TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Caroline MESLE,

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L47

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2025

DEMANDERESSE

Société d’économie mixte REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [R] [M] [J],

[Adresse 2]

représentée par M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L47

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 18/12/2019, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a donné à bail à [R] [M] [J] et [Z] [V] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 1188,17 euros et des charges provisionnelles de 135 euros.

[Z] [V] [D] notifiait son départ des lieux par congé à effet au 18/09/2020, et [R] [M] [J] restait seule titulaire du bail.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10/06/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3139,12 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 18/11/2024 à étude, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner [R] [M] [J] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion immédiate de [R] [M] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [M] [J] ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [R] [M] [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 4401,63 euros au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal ;condamner [R] [M] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges ; condamner [R] [M] [J] au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires pour l’expulsion.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 19/11/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 17/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 20/02/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4891,05 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

S’agissant de la dette locative, elle estime que les contestations de la défenderesse ne sont pas sérieuses, les charges étant dument justifiées et le tableau de régularisation permettant d’identifiant les impôts et taxes comme des charges de balayages et d’ordures ménagères.

[R] [M] [J], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions, de voir :

— débouter la demanderesse de toutes ses prétentions ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— octroyer un délai de paiement de 36 mois pour le règlement des arriérés de loyers ;

— ordonner la diminution de la dette locative des sommes versées le 08/01/2026 pour 1009,71 euros outre les 605 euros d’APL et le 08/02/2026 pour 901,98 euros outre 605 euros d’APL et des éventuelles régularisations de charges ;

— ordonner la diminiution de la dette locative des sommes non justifiées dont « compte impôt et taxes » de 45,56 euros x 36 mois soit 1532,16 euros, et « régularisaton prestation » sur l’avis d’échéance du mois d’avril 2024 de 76,47 euros ;

— subsidiairement : fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges sans majorations, ctroyer les meilleurs délais pour se reloger ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à payer à Maître Caroline MESLE la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Elle indique avoir repris le paiement du loyer et souhaiter rester dans le logement. Elle conteste le montant demandé au titre de la dette locative, estimant que certains postes de charges ne sont pas justifiés et qu’aucune facture n’est produite par la bailleresse. Elle en conclut que la demanderesse ne prouve pas que sa créance est incontestable.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L47

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 11/06/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 10/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[R] [M] [J] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10/08/2024 à minuit, soit à compter du 11/08/2024.

[R] [M] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ressort du décompte locatif que le paiement du loyer intégral a repris depuis novembre 2024. Les conditons de l’article 24 V de la loi du 6 juilet 1989, dans sa version applicable au litige, sont donc respectées, le règlement du dernier loyer étant justifié et la défenderesse étant en mesure d’apurer sa dette.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [R] [M] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux et du sursis à exécution durant la trêve hivernale.

En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [M] [J], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et les délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [R] [M] [J] reste devoir une somme de 4891,05 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 11/02/2025, mois de janvier 2025 inclus, hors frais.

[R] [M] [J] conteste ce montant, estimant que les postes de charges intitulés « impôts et taxes » et que la régularisation de prestation ne sont pas justifiées par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4].

Néanmoins, la bailleresse produit la notification individuelle de régularisation des charges de l’année 2023 avec le détail des charges, et le détail des modes de répartition. Elle produit l’ensemble des avis d’échéance mensuels de 2024 et 2025, mentionnant clairement le montant dû pour chaque type de charge et le montant des régularisation mois par mois, qu’elle soit au crédit ou au débit de la locataire.

Dans ces conditions, la bailleresse produit la preuve du principe et de l’exigibilité de sa créance, les postes « impôts et taxes » correspondant à des charges de balayages et d’ordures ménagères prévus au bail et par la réglementation en matière de charges locatives.

Dès lors, la contestation de [R] [M] [J] n’est pas sérieuse et sera écartée.

Il convient en conséquence de condamner [R] [M] [J] au paiement provisionnel de la somme de 4891,05 euros sous réserve des loyers et charges échus et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de de la demande de la défenderesse, de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs à hauteur de 135 euros par mois selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [R] [M] [J] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée, la nature de l’affaire ne justifiant pas qu’elle soit écartée.

Compte tenu de la situation des parties, de la solution du litige et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à celle au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il y a lieu de condamner [R] [M] [J] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 11/08/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [R] [M] [J] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme provisionnelle de 4891,05 euros au titre des loyers et charges dus au 11/02/2025, mois de janvier 2025 inclus, hors frais, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE [R] [M] [J] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 135 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [R] [M] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra alors faire procéder à l’expulsion de [R] [M] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, en ce cas, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [M] [J] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE, en ce cas, [R] [M] [J] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [R] [M] [J] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection