TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie ETCHEGOYEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10007 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FRY

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie ETCHEGOYEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1227 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620253136 du 03/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10007 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FRY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti, pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation à Mme [Z] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 838,83 euros et d’une provision pour charges de 225 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3202,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Z] [V] le 5 août 2024 et la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsion Locatives dans [Localité 5] le 6 août 2024.

Par assignation du 23 octobre 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [V] voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4585,11 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mai 2025, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 21 mai 2025, s’élève désormais à 10075,30 euros. Elle s’oppose aux délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse.

Mme [Z] [V], également représentée, expose qu’elle vit avec ses trois enfants au domicile, qu’elle est embauchée en contrat à durée indéterminée et qu’elle perçoit un salaire de 1 800 euros par mois, de sorte qu’elle est en capacité de s’acquitter, en plus de son loyer courant dont elle a repris le paiement avant l’audience, d’une mensualité de 100 euros par mois les 12 premiers mois puis 250 euros les 24 mois suivants afin d’apurer sa dette. Elle sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la RIVP a adressé un décompte actualisé.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3202,60 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé adressé par la RIVP dans le cours du délibéré que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est bien satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [Z] [V] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant pendant les douze premiers mois et dans l’attente du dépôt d’un dossier auprès du FSL afin de régler sa dette, puis d’une somme de 250 euros par mois pendant les vingt-quatre mois suivants.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [Z] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à partir du 6 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2025, Mme [Z] [V] lui devait la somme de 8 823.36 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’avril incluse.

Mme [Z] [V] ne conteste pas ce montant et sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Z] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 février 2023 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (R.I.V.P.), d’une part, et Mme [Z] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 6 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (R.I.V.P.) la somme de 10075,30 euros (dix mille soixante-quinze euros et trente centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse,

AUTORISE Mme [Z] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, puis pendant 24 mois, celle de 250 euros (deux cent quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 octobre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [Z] [V] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (R.I.V.P.) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (R.I.V.P.) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2024 et celui de l’assignation du 23 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge