TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/00789 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBJ4

Code NAC : 56B

DEMANDERESSE

La société FONCIERE DU CHENE VERT, société en nom collectif immatriculée au Registre du commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 481 597 631 dont le siège social est situé [Adresse 1],

représentée par son gérant en exercice, la Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (SCBSM), société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 775 669 336 dont le siège social situé [Adresse 1], elle-même représentée par son Président du conseil d’administration domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Pascal GOURDAULT-MONTAGNE, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D225, M^e Typhanie BOURDOT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644.

DÉFENDERESSE

La société PLAISIR FRAICHEUR, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

888 243 557 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Sami NAOUI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 300, M^e Saïd ZOUBA, avocat plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 191.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 7 OCTOBRE 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors des débats,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 7 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2020, la société en nom collectif Foncière du Chêne vert a consenti à la société Plaisir Fraîcheur un bail commercial portant sur un local commercial n° 217, dépendant du centre commercial Élysée 2, à [Localité 3] (Yvelines) pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 10 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Le 7 avril 2025, la société en nom collectif Foncière du Chêne vert a fait signifier à la société Plaisir Fraîcheur un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 18.400,71 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la société en nom collectif Foncière du Chêne vert a fait assigner en référé la société Plaisir Fraîcheur devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 7 octobre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société en nom collectif Foncière du Chêne vert demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— rejeter les demandes adverses ;

— condamner la société Plaisir Fraîcheur à lui payer, à titre de provision, la somme de 28 071,84 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires impayés, assortie des intérêts au taux légal majoré de 2 points, comme il est stipulé à l’article 19.1 du bail, à compter du 7 avril 2025, date du commandement de payer ;

— constater l’acquisition au 8 mai 2025 de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Plaisir Fraîcheur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société Plaisir Fraîcheur à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré de 50 %, TVA en sus, à compter du 8 mai 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, en application de l’article 18.3 du bail ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnité en application de l’article 18.2 du bail ;

— condamner la société Plaisir Fraîcheur à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 avril 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Plaisir Fraîcheur demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal :

— débouter la société en nom collectif Foncière du Chêne vert de l’ensemble de ses demandes ;

subsidiairement :

— juger que la société Plaisir Fraîcheur est redevable à l’égard de la société en nom collectif Foncière du Chêne vert de la somme de 21 129,42 € TTC à titre d’arriéré jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus ;

— juger que la société en nom collectif Foncière du Chêne vert est redevable à l’égard de la société Plaisir Fraîcheur de la somme de 13 463,49 € TTC à titre de remboursement des provisions sur charges et des taxes ;

— ordonner la compensation des créances entre les parties;

— juger que la somme de 199,66 € au titre de l’écriture débitrice du 23 janvier 2023 n’est pas due par la société Plaisir Fraîcheur de sorte qu’il y a lieu de la déduire des sommes dues ;

— condamner, après compensation des créances opérées, la société Plaisir Fraîcheur au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 7 466,27 € TTC jusqu’à l’appel du 4ème trimestre 2025 inclus ;

à défaut :

— juger que la société Plaisir Fraîcheur est redevable à l’égard de la société en nom collectif Foncière du Chêne vert de la somme de 27 571,52 € TTC à titre d’arriéré jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus ;

— juger que la société en nom collectif Foncière du Chêne vert est redevable à l’égard de la société Plaisir Fraîcheur de la somme de 811,09 € TTC à titre de remboursement des charges injustifiées ;

— ordonner la compensation des créances entre les parties ;

— juger que la somme de 199,66 € au titre de l’écriture débitrice du 23 janvier 2023 n’est pas due par la société Plaisir Fraîcheur de sorte qu’il y a lieu de la déduire des sommes dues ;

— condamner, après compensation des créances opérées, la société Plaisir Fraîcheur au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 26 560,77 € jusqu’à l’appel du 4ème trimestre 2025 inclus ;

en tout état de cause :

— condamner la société en nom collectif Foncière du Chêne vert à payer à la société Plaisir Fraîcheur la somme provisionnelle de 7 120,32 € à titre de dommages-intérêt

— accorder à la société Plaisir Fraîcheur la possibilité de régler toute condamnation prononcée à son encontre en vingt-quatre mensualités ;

— juger que les pénalités prévues au bail litigieux ne sont pas dues par la société Plaisir Fraîcheur et subsidiairement, modérer le montant desdites pénalités ;

— juger que chacune des parties conservera à sa charges les frais irrépétibles ;

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société Plaisir Fraîcheur et de provision et les demande reconventionnelles de suspension et de restitutions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 16 septembre 2020 entre la société en nom collectif Foncière du Chêne vert et la société Plaisir Fraîcheur comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 7 avril 2025 à la société Plaisir Fraîcheur vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 18.400,71 € au 1er avril 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

Cette somme porte sur les échéances de loyers du troisième trimestre 2024 au deuxième trimestre 2025 inclus, outre des provisions pour charges et pour taxes foncières et taxe sur les locaux commerciaux.

Si le défendeur conteste la validité du commandement au motif qu’il n’a pas été délivré de bonne fois dès lors qu’il comporte des provisions pour charges et taxes, alors que le bail ne prévoit aucune clé de répartition à ce titre, il apparaît qu’indépendamment de ces provisions contestées, les montants correspondant purement aux échéances de loyers n’ont pas été versées et étaient dues. Le moyen invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

En effet, si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

Il ressort d’un décompte du 1er octobre 2025 produit par la demanderesse que la société Plaisir Fraîcheur ne s’est pas acquittée des causes non contestables du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 mai 2025 à minuit.

Cet extrait du compte arrêté au 1er octobre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, fait état d’une dette locative de 28 071,84 € TTC.

Toutefois, ce montant correspond, à hauteur d’un montant total de 500,32 € TTC, à des « frais de contentieux », des« honoraires de rédaction » et des « frais commissaires de justice » injustifiés et à de frais d’assignation qui relèvent des dépens et sont examinés sous cette rubrique.

S’agissant des charges et taxes, il convient de rappeler que suivant l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, l’article 7.2 du bail détaille les charges et taxes imputables au preneur et prévoit que la répartition des charges communes se fera sur la base de la quote-part de surface louée.

Le contrat ne précise toutefois pas les tantièmes affectés au lot n° 217 dont une partie est louée à la société Plaisir Fraîcheur. Par ailleurs, si sont versés aux débats des relevés individuels de charges locatives 2021, 2022, 2023 et 2024, le bailleur ne justifie pas avoir répondu aux sollicitations du preneur, par courriels du gérant en date du 1er août 2025 et de son conseil en date du 4 octobre 2025, relatives aux justification des taxes et charges, de sorte que les sommes imputées à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse.

Après déduction des charges et taxes et des frais injustifiés, l’obligation de la société Plaisir Fraîcheur n’est pas sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 21.129,42 € TTC au titre des loyers du troisième trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus.

Si elle sollicite, à titre reconventionnel, la restitution d’un montant total de 13 463,49 € TTC au titre des provisions pour charges et taxes versées au titre des années 2021, 2022, 2023 et des premier et deuxième trimestres 2024, la société Plaisir Fraîcheur, qui a spontanément payé ces sommes ne justifie pas du caractère indû des paiements effectués, de sorte qu’elle ne démontre pas une obligation non sérieusement contestable de restitution. La demande reconventionnelle formée à ce titre est donc rejetée, de même que la demande de compensation y afférente.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la société Plaisir Fraîcheur à titre provisionnel à payer à la société en nom collectif Foncière du Chêne vert la somme de 21 129,42 € TTC au titre des loyers du troisième trimestre 2024 au quatrième trimestre 2025 inclus.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 14 014,98 €, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Si la défenderesse sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société Plaisir Fraîcheur ne s’acquitte plus du montant de son loyer courant depuis de nombreux mois, de sorte que la dette locative s’est aggravée. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante, alors que sa situation financière apparaît particulièrement fragile, n’ayant dégagé qu’un très faible bénéfice en 2024.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Plaisir Fraîcheur selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société en nom collectif Foncière du Chêne vert à compter du 8 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, si la défenderesse invoque des manquements de la société en nom collectif Foncière du Chêne vert à son obligation notamment d’entretien du centre commercial dans lequel se situe le local litigieux, les pièces produites ne permettent pas de caractériser de tels manquements avec l’évidence requise en référé, ni l’étendue d’un préjudice en découlant pour la société Plaisir Fraîcheur.

La demande reconventionnelle formée à ce titre est donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société en nom collectif Foncière du Chêne vert au titre d’une majoration de 2 points des intérêts au taux légal, d’une majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer et charges, et de la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires

La société Plaisir Fraîcheur, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Plaisir Fraîcheur à payer à la société en nom collectif Foncière du Chêne vert la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le

16 septembre 2020 entre la société en nom collectif Foncière du Chêne vert et la société Plaisir Fraîcheur portant sur le local commercial n° 217, dépendant du centre commercial Élysée 2, à [Localité 3] (Yvelines), sont réunies au 7 mai 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Plaisir Fraîcheur pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Plaisir Fraîcheur à payer à la société en nom collectif Foncière du Chêne vert la somme provisionnelle de 21 129,42 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur un montant de 14 014,98 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons la société Plaisir Fraîcheur à payer à la société en nom collectif Foncière du Chêne vert une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du

1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Plaisir Fraîcheur à payer à la société en nom collectif Foncière du Chêne vert la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Plaisir Fraîcheur aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 avril 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT