TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine LECOEUR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08229 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YLP

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

[4],

[Adresse 3]

représentée par M^e Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [U],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08229 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YLP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2014, la [4] a consenti un bail d’habitation meublé à Mme [J] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] (3ème étage, bâtiment C), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 436,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [U] le 25 mars 2024.

Par assignation du 19 juillet 2024, la [4] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [U] sous astreinte par jour de retard calculée sur la base de trois fois le loyer journalier en cours à la date du départ, à faire procéder à la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 008,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024,1 401,70 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la majoration de 20% prévue contractuellement,3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 25 novembre 2024, la [4] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2024, s’élève désormais à 10 205,97 euros, terme de novembre 2024 inclus. Elle considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [J] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La [4] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La [4] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [J] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La [4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 436,34 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la [4] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [J] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la [4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, Mme [J] [U] lui devait la somme de 10 205,97 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 7 008,49 euros, suivant décompte arrêté au 15 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Mme [J] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 846,62 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la [4] ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [J] [U] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître et il sera dit n’y avoir lieu à référé pour cette demande.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [J] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la [4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juin 2014 entre la [4], d’une part, et Mme [J] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (3ème étage, bâtiment C) est résilié depuis le 23 mai 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme [J] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (3ème étage, bâtiment C) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTONS la [4] de sa demande d’expulsion sous astreinte,

CONDAMNONS Mme [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 846,62 euros (huit cent quarante-six euros et soixante-deux centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [J] [U] à payer à la [4] la somme de 7 008,49 euros (sept mille huit euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour la demande de la société [4] au titre de la clause pénale,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Mme [J] [U] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mars 2024 et celui de l’assignation du 19 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Mme [J] [U] à payer à la [4] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge