TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Y] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01631 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NM7

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 5] [Adresse 4]

représenté par M^e Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01631 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NM7

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [W] est propriétaire des lots n°47 et 48 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société COGEIM a assigné M. [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  3915,10 euros au titre des charges de copropriété au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2022/2023,

—  393,45 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Raphaël BERGER.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 8 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles il a actualisé sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 5206,96 euros, et à 2000 euros sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [Y] [W] ne payait pas ses appels de charges depuis qu’il était propriétaire, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a toutefois précisé qu’un paiement de 967,73 euros venait d’être réalisé ce qui ramenait la dette à la somme de 4239,23 euros. Il s’est opposé aux délais de paiement.

M. [Y] [W], comparant en personne, a demandé à ne pas être condamné au titre des frais, des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile. Il a également sollicité 24 mois de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, il a indiqué reconnaître la dette de charges de copropriété et souhaiter l’apurer selon un échéancier. Il a précisé ne jamais avoir reçu d’appels de charge, de mises en demeure ou de convocation aux assemblées générales, l’ensemble des courriers étant envoyés à son ancienne adresse alors que le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvaient ignorer qu’il vivait sur place depuis l’acquisition du bien.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°47 et 48,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mai 2021, 20 septembre 2022, 13 décembre 2023, et 22 janvier 2025 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/025,

o vote des travaux et dépenses suivantes : travaux mur courette ( Assemblée générale du 22 janvier 2025 résolution 26), remplacement colonne ( Assemblée générale du 22 janvier 2025 résolution 29),

— les attestations de non recours desdites assemblées générale,

— un décompte en date du 19 septembre 2025,

— les contrats de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4239,23 euros selon décompte du 19 septembre 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4239,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, aucune mise en demeure en date du 26 août n’étant versée aux débats.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 393,45 euros, décomposés comme suit :

—  50,40 euros de frais de mise en demeure (2),

—  31,05 euros de frais de relance (2),

—  312 euros de remise de dossier à l’huissier et de prise d’hypothèque légale.

S’agissant des mises en demeure, celle du 26 août 2022 n’est pas versée en procédure. L’accusé réception de celle du 23 novembre 2023 a été signé par une entreprise. Seule la relance du 15 décembre 2023 porte sur l’accusé réception le nom de M. [Y] [W] comme signataire. Enfin, il n’est pas justifié de l’envoi de la relance du 6 novembre 2023. En conséquence, la somme de 30 euros sera allouée au titre des frais de mises en demeure et relance.

S’agissant de la remise du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles de la part du syndic. Enfin, il n’est pas justifié de la prise d’une hypothèque. Ces demandes ne seront pas indemnisées.

Au regard de ces éléments, 30 euros seront alloués au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [W] ne paye pas ses charges de copropriété depuis l’origine de son acquisition. S’il indique que le syndicat des copropriétaires et le syndic lui ont envoyé les mises en demeure à son ancienne adresse alors qu’ils ne pouvaient pas ignorer qu’il demeurait à l’adresse litigieuse et qu’ils avaient connaissance de son adresse mail, il lui appartenait de faire connaître son adresse au syndic. De plus, il aurait dû se questionner sur l’absence de paiement de charges de copropriété. Toutefois, il a écrit au conseil du syndic dès réception de ses conclusions et a procédé à un paiement depuis. Il montre la volonté d’apurer sa dette. Ces éléments justifient de ne pas le condamner au paiement de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Y] [W] sollicite 24 mois de délais de paiement. S’il ne communique aucun élément à l’appui de sa demande, il a toutefois effectué un paiement depuis la délivrance de l’assignation.

Il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Décision du 20 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01631 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NM7

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, s’agissant d’une procédure orale sans représentation obligatoire par avocat, la demande de distraction des dépens au profit de M^e Raphaël BERGER sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société COGEIM, les sommes de:

—  4239,23 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 3ème trimestre 2022 inclus au 3ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

AUTORISE M. [Y] [W] à s’acquitter des sommes dues en 23 versements mensuels de 177 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 24ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société COGEIM de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société COGEIM, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [W] aux dépens et rejette la demande de distraction au profit de M^e Raphaël BERGER,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge