TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [R] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Xavier GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01187 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HHX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Xavier GUITTON du cabinet AUDINEAU- GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Clara SPITZ, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01187 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HHX

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [V] est propriétaire des lots n°10 et 16 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, a fait assigner M. [R] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2 219,20 euros (1 799,20 euros au titre des appels de charges de copropriété arrêtées au 27 octobre 2024 et 420 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2024 pour la somme de 1 118,06 euros puis celle du 17 septembre 2024 pour la somme de 1 501,83 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus et avec capitalisation des intérêts,

—  2 800 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [R] [V], bien que régulièrement assigné à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [R] [V] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°10 et 16,

— un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 27 octobre 2024, portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 18 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

— les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente ainsi que la répartition de charges des exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14/11/2023 et 24/09/2025 et les attestations de non-recours afférentes,

— le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur de 1799,20 euros hors frais, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment approuvé les comptes des exercices des années 2022 et 2023, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et voté les travaux de réfection du hall d’entrée.

Par conséquent, M. [R] [V] sera condamné à verser la somme de 1799,20 euros (selon décompte arrêté au 27 octobre 2024) au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2024 au 18 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, les causes des mises en demeure des 28 mai 2024 et 17 septembre 2024 ayant été partiellement réglées par l’imputation au crédit du compte du défendeur de la somme de 1295 euros le 1er octobre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 420 euros au titre :

— de l’envoi de deux mises en demeure les 28 mai 2024 (60 euros) et 17 septembre 2024 (60 euros). Ces courriers, effectivement adressés selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, donneront lieu à remboursement mais à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé, à savoir, 5,74 euros chacun, étant rappelé que le contrat de syndic n’est pas opposable aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires,

— des frais de remise de dossier à l’avocat (300 euros), sans qu’il ne soit cependant justifié par le requérant de l’accomplissement de quelconques diligences particulières et a fortiori, exceptionnelles à ce titre.

Par conséquent, M. [R] [V] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11,48 euros au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée conformément à l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [R] [V] n’a réglé aucune des charges courantes ou exceptionnelles appelées au cours de l’année 2024 et que, rapporté à la taille de la copropriété, ce trou dans la trésorerie est de nature à lui causer iété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [R] [V] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE, les sommes suivantes :

—  1 799,20 euros (selon décompte arrêté au 27 octobre 2024) au titre des charges de copropriété et travaux impayés du 1er janvier 2024 au 18 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

—  11,48 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), représenté par son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9], représenté par son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente