TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [M] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W3W

N° MINUTE :

6/2024

JUGEMENT

rendu le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

La société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M] [N]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W3W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2022, la société SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [E] [M] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], bâtiment 1, escalier A1, 4e étage, porte 1744, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 704,30 euros et d’une provision pour charges de 101,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 527,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [M] [N] le 26 janvier 2024.

Par assignation du 17 avril 2024, la société SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [M] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majorée de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5246,32 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 septembre 2024, la société SEQENS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 août 2024, s’élève désormais à 6176,53 euros, terme d’août 2024 inclus. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et accepte le principe d’un délai de paiement suspensif.

M. [E] [M] [N], qui comparait à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant.

Il explique avoir rencontré des difficultés pour obtenir un titre de séjour. Il détient un récépissé depuis le mois de février 2024 et perçoit des indemnités au titre du chômage depuis. Il ajoute avoir repris le paiement des loyers depuis mars 2024. Enfin, il déclare avoir rencontré une assistante sociale et formalisé une demande auprès du FSL il ajoute aussi être sur le point de débuter un emploi selon contrat à durée déterminée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 527,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois, visé à l’acte suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, M. [E] [M] [N] lui devait la somme de 5 856,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [M] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4171,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite. Dans ces conditions, et compte tenu de l’accord de la bailleresse sur le principe de délai de paiement, il convient d’accorder à M. [E] [M] [N] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 25 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEQENS ou à son mandataire, en ce qu ‘aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [M] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 avril 2022 entre la société SEQENS, d’une part, et M. [E] [M] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], bâtiment 1, escalier A1, 4e étage, porte 1744 est résilié depuis le 25 mars 2024,

CONDAMNE M. [E] [M] [N] à payer à la société SEQENS la somme de 5 856,71 euros (cinq mille huit cent cinquante-six euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, terme d’aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 4171,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [E] [M] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [M] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [M] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [E] [M] [N] sera condamné à verser à la société SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [M] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024 et celui de l’assignation du 17 avril 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge