COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 25/04795 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P5MX

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Mars 2026

EXPERT : Madame [K] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. STEF

RCS [Localité 1] 349 877 910

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Marion CALMELS de la SCP MARCHAL – MARCHAL – MAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A. ZONCA EVOLUTION FACADE

RCS [Localité 1] 938880424

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Marc ZIMMER avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Magali ESTEVE

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 03 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Mars 2026

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte sous-seing privé du 1er mai 2012, la société SCI STEF a consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à la société NOUVELLE ZONCA, aux droits de laquelle vient la société ZONCA EVOLUTION FACADE la location de locaux sis [Adresse 3] à FABREGUES (34690).

Le bail a été conclu moyennant le versement d’un loyer initial de 150.000 euros HT par an, avec pour usage l’exploitation d’un « commerce de serrurerie, ferronnerie, fermeture, menuiserie, aluminium, PVC et toute autre activité connexe exercée par [W] [J] ».

Le bail est venu à expiration et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 26 juin 2024 par exploit de commissaire de justice, la SCI STEF, bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail commercial et fixation du loyer à partir du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 316.490 euros HC/HT.

Par courrier recommandé du 16 juillet 2024, la société NOUVELLE ZONCA a consenti au principe du renouvellement du bail mais contesté l’augmentation du montant du loyer.

Les parties ne sont pas arrivées à trouver un accord s’agissant du montant du loyer.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 juin 2025 , la société SCI STEF a transmis son mémoire préalable tendant à la fixation du loyer en renouvellement.

Sans réponses du preneur, la SCI STEF a fait assigner la société ZONCA EVOLUTION FACADE venant aux droits de la société NOUVELLE ZONCA par acte d’huissier de justice signifié le 3 septembre 2025 devant le juge des loyers commerciaux.

Prétentions et moyens

Suivant les termes du dispositif de son mémoire en réplique, régulièrement notifié, la SCI STEF sollicite du juge des loyers commerciaux de :

A titre principal

Voir dire et juger que le renouvellement interviendra :

— Pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2025 ;

— Moyennant un loyer de renouvellement correspondant à la valeur locative, fixée à :

De 316.490 euros HT/HC par an à compter du jour du renouvellement et jusqu’à la notification du présent mémoire ;De 448.966.80 euros HT/HC par an à compter de la notification du présent mémoire-Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

— Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— Condamner la société ZONCA EVOLUTION FACADE

A lui payer la somme de 6000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Au paiement (en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à leur charge par décision à intervenir), du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 8 mars 2001

Aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Yves MARCHAL -Natacha MARCHAL – Florence MAS – Isabelle COLLINET-MARCHAL – Anne-Sophie VERITE – Marion CALMELS conformément à l’article 699 du code de procédure civile

A titre subsidiaire

Désigner un expert avec mission de donner son avis sur les éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail ;

En conséquence :

Fixer le loyer provisionnel au montant de 448.966,80 euros HT/HC par an

Réserver les dépens

En tout état de cause, ne pas déroger à l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article L145-34 du code de commerce, elle soutient que la règle du plafonnement n’est pas applicable étant donné la prolongation du bail sur une durée supérieure à 12 ans.

Elle détermine la surface pondérée, relative à la pondération du terrain, pour un total de 2460 m².

Elle souligne que le bail ne comporte pas de clause d’indexation, que le loyer n’a pas évolué, que le contrat comporte plusieurs clauses favorables au preneur et relève que les facteurs locaux de commercialité ont évolué favorablement.

***

Aux termes du dispositif de son mémoire en défense 1 valablement notifié, la société ZONCA EVOLUTION FACADE sollicite du juge des loyers commerciaux :

A TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER la société SCI STEF de ses moyens, fins et prétentions ;

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025 à la somme annuelle en principal hors taxe de 137 000 € (cent trente-sept mille euros)

A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée :

— JUGER que la SCI STEF supportera les frais de l’expertise judiciaire ;

— FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 150 000 € (cent cinquante mille euros) en principal hors taxes ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la SCI STEF au paiement de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI STEF aux entiers dépens ;

— JUGER que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire.

Pour l’essentiel de ses prétentions, elle s’appuie sur le rapport de la société ETHIQUE IMMOBILIS, réalisé par Monsieur [Z] [C] expert près la cour d’appel de [Localité 1] et souligne qu’elle ne bénéficie pas du développement de la zone commerciale, subit les nuisances de la station d’épuration proche et déplore le mauvais état des locaux, l’absence d’investissement du bailleur, notamment s’agissant des voies extérieures, de l’isolation thermique et de l’étanchéité de la toiture.

Elle précise contester la surface des locaux donnés à bail, et sollicite la désignation d’un géomètre -expert.

Elle précise au visa de l’article L145-38 du code de commerce que la révision triennale du loyer n’a pas été appliquée par le bailleur, et indique que des clauses du bail lui sont défavorables et nécessitent une minoration du loyer.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026, au cours de laquelle les conseils des parties ont déposé leurs mémoires et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

Motifs :

Sur la détermination du montant du loyer

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2025 et il convient d’en prendre acte.

Compte-tenu que les parties s’opposent sur l’éventuelle évolution de la valeur locative et qu’elle parviennent chacune, à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne l’influence des facteurs locaux de commercialité sur le montant du loyer, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants pour en apprécier la portée et fixer le montant du loyer du bail renouvelé, il convient, conformément à la demande subsidiaire du bailleur, et à l’accord des parties à l’audience, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

L’expert sera désigné, prenant en considération que Monsieur [Z] [C] est déjà intervenu pour la réalisation d’une expertise produite par le preneur.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le bail commercial portant sur le local sis [Adresse 3] à [Localité 2] est renouvelé au 1er janvier 2025,

Ordonne une expertise et Commet pour y procéder

Madame [K] [O]

Port. : 06.29.97.38.20 Mèl : [Courriel 1]

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie, les photographier, en cas de contestation les mesurer, si nécessaire avec le concours d’un spécialiste de son choix ;

3) d’entendre tous sachants, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune, l’importance de la ville, du quartier, de la rue la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 octobre 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SCI STEF devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2.000 €) avant le 3 avril 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER »

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.