dans la copropriété, des nuisances sonores en lien avec des soirées festives organisées par les locataires, ou encore l’intrusion de personnes extérieures du fait de l’ouverture fréquente de la porte d’entrée.

En réponse aux moyens adverses, le syndicat des copropriétaires souligne qu’auparavant le lot litigieux n’avait accueilli que des professions libérales (un fourreur, un médecin et un chirurgien-dentiste), confirmant ainsi la destination principalement d’habitation bourgeoise des lieux et le refus de toute activité commerciale.

Il réplique également que l’autorisation administrative obtenue par la SCI Othenys de changement de destination des lots est sans incidence sur la présente procédure, dès lors qu’elle est délivrée sous réserve des droits des tiers, outre qu’elle apparaît illégale et incompatible avec la destination de l’immeuble.

En défense, la SCI Othenys soutient que les activités commerciales dans les locaux du rez-de-chaussée et en sous-sol sont autorisées par le règlement de copropriété, et que l’activité de location touristique n’est pas expressément exclue par le même règlement de copropriété, pour en déduire qu’elle est autorisée.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires n’a jamais contesté l’autorisation de changement de destination de deux commerces en hébergement hôtelier au rez-de-chaussée de l’immeuble, accordée le 30 juin 2021 par la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 10], et qu’auparavant que les lots n°3 et 18 étaient loués jusqu’en 1981 à un fourreur, qui disposait d’un atelier, soit une activité commerciale supposant la réception de clients ainsi qu’un travail bruyant avec machine à coudre.

La SCI Othenys fait valoir que seul l’usage commercial prévu au règlement de copropriété est déterminant, et non l’emploi du terme

« bureau », relevant qu’aucune restriction n’existe dans le règlement de copropriété quant au nombre de clients ou l’heure des passages.

******************

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11567 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PVQ

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9 de la même loi dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble.

Le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.

La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination.

Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Selon la définition donnée par M. [N] lors des travaux préparatoires à la loi de 1965, la destination pourrait être définie comme « l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble ainsi que de la situation sociale de ses occupants ».

La possibilité ouverte à un unique lot en rez-de-chaussée d’exercer sous certaines conditions une activité de nature commerciale n’est pas de nature, en elle-même, à justifier une autorisation générale, clairement proscrite par le règlement de copropriété d’exercice de toute activité commerciale dans tous les autres locaux à usage de bureaux, conformément à la destination bourgeoise de l’immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible (en ce sens : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 mars 2021, n° RG 19/18856 ; voir également : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 31 mai 2023, n° RG 22/18593 ; 25 octobre 2023, n° RG 19/11631, etc).

Sur ce,

L’immeuble en cause est composé d’un seul bâtiment, élevé sur un niveau de sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de sept étages, dont le dernier mansardé.

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11567 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PVQ

Il comporte cinquante lots, comprenant seize lots décrits comme des appartements ou des studios, deux lots décrits comme des locaux (ceux de la SCI Othenys), le reste étant des caves en sous-sol.

Son règlement de copropriété édicte, au paragraphe « Destination – occupation » que " L’immeuble est destiné à l’habitation et à l’exercice de professions libérales. Toutefois l’exercice des professions libérales seront soumises à l’obtention des autorisations administratives nécessaires et ne devront causer aucun trouble de caractère exceptionnel par rapport à la destination de l’immeuble.

En outre, les locaux du rez-de-chaussée pourront être transformés en bureaux commerciaux, sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires.

Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs.

La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement ".

Il précise que « la conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic ».

Ledit règlement prévoit enfin que " Le copropriétaire louant son lot devra porter à la connaissance de son locataire le présent règlement. (…) Le copropriétaire devra avertir le syndic de la location et restera solidairement responsable des dégâts ou désagréments pouvant avoir été occasionnés par son locataire. "

Il s’évince ainsi de la lecture combinée de ces dispositions contractuelles que l’immeuble est principalement à usage d’habitation, avec deux aménagements consistant en la possibilité d’exercice de professions libérales et en l’autorisation d’utiliser les locaux du rez-de-chaussée à usage de « bureaux commerciaux ».

Cette autorisation, qui ne concerne in fine qu’un lot sur cinquante, doit s’interpréter comme portant sur une activité certes commerciale mais fonctionnant selon des horaires strictement définis et des jours de repos, afin d’être compatible avec la destination principalement résidentielle de l’immeuble, et dans le but de préserver le calme et la tranquillité au sein de la copropriété.

C’est d’ailleurs dans cette même optique que doit s’entendre la disposition relative à l’encadrement de la mise en location des lots, dont le syndic doit être dûment informé, ainsi que la clause d’harmonie prévue audit règlement.

Le standing de l’immeuble, eu égard à sa localisation dans un quartier huppé de la capitale et à son esthétique, ajoutent à la volonté claire des copropriétaires de préserver leur lieu de vie et donc limiter les allers-venues.

La SCI Othenys ne conteste pas exercer l’activité commerciale de location touristique meublée de courte durée au sein de l’un de ses lots, qui consiste en le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ; or ce type d’activité, eu égard aux développements précédents, contrevient directement aux clauses du règlement de copropriété précitées relatives à l’usage que les copropriétaires doivent faire de leur lot, justifiée par la destination bourgeoise de cet immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible, au regard de ses caractéristiques et de sa situation.

L’existence alléguée en défense d’une obtention administrative de changement de destination des lots est sans incidence sur le présent litige, dès lors qu’une telle autorisation ne porte pas sur la compatibilité de l’activité autorisée avec les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble concerné.

En outre, la SCI Othenys ne conteste pas davantage avoir scindé le lot n°3 en deux studios, et les avoir mis en location sans prévenir le syndic, ce qui contrevient également aux dispositions du règlement de copropriété interdisant « la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées » ainsi que « l’exploitation d’un garni », d’une part, et prévoyant l’avertissement du syndic de toute mise en location, d’autre part.

Ces motifs, tirés d’une violation des termes du règlement de copropriété, suffisent à accueillir le syndicat des copropriétaires en sa demande principale tendant à la cessation de l’activité litigieuse, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les prétendus troubles subséquents.

La SCI Othenys sera donc condamnée à cesser toute location meublée de courte durée de ses lots et à supprimer toutes les annonces de leur location, sur l’ensemble des sites internet sur lesquels des annonces ont été déposées.

Afin de s’assurer de l’effectivité de cette condamnation dans un délai raisonnable, il convient de l’assortir d’une mesure d’astreinte provisoire, le tout comme précisé infra au dispositif.

Sur la demande additionnelle de remise en état du lot n°3

Le syndicat des copropriétaires se prévaut des termes du règlement de copropriété qui interdit la transformation des lots en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, d’une part, et qui prévoit que toute mise en location d’un lot doit faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, d’autre part, pour conclure au bien fondé de sa demande.

Il soutient que la SCI Othenys a divisé le lot n°3 dans l’unique but de louer chaque studio dans le cadre d’une location touristique de courte durée, et qu’en toute hypothèse cette division n’a pas été autorisée par l’assemblée des copropriétaires.

La SCI Othenys ne forme aucune observation sur ce point.

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Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11567 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PVQ

Comme précédemment cité, l’article 9 [9] de la loi précitée dispose que " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "

Le copropriétaire n’est pas tenu par la destination contractuelle du règlement de copropriété et reste libre de modifier l’affectation de la partie privative de son lot, sous les seules conditions de l’article 9, sauf si une clause contractuelle le prohibe expressément (Cass Civ. 3ème, 10 déc. 1986, n° 82-15.198).

En matière de copropriété, les obligations imposées au copropriétaire par le règlement de copropriété sont des obligations contractuelles de sorte que tout manquement à ces dispositions engage sa responsabilité.

Sur ce,

Il ressort des développements précédents que la SCI Othenys a procédé à la division de son lot en contravention des dispositions du règlement de copropriété.

La demande additionnelle du syndicat des copropriétaires apparaît dès lors fondée et il convient d’y faire droit, selon des modalités précisées au dispositif, et d’assortir également cette condamnation d’une mesure d’astreinte provisoire dans le même but d’efficience.

Sur les demandes accessoires

La SCI Othenys succombant, elle sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de M^e Daniault, ainsi qu’à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI Othenys de sa demande d’écarter certaines pièces des débats,

CONDAMNE la SCI Othenys à cesser l’activité de location meublée de courte durée des lots n°3 et 18 lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] 7ème, sous astreinte provisoire de

500 € par infraction constatée, à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

Décision du 16 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11567 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PVQ

CONDAMNE la SCI Othenys à supprimer toutes les annonces de location meublée de courte durée des lots n°3 et 18 lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 7ème, sous astreinte provisoire de 500 € par infraction constatée, à l’issue d’un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

CONDAMNE la SCI Othenys à réunir les deux appartements créés au sein du lot n°3 lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] 7ème en un seul et unique lot, sous astreinte provisoire de 500 € par infraction constatée, à l’issue d’un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que les astreintes provisoires ci-dessus prononcées courront pendant 4 mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SCI Othenys à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 7ème, représenté par son syndic en exercice, une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Othenys aux dépens, dont distraction au profit de M^e Eléonore Daniault,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 16 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente