TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [T] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AYX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 03 mars 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [F]

occupant sans droit ni titre d’un logement sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01840 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AYX

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon sous seing privé du 10 juillet 2018, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Mme [B] [O] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (1er étage, porte au fond à droite), outre une cave.

Mme [B] [O] est décédée le 6 janvier 2024. Son fils a sollicité le transfert du bail à son profit auprès de la RIVP qui lui a répondu par la négative le 29 avril 2024 et lui a ainsi demandé de libérer les lieux.

C’est dans ce contexte que la RIVP a, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, fait assigner Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte journalière de 50 euros pendant trois mois à compter du prononcé ou à défaut de la signification du présent jugement, le juge devant se réserver le soin de la liquider,la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 6 janvier 2024 équivalent au montant du loyer majoré de 30 % et de charges, jusqu’à libération des lieux,la capitalisation des intérêts,sa condamnation à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, la RIVP, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique, à titre informatif, qu’une dette locative s’est constituée depuis la délivrance de l’assignation.

Elle soutient que les conditions de transfert du bail issues des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies puisque les revenus annuels de Monsieur [T] [F], trop élevés au regard des plafonds en vigueur, ne lui permettraient pas de se voir attribuer un logement social.

Monsieur [T] [F], bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025, date à laquelle le présent jugement a été mis à disposition des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 alinéa 2 du même code prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande d’expulsion

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de loi du 6 juillet 1989 prévoit, en outre, que ce transfert est soumis à deux autres conditions supplémentaires s’agissant des logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la RIVP que le revenu fiscal de référence de Monsieur [T] [F] en 2022 s’élevait à 56 626 euros.

Ces ressources excèdent largement les plafonds de ressources applicables en 2024 aux ménages composés d’une seule personne, quelle que soit la catégorie de logement social.

Par conséquent, Monsieur [T] [F] ne remplit pas les conditions du transfert du bail applicables aux logements sociaux, ce dont il a été informé dès le 29 avril 2024.

Il s’est néanmoins maintenu dans les lieux et de ce fait, les occupe sans droit ni titre depuis que le bail a été résilié à savoir, le 6 janvier 2024, date du décès de Mme [B] [O].

Il convient ainsi d’ordonner son expulsion du logement et de tous ses accessoires, ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction ou la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à la demande de la RIVP de supprimer ce délai et il sera rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [T] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la RIVP obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du 6 janvier 2024, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette somme étant suffisante à assurer l’indemnisation des préjudices allégués lié à la perte des loyers et charges et à la privation de la faculté de disposer du bien il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, issu de la loi du 10 février 2016, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser à la RIVP la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 10 juillet 2018 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] d’une part, et Madame [B] [O], d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] (1er étage, porte au fond à droite) et une cave, s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 janvier 2024 du fait du décès de la locataire ;

CONSTATE que Monsieur [T] [F] se trouve, en conséquence, occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 6 janvier 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [F] de quitter les lieux et de restituer les clés, dans le délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et seulement en dehors de la période de trêve hivernale,

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à compter du 6 janvier 2024, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de majoration du montant loyer formée par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] au titre de l’indemnité d’occupation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection