TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/133

DOSSIER N° : N° RG 25/00133 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C45Q

CODE NAC :5AK

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026,

Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

Madame [T] [D], née le 12 octobre 1958 à [Localité 3], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-24037-2025-000233 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par Maître Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE:

Madame [V] [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume DEGLANE de la SCP LDJ-AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX, substitué à l’audience de plaidoirie par Maître Océane RESTIER, avocat au barreau de BERGERAC

Le :

Formule exécutoire délivrée à : M^e DEGLANE

Copie conforme délivrée à :M^e DEGLANE, M^e RAYGADE,

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat intitulé « contrat de bail saisonnier » en date du 27 novembre 2024 ayant pris effet le 1er décembre 2024 pour une durée de 90 jours, madame [R] [V] a donné à bail à madame [D] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer total de 1380 euros, soit 460 euros par mois.

Un dépôt de garantie de 460 euros a été versé à l’entrée et un inventaire du mobilier a été établi.

Le 1er février 2025, madame [R] [V] a envoyé un message à madame [D], lui demandant de procéder au relevé du compteur électrique et lui rappelant que le contrat saisonnier se terminait le 28 février 2025 et qu’elle devait quitter le logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2025, madame [D] a sollicité notamment la requalification du contrat de bail saisonnier en un contrat de bail de locaux vides de trois ans, indiquant qu’elle ne quitterait pas le logement au 28 février.

Le 7 mars 2025, madame [R] a saisi le conciliateur de justice, lequel a convoqué les parties pour une réunion de conciliation le 20 mars 2025.

Madame [D] ne s’est pas présentée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2025, madame [R] a réitéré sa demande de voir madame [D] libérer le logement au plus tard le 23 avril 2025.

Le 31 mars 2025, le conciliateur de justice a adressé un rappel aux parties pour une réunion de conciliation le 24 avril 2025.

En l’absence de madame [D], un constat de carence a été établi le 2 mai 2025.

Par assignation en date du 20 mai 2025, madame [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC des demandes suivantes contre madame [R] :

— requalifier le bail saisonnier délivré par madame [R] à madame [D] en bail à usage d’habitation soumis à la loi de 1989,

— juger que le congé délivré par madame [R] tendant à voir madame [D] quitter le logement, est nul,

— juger que la surface habitable réelle diffère de plus d’un vingtième,

— ordonner la réduction du loyer à compter de l’entrée dans les lieux soit le 1er décembre 2024,

— fixer le loyer à la somme de 334,05 euros,

— condamner madame [R] à rembourser à madame [D] la somme de 755,70 euros,

— condamner madame [R] au paiement de la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral subi par madame [D],

— condamner madame [R] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [R] aux dépens dont le remboursement du constat d’huissier établi par maître [J] relatif au métrage du logement.

Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 16 décembre 2025.

****

Aux termes de ses conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, madame [D] [T], représentée par son conseil, a réitéré ses demandes, actualisant cependant celle au titre du trop-perçu à la somme de 1511,40 euros et celle au titre du préjudice moral à 6000 euros.

Au soutien de sa demande de requalification, elle affirme que madame [R] lui aurait indiqué qu’en réalité, elle ne souhaitait plus louer en saisonnier de sorte que le logement proposé était pour une location plus durable, ajoutant que le logement n’était que partiellement meublé.

Elle soutient également que la surface réelle du logement loué est inférieure à celle mentionnée au bail et sollicite à ce titre une réduction du loyer depuis son entrée dans les lieux.

Enfin, à l’appui de sa demande en indemnisation du préjudice moral, elle affirme que madame [R] a profité de sa vulnérabilité, compte tenu de sa recherche impérative de logement. Elle indique avoir subi divers désagréments liés à la réalisation de travaux dans l’immeuble et n’a jamais pu obtenir la pose d’un sous-compteur individuel, l’ensemble de ces faits ayant créé chez elle un syndrome anxio-dépressif.

****

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement visées par le greffe et reprises oralement, madame [R], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

— Débouter madame [T] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger madame [V] [R] recevable et bien fondée en son action,

Y faisant droit :

— constater que le bail saisonnier conclu entre madame [V] [R] et madame [T] [D] est venu à expiration le 28 février 2025, conformément à ses stipulations contractuelles,

En conséquence du maintien dans les lieux sans droit ni titre par madame [D],

— ordonner l’expulsion de madame [T] [D] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai de deux mois suivant la signification du jugement par voie de commissaire de justice,

— condamner madame [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter du 1er mars 2025, date de fin du bail saisonnier.

A titre subsidiaire :

— condamner madame [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er mars 2025 jusqu’à entière libération des lieux,

— condamner madame [D] au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil pour le préjudice subi par la requérante du fait de la non libération des lieux, ceci constituant une résistance abusive,

— condamner madame [D] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Elle explique que le contrat signé entre les parties est parfaitement clair quant à sa nature, sa durée et ses conditions d’exécution, qu’il s’agit bien d’un bail saisonnier qui ne laisse place à aucune interprétation et qu’elle n’a jamais entendu remettre en cause la durée de trois mois du contrat. Elle ajoute que le logement était intégralement équipé conformément à sa destination de location saisonnière mais qu’elle a permis à madame [D] de stocker quelques effets personnels pour lui éviter des frais de garde-meuble. Concernant les aides de la caisse d’allocations familiales, elle conteste avoir perçu la moindre somme à ce titre, la demande ayant été faite par madame [D] sans fournir le contrat de bail, de sorte que lorsqu’elle a informé la CAF de la nature du bail, celle-ci a suspendu tout versement de l’allocation logement, laquelle ne s’applique pas en matière de contrat saisonnier. Elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes de madame [D].

****

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur la demande en requalification du bail saisonnier :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1104 dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 2 la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, laquelle est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article R 318-7 du code de la construction et de l’habitation rappelle qu’est considéré comme résidence principale, un logement occupé au moins huit mois par an.

Par ailleurs, le titre I de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ni aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter, pas plus qu’aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1.

L’article 1188 du code civil rappelle que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1189, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

Il résulte de l’article 1192 du même code que l’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Enfin, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur d’établir le bien-fondé de ses demandes, en fournissant, conformément aux règles de droit, les preuves nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, le contrat de location versé aux débats est intitulé « contrat de bail saisonnier» et présente les caractéristiques suivantes :

— durée: 90 jours à compter du 1er décembre 2024 pour se terminer le 28 février 2025,

— prix total de la location 1380 euros correspondant à 460 euros par mois sur trois mois,

— une clause relative à l’état des lieux avec mention d’un inventaire du mobilier.

Par ailleurs, un inventaire et un état détaillé du mobilier a été établi contradictoirement entre les parties le 1er décembre 2024.

Il en résulte que les clauses du contrat sont parfaitement claires et précises et ne sauraient être interprétées sauf à les dénaturer.

S’agissant de la commune intention des parties, madame [D] affirme que madame [R] lui aurait indiqué qu’elle pourrait en réalité rester à l’année dans les lieux.

Cependant, madame [D] n’apporte aucune preuve objective.

Au contraire, il résulte des échanges de messages intervenus notamment au mois de décembre 2024, et donc en début de location, que le bailleur a toujours considéré que la durée de la location était de trois mois.

De même, le 1er février 2025, madame [R] a bien rappelé à madame [D] qu’elle devait quitter les lieux le 28 février 2025.

Il sera relevé que les éléments versés aux débats par madame [D] concernant la demande d’allocation logement, ne suffisent pas à requalifier le contrat saisonnier en un contrat de bail relevant de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, l’attestation de loyer que madame [R] a rempli à la demande de madame [D] ne mentionne pas la nature du contrat de location. Ensuite, le courriel adressé le 11 novembre 2025 par madame [D] à la caisse d’allocations familiales constitue une preuve à soi-même, non recevable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande de requalification du contrat de bail saisonnier en bail à usage d’habitation soumis à la loi de 1989 sera rejetée.

Sur la demande de madame [D] en nullité du congé délivré par madame [R] :

S’agissant d’un contrat de bail saisonnier, celui-ci est soumis à la liberté des conventions et à défaut aux dispositions du code civil.

Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Par conséquent, compte tenu du rejet de la demande de requalification, madame [R] n’était pas tenue de délivrer un congé à madame [D].

Dès lors, la demande de madame [D] en nullité du congé est sans objet.

Sur la demande d’expulsion de madame [D] :

Madame [R] a rappelé à madame [D] qu’elle devait restituer les lieux à l’issue des trois mois et qu’elle n’entendait pas renouveler le contrat.

Le contrat de bail saisonnier a donc pris fin le 28 février 2025.

Madame [D] étant toujours dans les lieux, se trouve être occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expulsion formée par madame [R] contre madame [D].

La demande d’astreinte sera rejetée s’agissant d’une mesure d’exécution forcée portant sur un logement, quand bien même le contrat revêt un caractère saisonnier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Le bail ayant pris fin le 28 février 2025 et madame [D] se maintenant dans les lieux, il y a lieu de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, à compter du 1er mars 2025 jusqu’à restitution des clés.

Sur les demandes financières de madame [D] :

Madame [D] forme tout d’abord une demande de réduction du loyer pour le voir porter à la somme de 334,05 euros au motif que la surface du logement serait inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat.

A l’appui de sa demande, elle produit un constat dressé le 11 avril 2025 par maître [G] [J], commissaire de justice, laquelle a procédé à un mesurage des pièces à l’aide d’un télémètre laser.

S’agissant d’un contrat de bail saisonnier soumis au code civil, il appartient à la demanderesse de rapporter la preuve du préjudice subi.

En effet, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant d’un contrat de bail saisonnier.

Au demeurant, le mesurage réalisé par maître [G] [J] ne répond pas aux critères exigés par la loi CARREZ de sorte que s’il donne une indication, pour autant il ne saurait suffire à établir le préjudice de madame [D].

Il sera en outre rappelé que la durée de la location saisonnière a été contractuellement fixée à trois mois, de sorte qu’un éventuel préjudice lié à une différence de surface doit être apprécié sur cette courte durée.

Enfin, il sera relevé que madame [D] n’a formé pour la première fois cette demande au titre de la superficie qu’aux termes de sa lettre recommandée du 10 février 2025, alors qu’elle aurait dû restituer les clés le 28 février 2025.

Par conséquent, elle n’établit pas la réalité de son préjudice et sera déboutée de cette demande, chiffrée à 1511,40 euros aux termes de ses dernières conclusions.

Madame [D] forme également une demande de dommages et intérêts à hauteur de 6000 euros en réparation de son préjudice moral, expliquant que madame [R] aurait profité de sa vulnérabilité et de sa recherche impérative de logement, qu’en outre, elle aurait subi divers travaux dans l’immeuble et qu’enfin, elle a vu ses droits à l’allocation logement suspendus suite à une démarche effectuée par madame [R].

Elle indique que cette situation a généré chez elle un syndrome anxio-dépressif.

Il sera relevé que dès le début de la relation contractuelle, la qualification de contrat de bail saisonnier a été clairement convenue entre les parties, de sorte que madame [D] devait bien s’attendre à devoir restituer les clés au terme du délai contractuel de trois mois.

Elle n’a formé ses réclamations qu’après que madame [R] lui ait rappelé le terme du contrat au 28 février 2025, s’appuyant sur une demande de requalification du contrat.

Au vu de ces éléments, sa demande au titre du préjudice moral sera également rejetée.

Sur la demande de madame [R] au titre du préjudice subi par la non-restitution des A locaux :

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé et l’article 1231-6 alinéa 3 dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Madame [R] sollicite la condamnation de madame [D] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son maintien abusif dans les lieux, au mépris des stipulations expresses du contrat de location, ce comportement caractérisant une résistance abusive.

Il est constant que le contrat est parfaitement clair quant à sa nature et à sa durée, que madame [D] n’apporte pas d’éléments objectifs venant étayer son affirmation selon laquelle madame [R] était d’accord pour une location à l’année, et que madame [D] n’a fait état d’une demande de requalification du contrat de bail saisonnier en un contrat de bail d’habitation soumis à la loi de 1989 que lorsque madame [R] lui a rappelé, le 1er février 2025, qu’elle devait restituer les clés le 28 février 2025, conformément au contrat.

Depuis le 28 février 2025, madame [D] se maintient dans les lieux, tout en n’ayant pas donné suite à la tentative de conciliation sollicitée par madame [R].

Les attestations versées aux débats par madame [R] démontrent qu’elle a toujours loué ce logement pour des courtes durées, et notamment pour y accueillir sa famille.

Le maintien de madame [D] dans les lieux apparaît donc abusif et il sera fait droit à la demande de madame [R] à hauteur de 600 euros.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [V] [R] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner madame [T] [D] à lui verser une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [D] [T], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de madame [D] [T] en requalification du contrat de bail saisonnier en contrat de bail à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989,

REJETTE la demande de madame [D] [T] en nullité du congé, cette demande étant sans objet en raison du caractère saisonnier du bail conclu entre les parties,

CONSTATE que madame [D] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 février 2025,

ORDONNE à madame [D] [T] de quitter les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour madame [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, madame [R] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte et REJETTE la demande de madame [R] [V] à ce titre,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par madame [D] [T] à une somme égale au montant du loyer comprenant les charges conformément au bail, soit la somme de 460 euros,

CONDAMNE madame [D] [T] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE la demande de madame [D] [T] au titre de la réduction du loyer pour surface erronée,

REJETTE la demande de madame [D] [T] au titre du préjudice moral,

CONDAMNE madame [D] [T] à payer à madame [R] [V] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la privation abusive de la jouissance des locaux,

CONDAMNE madame [D] [T] à payer à madame [R] [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [D] [T] aux entiers dépens de la présente instance, comprenant les frais d’exécution du jugement,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE