COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [K] c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

N° 26/227

Du 12 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/01196 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTKP

Grosse délivrée à

M^e Aziza ABOU EL HAJA

la SELARL SYLVIE CASTEL.

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame VALAT

Assesseur : M^me Marie-Nina VALLI

Greffier : Eliancia KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Mars 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [G] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Aziza ABOU EL HAJA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Sylvie CASTEL de la SELARL SYLVIE CASTEL, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [K] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 11 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, M. [G] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 et subsidiairement de plusieurs résolutions de cette assemblée générale.

Par dernières conclusions en réponse notifiées le 1er avril 2025, M. [G] [K] sollicite :

A titre principal,

— le prononcé de la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2024,

A titre subsidiaire,

— le prononcé de la nullité des résolutions n°6, 8, 9, 10, 13, 15, 17, 20, 21, 23, 25, 28, 31, 34, 35, 39, 40, 41 et 42,

En tout état de cause,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— le débouté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

— sa dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande principale de nullité de l’assemblée générale, il fait valoir que la feuille de présence ne reprend pas l’ensemble des informations requises par l’article 14 du décret du 17 mars 1967, que des délégations de vote reçues par certains copropriétaires ont dépassé la limite de 10 % prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qu’un abus de majorité est caractérisé puisque les résolutions ont été votées sous l’influence des époux [Q] en connivence avec le syndic en exercice, que des erreurs ont été commises dans la comptabilisation des votes, que les documents requis par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été notifiés aux copropriétaires, que la rédaction de certaines résolutions est orientée, imprécise et fait apparaître un double objet, et que certaines résolutions ont été modifiées en séance et leur objet dénaturé.

A titre subsidiaire, il sollicite le prononcé de la nullité des résolutions n°6, 8, 9, 10, 13, 15, 17, 20, 21, 23, 25, 28, 31, 34, 35, 39, 40, 41 et 42 en se référant aux mêmes motifs.

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiée le 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] conclut au débouté de M. [K] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à :

— lui communiquer son acte de propriété en intégralité avec notamment le descriptif précis de son lot partie privative et éventuelle partie commune à jouissance privative, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— mettre fin aux appropriations des parties communes et aménagements et travaux illégaux sur les parties communes,

En particulier, le condamner à :

— démonter le grand panneau brise vue qu’il a installé sur la terrasse toit côté est de sa sortie d’escalier,

— démonter le mur/panneau édifié autour de la pergola pour la fermer, ainsi que le volet roulant,

— démonter le toit installé sur la pergola d’origine de la terrasse,

— démonter la « cuisine équipée d’été » sur la terrasse, ainsi que les tuyauteries fuyardes (rapport CB Eau) qui l’alimentent,

— démonter la caméra illicitement installée sur le toit terrasse,

— démonter la cloison et la porte installée pour fermer le couloir du quatrième étage, et remettre en état d’origine l’installation électrique pour les sonnettes,

Le tout sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il fait valoir que la feuille de présence établie est précise et comporte toutes les informations nécessaires. Il rappelle qu’en application l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, une assemblée générale ne peut pas être annulée pour des irrégularités affectant la feuille de présence que s’il est impossible d’identifier les copropriétaires. Il affirme que Mme [Q] et M. [Q] disposaient chacun de trois pouvoirs dans le respect des dispositions de l’article 22 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Il indique que les décomptes de voix ont tenu compte de la réalité des copropriétaires présents ou représentés et ne sont entachés d’aucune erreur.

Il conteste tout abus de majorité.

Il estime que M. [K] critique de façon injustifiée la rédaction de certaines résolutions qui sont claires et compréhensibles et qui ont été approuvées par la majorité des copropriétaires.

Il soutient que la contestation de M. [K] n’a d’autre but que de tenter de bloquer la copropriété dans l’exercice de ses droits.

Il précise que les modifications apportées aux résolutions en cours lors de l’assemblée générale n’ont pas dénaturé les résolutions ou modifié fondamentalement leur objet.

Il fait valoir que M. [K] a réalisé des travaux illégaux sur la toiture terrasse et empiété sur des parties communes dans un couloir afférent à son appartement.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 janvier 2024

Sur les irrégularités affectant de la feuille de présence

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Ce texte ajoute que, dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Il précise que cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des alinéas 2 et 3 du I de l’article 22 et du III de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire et que l’émargement n’est pas requis pour les participants à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication.

Il prévoit enfin qu’elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Toutefois, l’irrégularité formelle de la feuille de présence relative aux conditions de vote ou à la computation des voies ne rend pas annulable l’assemblée générale, dès lors que les éléments qu’elle contient sont suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d’assemblée générale, les résultats des votes.

En définitive, lorsqu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’est pas affecté, l’irrégularité formelle de la feuille de présence est sans incidence sur la validité de l’assemblée générale.

En l’espèce, M. [K] fait valoir que la feuille de présence ne reprend pas l’ensemble des informations requises, sans préciser quelles informations spécifiques sont manquantes.

L’examen de la feuille de présence de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 ne démontre pas d’irrégularités particulières.

Les éléments qu’elle contient sont suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler les résultats des votes si bien que le moyen soulevé par M. [K] n’est pas de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale.

Sur le dépassement de la limite des délégations de vote

Aux termes de l’article 22, I, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.

En l’espèce, M. [K] fait valoir que Mme [X] [Q] disposait de six délégations de vote représentant 2 068 tantièmes, c’est-à-dire plus de 20 % des voix, auxquels il convient d’ajouter ses propres tantièmes, alors que la limite de 10 % pour la copropriété [Adresse 3] est de 1 000 tantièmes, le nombre total de tantièmes étant de 10 000.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [Q] et M. [Q] détenaient chacun trois délégations de vote. Il précise que la limite de 10 % de tantièmes du syndicat n’a vocation à s’appliquer que lorsqu’un mandataire détient plus de trois délégations de vote.

Il ressort de l’examen de la feuille de présence que M. [Q] détenait les délégations de vote suivantes :

— [T] [P] : 245 tantièmes

— Société Locame : 346 tantièmes

— [J] [W] : 398 tantièmes

Soit un total de 989 tantièmes

La feuille de présence indique en outre que M. [Q] représentait M. [O] [R] détenant 475 tantièmes. La signature correspond toutefois à celle de Mme [Q] et un pouvoir a été établie par M. [R] au nom de Mme [Q].

Il convient donc de retenir que M. [O] [R] était représenté à l’assemblée générale du 11 janvier 2024 par Mme [Q].

La feuille de présence démontre que Mme [Q] détenait des délégations de vote pour les copropriétaires suivants :

— [L] [N] : 357 tantièmes

— [Z] [N] [D] : 247 tantièmes

— M. [O] [R] : 475 tantièmes

Soit un total de 1 079 tantièmes

Mme [Q] n’a pas excédé la limite de trois délégations de vote et la limite de 10 % des voix du syndicat n’est pas applicable.

L’examen des délégations de vote produites au débat démontre que :

— M. [Q] a reçu les délégations de vote de la part des copropriétaires suivants :

— [T] [P]

— Société Locame

— [J] [W] : une rature figure sur le pouvoir au niveau de la civilité. La lettre « M » permet de conclure que le pouvoir a été établi au nom de M. [Q]. La signature apposée correspond par ailleurs à celle de M. [Q] figurant sur la feuille de présence.

— Mme [Q] a reçu les délégations de vote de la part des copropriétaires suivants :

— [L] [N]

— [D] [N]

— [O] [R]

Un pouvoir établi par Mme [V] [H] et comportant le nom de Mme [Q] précise à défaut le nom Mme [Y] en qualité de représentant. Le mandat prévoit expressément la possibilité de subdélégation de pouvoir.

Il sera donc retenu que Mme [V] [H] a été représentée à l’assemblée générale du 11 janvier 2024 par Mme [Y].

Il s’ensuit que M. [Q] et Mme [Q] détenaient chacun lors de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 trois délégations de vote conformément à l’article 22 précité et que le moyen tiré du dépassement de la limite des délégations de vote doit sera rejeté.

Sur l’influence des époux Mme [Q] sur le vote des copropriétaires

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

M. [K] fait valoir qu’en détenant un trop grand nombre de pouvoirs, les époux [Q] ont nécessairement influencé le sens des décisions de l’assemblée générale, en connivence avec le syndic. Il produit au soutien de ses allégations des attestations établies par deux copropriétaires qui font état d’une influence exercé par les époux [Q] lors de l’assemblée générale et d’une intention à nuire à M. [K].

Ces attestations ne permettent pas toutefois de caractériser à elles seules l’abus de majorité allégué et le moyen tiré de l’influence exercée par les époux [Q] sur le sens des décisions prises lors de l’assemblée générale contestée sera rejeté.

Sur les erreurs de comptabilisation des votes

L’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

M. [K] fait valoir que l’intégralité des votes n’est pas systématiquement inscrite sur le procès-verbal pour toutes les résolutions. Il expose que l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés était de 28, alors que le total des voix et abstentions mentionnées sur le procès-verbal était différent pour notamment les résolutions n°6, 8, 9, 17 et 19. Il ajoute que le syndic a omis de détailler les noms des votants (pour, contre et abstention) pour chaque résolution et que cette omission ne permet pas de déterminer l’origine des erreurs.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Mme [C], représentante la SCI Pomponnette, est arrivée à l’assemblée générale lors de la discussion du point 5, que le nombre de 28 copropriétaires présents et représentés a été relevé en début de séance et que la présence de 29 votants a été indiquée à partir du point 5 en tenant compte de l’arrivée de la représentante de la SCI Pomponnette.

L’examen du procès-verbal d’assemblée générale permet de constater que la SCI Pomponnette est mentionnée comme absente en début de séance et que 28 voix ont été comptabilisées pour les votes émis sur les premiers points de l’ordre du jour.

L’arrivée à l’assemblée générale de la représentante de la SCI Pomponnette a été expressément mentionnée dans le point 5 et 29 votes ont été comptabilisés au titre des résolutions n°6, 8, 9, 10, 13, 15, 17, 21, 28, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 40, 41 et 42 qui ont fait l’objet d’un vote.

En revanche, seulement 24 à 26 votes ont été comptabilisés pour les résolutions n°19, 20, 26, 35 et 39.

Aucune précision n’est fournie par les parties sur ce qui apparaît constituer une erreur de comptabilisation des votes. Cette erreur limitée à certaines résolutions ne saurait toutefois affecter la validité de l’assemblée générale en son intégralité.

Enfin, les noms des copropriétaires ayant voté contre ou qui se sont abstenus ont bien été précisés conformément aux dispositions de l’article 17 précité.

Le moyen tiré des erreurs de comptabilisation des votes sera par conséquent rejeté concernant la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale.

Sur l’absence de notification des documents nécessaires au vote

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que certains documents doivent être notifiés pour la validité de la décision au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

En l’espèce, M. [K] fait valoir que l’état financier établi au titre de l’exercice clos le 31 mai 2022 n’était pas joint à la convocation. Il note que les documents nécessaires au vote de la résolution n°6 relative à l’approbation des comptes de cet exercice n’étaient pas fournis aux copropriétaires. Il ajoute qu’un seul devis a été fourni pour les travaux envisagés dans le cadre des résolutions n°27, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 et 41, sans mise en concurrence des entreprises, et qu’aucun document démontrant les travaux irréguliers allégués sur la terrasse dont il a la jouissance privative et sur l’appropriation alléguée d’une partie commune n’ont été communiqués concernant le vote sur les résolutions n°17, 18, 19 et 20 relatives à une décision de remise en état des lieux. Il estime que le défaut de communication des documents nécessaires au vote constitue un motif suffisant pour prononcer la nullité de l’assemblée générale en son intégralité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] réplique que les comptes de l’exercice clos le 31 mai 2022 ont été envoyés dans les formes imposées par la loi lors de la convocation à l’assemblée générale du 7 février 2023 et que, s’agissait du même document, ils n’ont pas été renvoyés pour celle du 11 janvier 2024. Il précise qu’un rapport du conseil syndical et un rapport de l’expert-comptable sur ces comptes étaient joints à la convocation à l’assemblée générale du 11 janvier 2024 afin de fournir un éclairage supplémentaire aux copropriétaires. Il liste en outre les devis qui ont été joints à la convocation et note que les votes exprimés sur les travaux ont été approuvés à une forte majorité de voix.

Les contestations portant sur la notification de documents requis pour la validité de certaines résolutions ne sauraient toutefois affecter la validité de l’assemblée générale en son intégralité et le moyen tiré de l’absence de communication de documents nécessaires au vote sera rejeté concernant la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale.

Sur la rédaction du texte des résolutions

M. [K] fait valoir que plusieurs résolutions ont été rédigées de façon imprécise et avec un double objet, et notamment les résolutions n°17, 18, 19 et 20, justifiant l’annulation de l’assemblée générale en son intégralité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] réplique que la majorité des copropriétaires ont jugé ces résolutions claires et compréhensibles puisqu’elles ont été approuvées à une forte majorité et que les quinze attestations qu’il a versées au débat démontrent que les copropriétaires n’avaient pas de doute quant à la teneur et le sens des résolutions critiquées.

Les contestations portant sur la rédaction de certaines résolutions ne sauraient toutefois affecter la validité de l’assemblée générale en son intégralité et le moyen tiré de la rédaction de certaines résolutions sera rejeté concernant la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale.

Sur la modification de certaines résolutions en séance

M. [K] fait valoir que le texte de plusieurs résolutions a été modifié pendant l’assemblée générale et notamment le texte des résolutions n°19, 20 et 42 relatives à la remise en état de parties communes et à la location des places de parking.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] réplique que les amendements effectués lors de l’assemblée générale n’ont pas modifié fondamentalement l’objet des résolutions. Il note en outre que les copropriétaires ont approuvé les résolutions contestées à une forte majorité.

Les contestations portant sur l’amendement de certaines résolutions ne sauraient toutefois affecter la validité l’assemblée générale en son intégralité et ce moyen sera rejeté concernant la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale.

* * *

Sur la demande subsidiaire d’annulation de certaines des décisions prises par l’assemblée générale du 11 janvier 2024

M. [K] fait valoir de façon générale que les résolutions n°6, 8, 9, 10, 13, 15, 17, 20, 21, 23, 25, 28, 31, 34, 35, 39, 40, 41 et 42 doivent être annulées aux motifs que ces résolutions ont été votées sous l’influence des époux [Q] caractérisant un abus de majorité, que des erreurs de comptabilisation sont caractérisées, que les documents nécessaires n’ont pas été communiqués aux copropriétaires avant l’assemblée générale, que la rédaction de certaines résolutions est orientée, imprécise et comporte un double objet. Il soutient enfin que certaines résolutions ont été modifiées en séance.

Les moyens tirés du dépassement de la limite légale de délégations de vote et de l’influence des époux [Q] sur le sens des votes n’ont pas été démontrés et, étant infondés, ils ne seront pas de nouveau examinés.

Sur le défaut de communication des documents nécessaires au vote (résolutions n°6, 17, 20, 34, 35, 39, 40 et 41)

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 – I.

L’article 11 – I. du même décret dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1, 14-2, 18, 24, 25, 26, 30, 35, 37 et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En cas de contestation, il appartient au syndic d’apporter la preuve qu’il a bien été procédé en conformité des prescriptions légales.

En l’espèce, M. [K] produit la convocation à l’assemblée générale du 11 janvier 2024 qu’il a reçue et les documents joints à celle-ci.

— résolution n°6 relative à l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 mai 2022

Il est acquis que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] n’a pas inclus l’état financier établi au titre de l’exercice clos le 31 mai 2022 parmi les documents joints à la convocation à l’assemblée générale du 11 janvier 2024, mais un rapport du conseil syndical et un rapport d’expert-comptable portant sur cet état financier.

La communication effectuée précédemment de cet état financier en vue de l’assemblée générale du 7 février 2023 ne dispensait pas le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de le renotifier en même temps que la convocation à l’assemblée générale du 11 janvier 2024 prévoyant l’approbation des comptes de l’exercice correspondant, les notifications faites en vue d’une assemblée déterminée ne peuvent pas justifier un défaut de communication pour une autre assemblée générale.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 pour défaut de notification des documents nécessaires au vote.

— résolutions n°17 et 20 relatives à la remise en état des lieux suite à des travaux réalisés par M. [K] et à défaut autorisation d’ester en justice à son encontre

M. [K] conteste l’irrégularité des travaux alléguée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et fait valoir que les documents qui démontrent notamment la réalité, l’origine et la date des travaux allégués par le syndicat n’ont pas été joints à la convocation.

La notification de tels documents n’est toutefois pas requise pour la validité de la résolution et M. [K] sera débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°17 et 18 pour défaut de notification des documents nécessaires au vote.

— résolutions n°34, 35, 39, 40 et 41 relatives à la réalisation de travaux

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au conseil syndical prévoit dans son deuxième alinéa que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés de travaux et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et des contrats autres que celui de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Lorsque l’assemblée générale est convoquée pour se prononcer sur l’exécution de travaux, le devis les concernant doit être notifié en même temps que l’ordre du jour, la simple référence à ce document dans la convocation étant insuffisante.

Si l’assemblée générale n’a pas fixé le montant à partir duquel s’imposerait la mise en concurrence, l’approbation des marchés n’est pas soumise à cette obligation.

M. [K] fait valoir qu’un seul devis a été présenté pour chaque type de travaux et estime que le défaut de mise en concurrence a empêché les copropriétaires de vérifier et de comparer les offres des prestataires de service.

Le syndicat des copropriétaires explique l’absence de mise en concurrence par le fait notamment que des entreprises ayant établi certains devis réalisent également les prestations de maintenance et par le faible montant d’autres devis.

Il convient de relever que M. [K] ne produit pas de décision d’assemblée générale qui fixe un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

A défaut de rapporter la preuve d’une telle décision, il sera débouté de sa demande d’annulation des résolution n°34, 35, 39, 40 et 41 pour défaut de mise ne concurrence.

Sur l’erreur de comptabilisation des votes (résolutions n°6, 8, 9, 10, 13, 15, 17, 20, 21, 23, 28, 31, 34, 35, 39, 40, 41 et 42)

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2024 que, comme examiné ci-avant, la représentante de la SCI Pomponnette était absente en début de séance et que 28 voix ont été comptabilisés pour les votes émis sur les premiers points de l’ordre du jour.

L’arrivée à l’assemblée générale de la représentante de la SCI Pomponnette a été expressément mentionnée dans le point 5 et 29 voix ont par la suite été comptabilisées pour les résolutions n°6, 8, 9, 10, 13, 15, 17, 21, 23, 28, 31, 34, 40, 41 et 42.

La demande d’annulation de ces résolutions est par conséquent infondée et M. [K] en sera débouté.

En revanche, sans qu’aucun départ de copropriétaires de l’assemblée générale ne soit mentionné sur l’assemblée générale, 25 et 26 voix ont en effet été comptabilisés lors des votes sur les résolutions n°20, 35 et 39.

M. [K] sollicite le prononcé de la nullité des résolutions entachées d’erreurs dans la comptabilisation des votes, sans toutefois démontrer que l’erreur de comptabilisation a affecté le sens du vote et qu’il ne s’agit pas d’une erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal dépourvue de conséquences sur le sens du vote.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne fournit pas de précisions sur ce point.

L’examen du détail des votes émis pour les résolutions n°20, 35 et 39 démontre qu’elles ont été adoptées à une large majorité de respectivement 16, 23 et 22 votes « pour ». Il peut en être déduit que les 2 ou 3 votes non comptabilisés n’affectent pas le sens du vote.

M. [K] sera par conséquent débouté de sa demande de prononcé de la nullité des résolutions n°20, 35 et 39.

Sur la rédaction des résolutions n°17 et 20

En l’espèce, M. [K] fait valoir que les résolutions n°17 et 20 ont été rédigées de façon « peu claire » puisqu’elles mentionnent notamment des « travaux irréguliers », sans préciser de quel type de travaux il s’agit. Il note en outre que ces résolutions indiquent que les travaux ont été effectués sans autorisation. Il ajoute que les résolutions ont un double objet en ce qu’elles portent sur le vote concernant la remise en état des lieux et, à défaut, autorisation d’ester en justice à son encontre.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soutient que la majorité des copropriétaires a jugé ces clauses claires et compréhensibles puisqu’elles ont été votées à la majorité. Il produit des attestations de copropriétaires qui démontrent selon lui que les copropriétaires n’avaient aucun doute quant à la teneur et le sens des résolutions critiquées.

La résolution n°17 a été approuvée en ces termes : " Remise en état des lieux suite travaux irréguliers réalisés par M. [K] et à défaut, autorisation d’ester en justice à l’encontre de M. [K] "

Il ressort des précisions fournies sur le procès-verbal dans le cadre du débat qui a eu lieu sur cette résolution qu’elle porte sur des travaux réalisés " sur la terrasse occupée par M. [K] " et susceptibles d’être à l’origine d’infiltrations subies dans son appartement puisque le procès-verbal précise que la mandante de M. [K] a demandé la communication du rapport de recherche de fuite établi par l’entreprise CBEAU et indique que M. [K] considère « engager une procédure en référé expertise pour déterminer l’origine des infiltrations ».

Il s’ensuit que les copropriétaires étaient informés des travaux visés par la résolution.

La résolution n°20 a été approuvée en ces termes : " Remise en état des lieux suite appropriation d’une partie commune (partie de couloir) par M. [K] et à défaut restitution et remise en état des PC

autorisation d’ester en justice à l’encontre de M. [K] ".

Le texte de la résolution précise qu’il s’agit de travaux effectués dans un couloir attenant à l’appartement de M. [K].

Les copropriétaires avaient donc connaissance des travaux visés par la résolution.

Les moyens tirés de la rédaction imprécise des deux résolutions seront rejetés.

Le vote sur la remise en états des lieux et l’autorisation d’ester en justice portent sur des questions complémentaires qui ont un seul et même objet. Elles peuvent donc faire l’objet d’une seule résolution et le moyen tiré du vote bloqué sera également rejeté.

En considération de ces éléments, M. [K] sera débouté de ses demandes tendant au prononcé de la nullité des résolutions n°17 et 20 aux motifs de rédaction imprécise et vote bloqué.

Sur la modification des résolutions n°20 et 42 en séance

Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, du projet de résolution figurant dans l’ordre du jour.

Il est, au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour : le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son sens et portée.

En l’espèce, la résolution n°20 porte sur la " remise en état des lieux suite à l’appropriation d’une partie commune (partie de couloir) par M. [K] " et, à défaut, autorisation d’ester en justice.

[K] fait valoir qu’il " a été soulevé, en cours de séance, le fait que M. [U] était également concerné par la pose de la porte ayant fermé le couloir et aurait dû donc être visé par la résolution ".

La résolution a donc été complétée afin que M. [U] soit mis en cause dans la procédure envisagée, sans dénaturer le sens et la portée de la résolution portant sur des travaux réalisés dans les parties communes et tendant à leur remise en état.

La résolution n°42 relative à la location par le syndic des parkings de la copropriété prévoit la mise en location de parkings par priorité aux copropriétaires ou aux locataires et, en cas de vacance d’un parking, la location après accord du conseil syndical à une personne extérieure à la copropriété.

M. [K] fait valoir que le montant du loyer appliqué à des personnes extérieures à la copropriété a été modifié de 65 euros à 120 euros par mois, sans possibilité pour les votants par correspondance d’en être informés.

Le syndicat des copropriétaires précise en réponse que les copropriétaires ayant voté par correspondance ont été assimilés à des copropriétaires défaillants et que les résolutions amendées ont été approuvées à une forte majorité.

La modification du seul montant de loyer pour les seules personnes extérieures à la résidence n’a pas dénaturé le sens et la portée de la résolution. M. [K] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°42.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, l’essentiel des prétentions de M. [K] a été déclaré infondé et il sera débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces

Aux termes de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demandeur au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

L’article 142 prévoit également qu’une partie peut demander, dans les mêmes conditions, la production des éléments de preuve détenue par une autre partie.

Dès lors, si ces textes permettent, à la demande d’une partie, d’enjoindre à l’autre partie ou à un tiers de communiquer une pièce ou un élément de preuve qu’ils détiennent, il s’agit d’une faculté qui rend nécessaire que soit apprécié le mérite de la demande en fonction de la pertinence des pièces ou documents désignés.

Ainsi, la pièce ou l’élément de preuve dont la communication est sollicitée doit non seulement être précisément identifiée, détenue avec certitude par la partie à laquelle elle est réclamée et avoir un intérêt certain, ou du moins présumé, dans l’établissement des faits allégués par la partie demanderesse. Elle doit en outre être utile à celui qui la demande pour faire valoir ses droits.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sollicite la condamnation de M. [K] à communiquer aux débats son acte de propriété en intégralité avec notamment le descriptif précis de son lot parties privatives et éventuelle partie commune à jouissance privative.

Les écritures de M. [K] ne formulent pas d’observations sur ce point.

Il s’avère que le document dont la production est sollicitée est précisément identifié et détenu avec certitude par M. [K] qui précise dans ses écritures avoir acquis un appartement dans l’immeuble [Adresse 3] en 2005. L’acte de propriété dont la production est demandée sera en outre utile pour la solution du litige notamment quant à la délimitation des parties communes et privatives et les aménagements éventuels réalisés sur celles-ci.

M. [K] sera condamné à communiquer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] son acte de propriété dans son intégralité.

Enfin, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte dès lors qu’il n’apporte pas la preuve qu’une demande formelle a été adressée à M. [K] concernant la communication de ce document et que M. [K] s’y est opposé.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à mettre fin aux appropriations des parties communes et aux aménagements et travaux illégaux sur les parties communes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sollicite la condamnation de M. [K] à démonter divers aménagements réalisés sur la terrasse dont il a la jouissance privative et dans un couloir attenant à son appartement.

Il produit au soutien de sa demande un constat d’huissier établi le 27 mars 2024 et estime que les aménagements irréguliers sont démontrés.

Les écritures de M. [K] ne répondent pas sur ce point.

Si le constat d’huissier du 27 mars 2024 démontre que certains aménagements ont été réalisés, il ne permet pas d’apprécier, en l’absence de constations effectuées par un technicien, la conformité de ces aménagements au règlement de copropriété et de déterminer s’ils sont susceptibles d’être à l’origine des infiltrations dénoncées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera débouté de sa demande relative à la remise en état des parties communes.

Sur les demandes accessoires

Succombant en l’essentiel de ses prétentions, M. [K] sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution de droit à titre provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 2] à [Localité 3] du 11 janvier 2024 ;

DEBOUTE M. [G] [K] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [K] à communiquer en intégralité au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] l’acte notarié d’acquisition de son appartement au sein de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [G] [K] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution de droit à titre provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT