TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10192 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HLA

N° MINUTE : 13/2025

JUGEMENT

rendu le 25 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 1], Madame [J] [U] épouse [X], demeurant [Adresse 1], représentés par le cabinet de M^e FAIZENDE Julie, avocat au barreau de Lyon, [Adresse 5]

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e MAMOUNI Hourya, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], aide juridictionnelle N°75056 2024 027100 du 13/11/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 25 septembre 2025 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10192 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HLA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 24 septembre 2024, Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] à Monsieur [D] [E] ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamne Monsieur [D] [E] à lui payer la somme de 5.342,37 euros au titre des loyers et charges impayés, outre intérêts au taux légal ;

— condamne Monsieur [D] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, augmenté des charges, ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

— condamne Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] une indemnité de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Monsieur [D] [E] aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X], représentés par leur avocat, ont demandé au juge des contentieux de la protection de constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail. Ils ont par ailleurs actualisé leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5.002,13 euros arrêtée au 4 juin 2025. Pour le surplus, ils ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance en précisant qu’ils étaient opposés à l’octroi de tout délai suspensif de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [E], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— Débouter Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] de leurs demandes, fins et prétentions,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 1er octobre 2009 entre Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X], bailleurs, et Monsieur [E] [D], locataire,

— Octroyer à Monsieur [E] [D] un échéancier de 36 mois de délai pour s’acquitter de sa dette locative d’un montant de 2.657,97 euros arrêté au mois de janvier 2025 inclus, en lui permettant de l’apurer en effectuant 35 mensualités de règlement d’égal montant, la 36ème mensualité devant solder la dette, et ce sur le fondement des dispositions de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

A titre subsidiaire,

— Octroyer à Monsieur [D] [E] un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter l’appartement qu’il occupe dans l’immeuble sis [Adresse 4],

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] de leur demande tendant à voir Monsieur [D] condamné à leur payer la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire du jugement intervenir,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, devenus 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail en date du 25 septembre 2009, portant sur le logement situé au 7ème étage porte gauche dans l’immeuble sis [Adresse 4],

Vu le commandement de payer en date du 25 octobre 2023 portant sur une somme en principal de 1.697,16 euros,

Vu la saisine CCAPEX intervenue le 27 octobre 2023,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 6] le 24 septembre 2024,

Sur la demande d’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

«  I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L’article 24 V indique pour sa part :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII précise :

«  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Aux termes des articles susvisés et du bail, le contrat de location est résilié de plein droit, en cas de non paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [D] [E] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer (délai qui sera retenu dès lors qu’il correspond au délai visé dans le commandement dans le cadre de la présente instance).

Monsieur [D] ne rapporte pas la preuve dont la charge lui incombe de versements non pris en compte au titre de l’arriéré locatif visé dans le commandement.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail sont réunies de plein droit à l’expiration de ce délai.

Cependant, Monsieur [D] [E] a partiellement régularisé l’arriéré réclamé, il a repris le paiement du loyer et les éléments de la procédure, notamment le décompte locatif, laissent apparaître qu’il se trouve en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l’arriéré.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [D] [E] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le locataire pourra rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et le locataire tenu de libérer les lieux. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] sollicitent la condamnation de Monsieur [D] [E] à leur verser la somme de 5.002,13 euros au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de leurs prétentions, ils produisent un décompte détaillé des sommes dues précisant le montant des versements effectués par le défendeur.

Monsieur [D] conteste le montant des sommes réclamées en soutenant que la dette locative ne s’élève qu’à la somme de 2.657,97 euros compte tenu des règlements effectués entre le mois d’août 2023 et le mois de juin 2025 et compte tenu des règlements mensuels de l’allocation logement directement perçus par la société LAMY-NEXITY au profit des époux [X].

Monsieur [D] justifie par la production de relevés bancaires avoir effectué un virement instantané de 405,40 euros auprès de NEXITY le 14 mai 2025 qu’il convient de déduire du montant de sa dette.

Monsieur [D] communique également les justificatifs des versements opérés directement par la CAF auprès du gestionnaire locatif. Le rapprochement entre ces justificatifs et le décompte locatif communiqué par le bailleur laisse apparaître que certains versements opérés par la CAF n’ont pas été reportés sur le décompte locatif (versements mensuels de 332 euros effectués pour les mois de décembre 2023, janvier 2024, février 2024 et mars 2024).

Monsieur [D] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements supplémentaires non pris en compte par le bailleur.

Il convient en outre de déduire de la dette locative la somme de 151,52 euros correspondant à des frais.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît ainsi que Monsieur [D] [E] reste redevable de la somme de 3.117,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 juin 2025 (après déduction de la somme de 405,40 euros au titre du versement effectué le 14 mai 2025, de la somme de 4 x 332 euros au titre de l’APL perçue par le bailleur pour les mois de décembre 2023 à mars 2024 et de la somme de 151,52 euros correspondant à des frais).

Dès lors, Monsieur [D] [E] sera condamné au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les frais et dépens :

Monsieur [D] [E] sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 25 septembre 2009, portant sur le logement situé au 7ème étage porte gauche dans l’immeuble sis [Adresse 4], est acquise par Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] depuis le 25 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] la somme de 3.117,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISE Monsieur [D] [E] à se libérer de la dette en 35 versements mensuels d’un montant de 85 euros, en plus du loyer et des charges courantes, et d’un 36ème versement soldant la dette ;

DIT que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELLE que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DIT qu’en cas de respect de cet échéancier:

* les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues,

* la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance:

* le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre,

* la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause,

* Monsieur [D] [E] sera alors tenu de quitter les lieux,

* Monsieur [X] [F] et Madame [U] [J] épouse [X] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [E] et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* Monsieur [D] [E] sera tenu, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSE à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ansi jugé et mis à la disposition des parties les jours mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT