TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58589 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZY

N° : 17-CH

Assignation du :

14 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCI BAJ, Société civile Immobilière

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Morian MAHMOUDI, avocat au barreau de PARIS – #P477

DEFENDERESSE

La société CIMAK, société par actions simplifiée à associé unique

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Par acte du 15 février 2021, la SCI BAJ, a donné à bail commercial au profit de la société Manikandan Saro, aux droits de laquelle vient la société Cimak aux termes d’un acte de cession de fonds de commerce, autorisé par le tribunal de commerce de Bobigny le 9 juin 2022, des locaux situés [Adresse 1].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 24 juin 2024, à la société Cimak, pour une somme de 11.319,70€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2024.

Par acte délivré le 15 novembre 2024, la SCI BAJ a fait assigner la société Cimak devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater que le bail commercial daté du 15 février 2021est résilié de plein droit depuis le 20 août 2024,

— condamner la société Cimak à lui payer :

* la somme provisionnelle de 15.542,43 € au titre de l’arriéré locatif, dû au 20 août 2024 (date effective de reprise des lieux loués),

* la somme de 1.554, 24 euros au titre des pénalités de retard telles que prévues à l’article intitulé « paiements »,

Soit la somme de 17.096,67 euros avec intérêts de retard au taux Euribor 3 mois +500 points de base ;

* la somme de 961,10 euros au titre des frais de serrurerie,

* la somme de 2.175, 99 euros au titre des frais de revêtement/ peinture,

— condamner la société Cimak au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant le coût des commandements et sommations délivrés, et du constat d’huissier chiffrés à la somme totale de 907,86 euros.

A l’audience du 29 avril 2025, la SCI BAJ a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société Cimak n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Le demandeur a dénoncé l’assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 30 avril 2024, la bailleresse a produit un décompte détaillé de sa créance au titre des loyers et charges, arrêtée en août 2024 à la somme de 15.542,43 euros au titre des loyers et charges outre la somme de 360 euros au titre de la taxe foncière facturée en juillet 2024 et 1.043,76 euros au titre des frais d’huissier ainsi que les sommes déjà visées dans l’assignation au titre des travaux de remise en état.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après une mise en demeure de payer restée infructueuse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI BAJ n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 11.319,70€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, un mois après la délivrance du commandement de payer, soit le 24 juillet 2024 à minuit.

Par conséquent, le bailleur sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 20 août 2024, date à laquelle les locaux auraient été restitués, mais par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire au regard du commandement délivré le 24 juin 2024, la clause résolutoire est acquise dès le 24 juillet 2024 à minuit.

La bailleresse produit un procès-verbal de constat établi le 20 août 2024 par un huissier à la suite de l’intervention des sapeurs-pompiers dans le local le 9 août 2024 pour délivrer un chat laissé à l’abandon dans le local. Le commissaire de justice a constaté que le local est inexploité, les étagères du magasin d’alimentation générale n’étant pas achalandées et le sol étant jonché de boîtes de nourriture pour chats et de déjections, l’ensemble du local étant sale et poussiéreux.

Il n’y a pas lieu de statuer en dehors de la demande de la bailleresse en constatant l’acquisition de la clause résolutoire plus tôt que ce qu’elle sollicite devant la juridiction. Au regard du procès-verbal de constat confirmant l’inexploitation du local le 20 août 2024, et la clause résolutoire étant théoriquement déjà acquise le 24 juillet 2024, il y a lieu de faire droit à la demande de la bailleresse et de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 20 août 2024.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la bailleresse, certaines sommes apparaissent contestables et seront écartées :

— Concernant les loyers et charges, le loyer du mois d’août ne peut être facturé entièrement, soit la somme de 1.955,73 euros, alors que le bail prend fin le 20 août 2024. La somme due au titre du loyer et des provisions sur charges du mois d’août 2024 est donc de 1.261,76 euros, soit la somme totale de 14.848,46 euros arrêtée au 20 août 2024 au titre des loyers et provisions sur charges,

— Il sera fait droit à la demande de pénalité de retard, la clause stipulée étant suffisamment claire, soit une pénalité de 10% sur les sommes dues au titre des loyers et charges, soit la somme de 1.484,84 euros,

— Ces deux condamnations seront accordées assorties des intérêts conventionnels stipulés soit des intérêts au taux Euribor 3 mois + 500 points de base,

— Les frais d’huissiers ainsi que les frais de serrurier ne peuvent être inclus dans la créance en principale et seront examinés au titre de la demande sur les dépens,

— Les infiltrations d’eau ayant été constatées par le commissaire de justice et la bailleresse produisant une facture des travaux de remise en état émise le 23 octobre 2024, il sera fait droit à la demande de provision à hauteur de 2.175,99 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

— Il sera fait droit à la demande de provision d’un montant de 961,10 euros au titre des frais de changement de serrure, suivant facture du 30 septembre 2024, le commissaire de justice ayant relevé que des dégâts ont été occasionnés par l’intervention des secours et l’intervention d’un serrurier ayant été nécessaire pour la réalisation du procès-verbal de constat.

— Aucun justificatif n’étant produit au soutien de la demande de provision de 360 euros au titre de la taxe foncière et cette somme n’étant pas demandée dans l’assignation initiale mais uniquement dans la note en délibéré, elle sera écartée sur le fondement du principe du contradictoire.

Sur les demandes accessoires

La société Cimak, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais d’assignation mais aussi les frais de sommation et de commandement délivrés le 24 juin 2024 ainsi que le procès-verbal de constat établi le 20 août 2024, nécessaires à la présente procédure. En revanche, les frais d’huissiers antérieurs seront écartés.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Cimak ne permet d’écarter la demande de la SCI BAJ formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 août 2024 à minuit ;

Condamnons par provision la société Cimak à payer à la SCI BAJ les sommes suivantes :

la somme totale de 14.848,46 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtée au 20 août 2024, assorties des intérêts conventionnels au taux Euribor 3 mois + 500 points de base,

la somme de 1.484,84 euros, au titre des pénalités de retard, assorties des intérêts conventionnels au taux Euribor 3 mois + 500 points de base,

la somme de de 2.175,99 euros TTC, au titre des travaux de remise en état,

la somme de de 961,10 euros au titre des frais de changement de serrure,

Condamnons la société Cimak aux entiers dépens, incluant les frais d’assignation mais aussi les frais de sommation et de commandement délivrés le 24 juin 2024 ainsi que le procès-verbal de constat établi le 20 août 2024 ;

Condamnons la société Cimak à payer à la SCI BAJ la somme de 2.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 03 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN