TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/01410 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KIO

Minute : 25/00546

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [V] [M]

Madame [N] [F] épouse [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [N] [F] épouse [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 décembre 2002, l’office départemental d’HLM de la Seine-Saint-Denis désormais dénommé OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 261,71 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, a fait signifier à M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 175,24 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [V] [M] et Mme [N] [M] née [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement à titre provisionnel M. [V] [M] et Mme [N] [M] née [F] au paiement de la somme de 7 719,34 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 20 septembre 2024, date du commandement de payer,

Condamner solidairement et à titre provisionnel M. [V] [M] et Mme [N] [M] née [F] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de février 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

Les condamner solidairement d’avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [N] [M] née [F] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [N] [M] née [F] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 18 avril 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance sous astreinte et pour le reste a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à hauteur de 11 546,94 euros. Il a ajouté qu’il était opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris.

M. [V] [M] a comparu en personne, il a expliqué que la dette avait pour origine des problèmes de santé. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer 300 euros par mois en plus du loyer et s’est engagé à apporter la preuve de la reprise du paiement du loyer en cours de délibéré, avant le 11 juillet 2025.

Mme [N] [F] épouse [M], quoique régulièrement assignée, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique du 11 juillet 2025, M. [M] a adressé la preuve d’un paiement, d’une somme de 126,56 euros et l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a transmis un décompte actualise.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [N] [F] épouse [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 11 décembre 2002 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, M. et Mme [M]. Il produit également le commandement de payer du 20 septembre 2024 et un premier décompte de la créance arrêté au 3 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant une dette de 11 356,94 euros. En cours de délibéré M. [M] a adressé la preuve d’un paiement, le 11 juillet 2025, d’une somme de 126,56 euros et le bailleur a adressé un décompte actualisé mentionnant une dette de 11 230,38 euros. Les décomptes inscrivent au débit des locataires 7 fois la somme de 7,62 à titre de « frais de dossiers », sans justifier que M. et Mme [M] sont bien débiteurs de cette somme. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette.

Il n’est pas contesté que M. [V] [M] et Mme [N] [F] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont donc obligés solidairement au paiement de la dette locative, laquelle a pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] à payer l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 11 177,04 euros (11 230,38 euros – 53,34 euros), au titre des sommes dues au 11 juillet 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision, un paiement étant intervenu depuis l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. et Mme [M] ne demontrent pas avoir repris le paiement intégral du loyer. S’ils ont payé le 11 juillet la somme de 126,56 euros, cette somme est bien inférieure au montant du loyer courant lequel est de 414,97 euros sans les charges et de 602,81 euros charges comprises. Il ne peut donc être considéré qu’ils remplissent la condition de l’article 24 V visée ci-dessus leur permettant d’obtenir des délais de paiement. M. [M] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ « à défaut de paiement de tout ou partie du loyer d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées ou à défaut de versement de tout ou partie du dépôt de garantie, deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui, de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions de la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’Office Départementale, sans que ce dernier ait à faire preuve d’aucun préjudice . »

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 20 septembre 2024 à M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 175,24 euros, montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 11 décembre 2002 est résilié à la date du 21 novembre 2024.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus, M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] n’ont pas repris le paiement du loyer intégral, M. [M] sera donc débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal de reprise ou de remise.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat de bail et le contrat de stationnement s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT se désiste de sa demande visant à voir ordonner à M. et Mme [M] de produire leur attestation d’assurance sous astreinte. Les défendeurs n’ont pas présenté de défense au fond avant ce désistement. Il convient donc de constater que le désistement est parfait.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et de l’assignation du 26 mars 2025. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [M] seront condamnés in solidum à lui payer cette somme.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 11 décembre 2002 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M], concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 novembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 11 177,04 euros au titre des sommes dues au 11 juillet 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente ordonnance,

Déboute M. [V] [M] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension de la clause résolutoire,

Ordonne à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 4] de M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] à compter du 21 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal de reprise , à une somme égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne par provision solidairement M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation à compter du 21 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Constate le désistement de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande visant à voir condamner M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] à lui de communiquer sous astreinte leur attestation d’assurance garantissant les risques locatifs,

Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et de l’assignation du 26 mars 2025, mais ne comprendront pas les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [N] [F] épouse [M] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge