TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [C] [D]

Mme [W] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04346 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XAY

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [W] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04346 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XAY

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 15 septembre 2023, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [C] [D] et Mme [W] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer tout compris de 627, 06 €.

Les échéances de loyer et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 17 décembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [C] [D] et Mme [W] [D] pour paiement d’un arriéré de 2707, 07 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, CDC HABITAT SOCIAL a assigné M. [C] [D] et Mme [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et suivants du code de procédure civile, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de M. [C] [D] et Mme [W] [D] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des meubles aux frais des défendeurs,

— condamner à titre provisionnel M. [C] [D] et Mme [W] [D] au paiement de la somme de 3752, 27 € au titre des arriérés locatifs jusqu’au jour d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner à titre provisionnel M. [C] [D] et Mme [W] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 10% avec charges courantes en sus, à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [C] [D] et Mme [W] [D] au paiement d’une somme de 700 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et desa notification au préfet.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 23 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de CDC HABITAT SOCIAL, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 5361, 97 € au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il s’est opposé à la suspension de la clause résolutoire, la problématique des impayés datant de juin 2024.

M. [C] [D] a comparu et proposé une somme de 100 € par mois. il a produit un certificat du 17/07/2024 relatif à son arrêt d’activité jusqu’au 30 septembre suite à un accident du travail, au début duquel il a été privé de revenus. Il a fait état de l’arrêt de paiement des IJSS pour la maternité de son épouse à cause d’un problème adminsitratif.

Mme [W] [D] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 6 décembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 22 avril 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 17 décembre 2024, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 9) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait aux locataires de s’acquitter de la dette locative de 2707, 07 euros en principal sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2707, 07 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 18 février 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

M. [C] [D] et Mme [W] [D], colocataires contractuellement solidaires, sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il apparait toutefois au vu du décompte que depuis l’échéance de juin 2024, ils ont tenté de maintenir des paiements de loyer quoique ponctuels et irréguliers, ce qui accrédite leurs explications, outre le certificat d’arrêt de travail produit à l’audience. Ils ont par ailleurs versé une somme de 1600 € en août 2025, réglant une partie de leur arriéré mais aussi s’imputant sur leur loyer courant selon l’article 1256 du code civil.

Ainsi, compte tenu de l’apurement possible de le dette par les locataire, qui avaient repris le loyer courant à la date de l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [C] [D] et Mme [W] [D] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [C] [D] et Mme [W] [D] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que M. [C] [D] et Mme [W] [D], co-locataires tenus par une clause de solidarité, restent devoir à cette date au bailleur une somme de 5361, 97 € au titre de leur arriéré locatif au au 8 septembre 2025, échéance d’août comprise.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [C] [D] et Mme [W] [D] au paiement provisionnel de la somme de 5361, 97 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 pour la somme de 2707, 07, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 120 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [C] [D] et Mme [W] [D], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le18 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer majoré de 10% avec indexation sans préjudice des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement M. [C] [D] et Mme [W] [D] au paiement provisionnel de cette indemnité à CDC HABITAT SOCIAL.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [C] [D] et Mme [W] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [C] [D] et Mme [W] [D] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en dernier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE CDC HABITAT SOCIAL recevable à agir,

CONSTATE à compter du 18 février 2025, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 15 septembre 2023 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

Cependant, vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [C] [D] et Mme [W] [D] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 5361, 97 € au titre de leur arriéré locatif au 8 septembre 2025, échéance d’août comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 pour la somme de 2707, 07, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [C] [D] et Mme [W] [D] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 120 euros, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [C] [D] et Mme [W] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que CDC HABITAT SOCIAL pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [D] et Mme [W] [D] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas solidairement M. [C] [D] et Mme [W] [D] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant augmenté de 10%, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 18 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement M. [C] [D] et Mme [W] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et desa notification au préfet.

CONDAMNE in solidum M. [C] [D] et Mme [W] [D] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT