TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/56949

N° Portalis 352J-W-B7J-DA65I

N° : 3

Assignation du :

16 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2026

par Lucile VERMEILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

S.A.S. DREADLUXE

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 02 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Lucile VERMEILLE, Vice-Président, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé du 18 octobre 2017, la SCI [Adresse 8] a consenti un contrat de bail commercial au profit de la société MANIFEST01, aux droits de laquelle intervient désormais la SAS DREADLUXE à la suite d’une cession de droit au bail du 24 novembre 2021, portant sur des locaux commerciaux situés dans un immeuble sis [Adresse 3] à Paris 11e et moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 14 292 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 8] a délivré à la SAS DREADLUXE, par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, un commandement de payer la somme de 30 267,38 euros au titre des loyers échus à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI [Adresse 8] a, par exploit délivré le 13 octobre 2025, fait citer la SAS DREADLUXE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— recevoir la SCI [Adresse 8] en son action et l’en déclarer bien fondée.

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 4].

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant la SCI [Adresse 8] à la société DREADLUXE, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 26 septembre 2025 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 août 2025, demeuré sans effet.

— ordonner l’expulsion immédiate de la société DREADLUXE, ainsi que tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus ;

— condamner la société DREADLUXE à payer à la SCI [Adresse 8] une provision de 30 267,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société DREADLUXE à payer à la SCI [Adresse 8] une provision de 3 026,73 euros à titre de clause pénale,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 26 septembre 2025, à la somme de 72.21 euros,

— condamner la société DREADLUXE à payer à la SCI [Adresse 8] une indemnité d’occupation de 72,21 euros, tous les jours à compter du 26 septembre 2025 et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail,

— juger que la SCI [Adresse 8] pourra conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts,

— condamner la société DREADLUXE à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi,

— condamner la société DREADLUXE aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. »

A l’audience, la SCI [Adresse 8], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 16 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de toute somme accessoire au loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 26 août 2025 mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce. En outre, un décompte y est joint permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, la dette ayant augmenté depuis la délivrance du commandement, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 26 septembre 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il n’y ait lieu de l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à une fois et demi du loyer majoré des charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut en conséquence être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, à savoir le montant contractuel du loyer, augmentée des charges et des taxes applicables, à compter du 26 septembre 2025 et jusqu’à libération des lieux et la remise des clés, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme demandée n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 30 267,38 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 26 septembre 2025.

Il convient dès lors de condamner la SAS DREADLUXE, par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

L’article 17 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une majoration forfaitaire de 10% du montant de l’impayé. La somme de 3 026,73 euros est sollicitée à ce titre.

Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".

L’article 16 alinéa 3 du bail commercial dispose qu’ « en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du Bail, le dépôt de garantie, ainsi que les loyers et charges payés d’avance resteront acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Cette clause contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l’article 1343-2 du code civil étant réunies.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Il n’apparait enfin pas inéquitable de condamner la SAS DREADLUXE à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 septembre 20225 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS DREADLUXE et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés14 [Adresse 11] à [Localité 10] avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel par la SAS DREADLUXE à la SCI [Adresse 8], au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 26 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

CONDAMNONS la SAS DREADLUXE à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 30 267,38 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et accessoires dûs au 26 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNONS la SAS DREADLUXE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la SAS DREADLUXE à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 30 janvier 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Lucile VERMEILLE