TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.A.R.L. CABINET BONAPART GESTION et M^e ROSA

Copie exécutoire délivrée

à : Me [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP requêtes

N° RG 24/09514 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6B3V

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [T]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe GIGOUT, avocat au barreau de Lyon

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CABINET BONAPART GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [Z] [N], Gérant

INDIVISION [D] [K], intervenante volontaire

domiciliée [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle ROSA, avocate au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Florence BASSOT

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Florence BASSOT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP requêtes – N° RG 24/09514 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6B3V

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 19 juin 2023, l’indivision [D] [K], par l’intermédiaire de la société CABINET BONAPART GESTION, a donné à bail à Monsieur [H] [T] un appartement situé sis [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 075 € outre une provision sur charges d’un montant de 65 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2 150 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 19 juin 2023, date de prise d’effet dudit bail, et un état des lieux de sortie a été dressé le 29 février 2024.

Par requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 14 octobre 2024, Monsieur [H] [T] a sollicité la convocation de la société CABINET BONAPART GESTION devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3 225 € et à celle de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

A la suite d’un renvoi, l’affaire est appelée et examinée à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [T] est représenté par son conseil. La société CABINET BONAPART GESTION est représentée par son gérant et l’indivision [D] [K], intervenant volontairement, est représentée par son conseil.

Soutenant oralement ses conclusions, Monsieur [T] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Condamner in solidum l’indivision [D] [K] et la société CABINET BONAPART GESTION à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 2 150 € en remboursement du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du 6 mai 2024, date de la mise en demeure ;

— Condamner in solidum l’indivision [D] [K] et la société CABINET BONAPART GESTION à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 1 935 € au titre de la majoration mensuelle de 10 % du fait du défaut de restitution visée par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, évaluée au 31 janvier 2025, à parfaire à la date de restitution du montant du dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la société CABINET BONAPART GESTION à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 2 150 € en remboursement du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du 6 mai 2024, date de la mise en demeure ;

— Condamner la société CABINET BONAPART GESTION à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 1 935 € au titre de la majoration mensuelle de 10 % du fait du défaut de restitution visée par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, évaluée au 31 janvier 2025, à parfaire à la date de restitution du montant du dépôt de garantie ;

En toute état de cause,

— Condamner in solidum l’indivision [D] [K] et la société CABINET BONAPART GESTION, ou tout succombant, à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive à laquelle il a été confronté ;

— Condamner la société CABINET BONAPART GESTION à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le juge des contentieux de la protection rappelle que sa saisine par requête contradictoire ne peut dépasser le seuil de 5 000 € sous peine d’être déclarée irrecevable.

En réponse, Monsieur [T] renonce à sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Soutenant oralement ses conclusions, l’indivision [D] DE [F] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Ordonner une conciliation entre les parties ;

— Débouter Monsieur [T] et tout autre partie à la présente procédure, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— Condamner Monsieur [T] à payer à l’indivision [D] [K] la somme de 2 095,7 € au titre des réparations locatives venant après déduction du montant du dépôt de garantie ;

— Condamner Monsieur [T] à payer à l’indivision [D] [K] la somme de 2 150 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier ;

En tout état de cause,

— Condamner la société CABINET BONAPARTE GESTION à relever et garantir l’indivision [D] [K] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées contre elle (intérêt et principal) ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [T] ou toute partie succombante à payer à l’indivision [D] DE [F] une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société CABINET BONAPART GESTION sollicite le débouté et sa mise hors de cause ainsi que la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle réplique que le dépôt de garantie a été retenu en raison d’un dégât des eaux que le locataire n’a pas déclaré à son assurance. Elle reconnaît ne pas avoir communiqué au locataire le nom du bailleur pour le protéger et s’être engagée à restituer le dépôt de garantie pour éviter d’être convoqué devant le Tribunal.

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la conciliation

En application de l’article 4 de la loi n°201-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il ressort des débats, et notamment de la volonté du CABINET BONAPART GESTION d’endosser la qualité de bailleur qui a répondu à une demande de précision sur l’identification du bailleur selon les termes suivants : « le bailleur c’est nous à savoir le CABINET BONAPART GESTION », que toute tentative de conciliation avec l’indivision [D] [K] préalablement à la saisine de la présente juridiction s’est avérée impossible pour Monsieur [T], d’autant qu’est indiqué dans le contrat de bail que le bailleur est une personne physique alors qu’il s’avère que le bailleur est une personne morale et que son mandataire s’était engagé au remboursement du dépôt de garantie par courriel du 18 décembre 2024 sans s’exécuter.

Dès lors, la présente requête sera déclarée recevable et le juge n’étant pas tenu de proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation, il ne sera pas ordonné de conciliation compte tenu des circonstances de l’espèce.

Sur la mise hors de cause de la société CABINET BONAPART GESTION

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Bien que le contrat de bail ne fasse pas apparaître l’identité du bailleur, il résulte de son intervention volontaire que cette qualité ne peut être attribuée à son mandataire même s’il a pu s’en prévaloir auprès de Monsieur [T].

Or, l’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul de sorte que toute contestation relative au bail incombe au bailleur.

En l’espèce, Monsieur [T] a initié la présente action aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie et d’engager la responsabilité du bailleur et de son mandataire pour résistance abusive, mais a renoncé à cette dernière prétention au cours des débats.

Il en résulte que son action a exclusivement pour objet la restitution du dépôt de garantie et ne peut donc être dirigée que contre le bailleur.

Dès lors, la société CABINET BONAPART GESTION sera mise hors de cause.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

Il est constant que le dépôt de garantie d’un montant de 2 150 € n’a pas été restitué à Monsieur [T].

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Toutefois, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives, ou s’il trouve sa cause dans l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté. Cette appréciation doit notamment prendre en compte la durée d’occupation qui, en l’espèce, a été de huit mois.

Les dégradations et pertes visées par le texte précédemment cité s’apprécient en comparant l’état des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, l’indivision [D] [K] soutient que la rétention du dépôt de garantie est justifiée par les dégradations causées par un dégât des eaux qui n’a pas été déclaré par le locataire à son assurance.

Il ressort de la comparaison des états des lieux que l’appartement a été restitué en bon état à l’instar de ce qui avait été constaté au moment de l’entrée dans les lieux et qu’est uniquement indiqué le mauvais état du sol de la salle de bains qui gondole en précisant que le lavabo et la douche sont bouchés.

Cependant, il sera noté qu’aucun dégât des eaux n’a été constaté dans l’état des lieux de sortie et que le bailleur ne justifie pas en avoir déclaré un auprès de son assurance, si bien que le sol gondolé de la salle de bains ne peut d’emblée être imputé à Monsieur [T].

Le fait que la société WM plomberie ait pu constater qu’une « quantité très importante de cheveux obstruait entièrement l’évacuation de la vasque de la salle de bain » ne suffit pas à établir l’existence du dégât des eaux allégué par le bailleur en l’absence de toute déclaration à son assurance et d’expertise diligentée par cette dernière, et ne permet donc pas d’imputer à Monsieur [T] l’ensemble des travaux de rénovation de la salle de bains d’un montant de total de 4 245,7 €. Seul le forfait dégorgement lavabo avec furet d’un montant de 221 € tel qu’indiqué dans la facture établie par la société WM Plomberie chauffage du 5 novembre 2024 peut être imputé à Monsieur [T] conformément aux observations formulées dans l’état des lieux de sortie.

Il en résulte que la rétention de l’ensemble du dépôt de garantie est infondée.

Dès lors, l’indivision [D] [K] sera condamnée à rembourser à Monsieur [T] la somme de 1 929 €.

Cette somme sera assortie des intérêts moratoires à compter du 29 avril 2024 en application du texte susvisé qui ne peuvent se cumuler avec les intérêts au taux légal obéissant à la même finalité de réparer le préjudice lié au retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Dès lors, la demande de condamnation au paiement d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2024 sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte des développements précités que l’indivision [D] [K] succombe dans la preuve qui lui incombe de démontrer qu’hormis le dégorgement du lavabo justifié par le fait que les parties aient pu constater qu’il était bouché dans l’état des lieux de sortie, l’ensemble des autres dégradations alléguées ne peuvent être imputées au locataire.

S’agissant de la demande de garantie, il y a lieu de constater que la société CABINET BONAPART GESTION n’est intervenue qu’en qualité de mandataire et n’est pas garante de la restitution des sommes versées à titre de dépôt de garantie, d’autant que l’indivision ne met pas en cause sa responsabilité en qualité de gestionnaire.

Dès lors, elle ne pourra qu’être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application des article 4 et 5 du code de procédure civile, il convient de se conformer aux demandes de Monsieur [T] qui sollicite uniquement la condamnation de la société CABINET BONAPART GESTION au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la mise hors de cause du mandataire et en l’absence de toute demande de condamnation de l’indivision [D] DE [F] à ce titre, il ne pourra être fait droit à cette demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’indivision [D] [K], partie succombante, doit supporter les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE la requête de Monsieur [H] [T] recevable ;

MET hors de cause la société CABINET BONAPART GESTION ;

CONDAMNE l’indivision [D] [K] à restituer à Monsieur [H] [T] la somme de 1 929 € au titre du solde du dépôt de garantie assortie des intérêts moratoires à compter du 29 avril 2024 ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE l’indivision [D] [K] aux dépens.

Ainsi jugé à [Localité 5], le 27 mars 2025.

La Greffière, La Juge,