TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08295 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZF

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08295 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 février 2022 (bail égaré), [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [U] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner MONSIEUR [U] [S] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, soit la somme de 2506,56 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du 11 mars 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [U] [S] perçoit 551,22 euros de RSA et a des charges à hauteur de 230,47 euros en ce compris les mensualités liées au remboursement d’un crédit. Un dossier FSL a été déposé pour l’aider à apurer sa dette locative d’autant plus que le paiement des loyers courants est repris. Monsieur [U] [S] a deux enfants à charge. La dette a été générée par une baisse de ses ressources en raison d’un avis à tiers détenteur de l’administration fiscale d’un montant de 8000 euros.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 2540 euros au 21 février 2025. Le bailleur a indiqué que les loyers courants sont payés depuis plusieurs mois. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [S] a été représenté par son conseil à l’audience utile. Il a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Il a ajouté qu’une décision a été rendue par le FSL le 16 janvier 2025, lui accordant une subvention à hauteur de 2724,89 euros. Il a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et d’apurer sa dette locative par des versements de 30 euros par mois en sus des loyers et des charges.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le régime juridique applicable au bail verbal litigieux, il sera rappelé qu’un tel contrat verbal est régulier, ainsi que l’a reconnu la jurisprudence (Cass. 3e civ., 7 févr. 1990 n°88-16.225). En l’espèce l’existence d’un tel contrat verbal conclu en 2004 est reconnue par les deux parties. La loi du 6 juillet 1989 se trouve être applicable à un tel contrat, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les parties.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail du 2 février 2022 n’est pas produit si bien qu’il est impossible de vérifier qu’une clause résolutoire y aurait été insérée. En outre, [Localité 4] HABITAT OPH n’a pas délivré de commandement de payer. Il ne pourra en conséquence être constatée l’acquisition de la clause résolutoire prétendument insérée au contrat de bail.

Sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail, il ressort du décompte produit par [Localité 4] HABITAT OPH que les impayés de loyers s’élèvent au 21 février 2025 à 2540 euros après déduction des frais de poursuite, représentant près de sept échéances. Les premières difficultés de paiement sont intervenues en août 2023 mais le contrat s’est auparavant exécuté parfaitement pendant près de 18 mois. Par ailleurs, l’historique démontre que le locataire a repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois. La décision du FSL du 16 janvier 2025 lui accord en outre une subvention de nature à apurer sa dette locative. Il sera relevé par ailleurs que le bailleur a égaré le bail écrit signé entre les parties le 2 février 2022, si bien qu’il ne peut être prononcé qu’une résiliation judiciaire du bail et non constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Par suite, il ne pourrait être octroyé à Monsieur [U] [S] des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels auraient pu lui être accordés compte tenu de la qualité du bailleur et du montant de la dette permettant un apurement en 36 mois.

En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. [Localité 4] HABITAT OPH sera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Monsieur [U] [S] est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par [Localité 4] HABITAT OPH que les impayés de loyers et de charges s’élèvent au 21 février 2025 à 2540 euros, échéance de février 2025 incluse, après déduction des frais de poursuite.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2540 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1023,20 euros à compter de la mise en demeure avec accusé de réception du 15 novembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2, devenu 832, du code de procédure civile la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées, et le jugement est rendu contradictoirement.

En l’espèce, un moratoire a été sollicité par le défendeur par écrit du 13 novembre 2020. Compte tenu des paiements effectués depuis février 2020, du montant de la dette et de l’absence d’opposition du bailleur, des délais de paiements lui seront accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande de résiliation du bail conclu le 2 février 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3],

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2540 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 21 février 2025 (échéance de février 2025 inclue), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1023,20 euros à compter du 15 novembre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [U] [S] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 30 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffiere, Le juge