TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/58548 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QSF

N° : 13

Assignation du :

12 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société BIO PRESTIGE S.A.R.L.

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane JOFFROY de l’EURL S.JOFFROY SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C2073

DEFENDEUR

Monsieur [W] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Caroline LEVY TERDJMAN pour la SELEURL CORNET LEVY, avocats au barreau de PARIS – #P0416

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mars 2000, M. et Mme [C] ont donné à bail commercial à la société La vie claire des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 8], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1999, moyennant un loyer en principal de 84 000 € par an, payable par trimestre.

Par acte du 23 décembre 2023, la société La vie claire a cédé son fonds de commerce à la société Bio prestige.

Par acte du 28 mars 2009, Mrs [W] et [Y] [C], aux droits desquels vient M. [W] [C], ont donné à bail en renouvellement à la société Bio prestige les locaux.

Par acte du 30 mars 2017, M. [C] a délivré congé au preneur pour le 30 septembre 2017, lui offrant renouvellement du bail avec un nouveau loyer fixé à la somme de 45 000 euros par an à compter du 1er octobre 2017.

Par jugement du 21 avril 2022, le loyer du bail renouvelé a été fixé à la somme de 43 029 euros en principal.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, sans solliciter la mise en œuvre de la clause résolutoire, par acte du 28 février 2024, à la société Bio prestige, pour une somme de 42 346 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2024.

Par acte délivré le 14 mai 2024, M. [C] a fait assigner la société Bio prestige devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de la voir condamner au paiement provisionnel des sommes dues au titre de son arriéré locatif.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge des référés a condamné la société Bio Prestige, non comparante, à payer à M. [C] la somme de 55 896,27 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 02/05/2024.

Depuis l’ordonnance de référé, des loyers étant demeurés impayés, M. [C] a fait délivrer un nouveau commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 14 novembre 2024, à la société Bio prestige, portant sur la somme de 85 238,72 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024.

Suivant acte d’huissiers de justice du 12 décembre 2024, la société Bio Prestige a formé opposition audit commandement de payer, en assignant le bailleur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin de :

— reporter sa dette à deux mois pour permettre la réalisation de l’opération de cession de fonds de commerce ;

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail telle que visée par le commandement de payer du 14 novembre 2024 visant la clause résolutoire du bail à deux mois pour permettre la réalisation de l’opération de cession de fonds de commerce ;

— juger que chacune des parties supportera ses frais et dépens.

Après un premier renvoi à la demande de la demanderesse, l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience de renvoi, la société Bio prestige a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, en sollicitant la possibilité de reporter le paiement de la dette à un mois, dans l’attente de la décision du tribunal de commerce.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [W] [C] demande au juge des référés de :

— rejeter la demande de report de deux mois de la dette sollicitée par la société Bio prestige ;

— débouter la société Bio prestige de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société Bio prestige à acquitter à titre provisionnel la somme de 99 977,68 euros, suivant décompte arrêté au 26 février 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société Bio prestige de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au même montant que le loyer au semestre ;

— autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie ;

— condamner la société Bio prestige à payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société Bio prestige à une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La dette locative a été actualisée à hauteur de 112 067,04 euros par le bailleur.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [C] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 85 238,72 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2024 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Bio prestige sollicite un report du paiement de sa dette en invoquant le désistement du repreneur initialement intéressé pour la cession de son fonds de commerce. Elle sollicite un délai d’un mois en attendant l’audience devant le tribunal de commerce prévue le 30 avril 2025.

En l’espèce, au regard des éléments fournis et des débats, ainsi qu’en raison de l’audience intervenue devant le tribunal de commerce le 30 avril 2025 et dans le cadre de laquelle des offres de reprise du fonds de commerce ont été examinées, il convient de faire droit à la demande de la société Bio Prestige, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L. 145-41 du code de commerce et d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, un report de la dette d’une durée de 30 jours, suspensif des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de relever que bien que la demanderesse ne fonde pas ses demandes au visa de l’article 835 du code de procédure civil, ces dernières sont bien formulées à titre de provision et seront analysées en tant que telles.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Bio prestige depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, il convient de rappeler que la société Bio prestige a été condamnée au paiement provisionnel de la somme de 55 896,27 euros par ordonnance du 17 décembre 2024 au titre de sa dette locative arrêtée au 2 mai 2024. Il convient donc de déduire de la dette locative actualisée au 1er avril 2025 les sommes dues antérieurement au 2 mai 2024. Dès lors, au vu du décompte actualisé produit par M. [C], l’obligation de la société Bio prestige au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 52.602,33 € (112 067,04 – 59.464,71), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Bio prestige.

En revanche, les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [C] soutient que la société Bio prestige a bénéficié d’un délai de près de deux ans pour apurer sa dette sans verser le moindre acompte ou proposer le moindre échéancier, malgré sa condamnation au paiement d’une provision au titre de son arriéré locatif par le juge des référés. Il fait valoir que ce retard injustifié de la société Bio prestige à s’acquitter de sa dette, malgré son caractère incontestable, et la mauvaise foi dont il a fait preuve sont constitutifs d’une résistance abusive susceptible de le placer dans une situation financière difficile, se trouvant à la retraite.

Cependant, M. [C] ne démontre pas, au vu des pièces produites, l’existence d’un préjudice, distinct du retard de paiement, indemnisé par les intérêts de retard courant sur la dette et justifiant l’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Bio prestige, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Bio prestige ne permet d’écarter la demande de M. [C] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 5.000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 décembre 2024 à minuit ;

Condamnons la société Bio prestige à payer à M. [W] [C] la somme par provision de 52.602,33 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er avril 2025, terme du 2e trimestre 2025 inclus ;

Autorisons le report du paiement de la dette de la société Bio prestige d’une durée de 30 jours, commençant à courir le lendemain de la signification de la présente décision ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Bio prestige se libère des sommes ci-dessus à l’issue des 30 jours impartis , commençant à courir le lendemain de la signification de la présente décision ;

Disons que ce règlement est à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu’en cas de paiement de la dette à l’issue des 30 jours impartis, commençant à courir le lendemain de la signification de la présente décision, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut de paiement dans son entier montant de la dette, à l’issue des 30 jours impartis en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Bio prestige et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 5],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Bio prestige devra payer à M. [C], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur demande de conservation par le bailleur du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande provisionnelle de M. [W] [C] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons la société Bio prestige à payer à M. [W] [C] la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Bio prestige aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN