TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [O] [P]

[R] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie DOUCHEVSKY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08180 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZR6

N° MINUTE : 13

JUGEMENT

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BCF, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sophie DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P188

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [R] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [O] [P] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08180 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZR6

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28/06/2021, la Société Civile Immobilière BCF (la SCI BCF) a donné à bail à Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] un logement sis [Adresse 1] à PARIS 75016. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Plusieurs échéances de loyer n’ayant pas été payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré aux époux [P] le 16 mai 2025 pour obtenir paiement d’une somme de 11644, 83 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré partiellement infructueux, par acte d’huissier du 22 juillet 2025, la SCI BCF a fait assigner Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] devant le tribunal de céans aux fins de :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail à effet au 28 juin 2021, et constater la résiliation du bail à compter du 16 juillet 2025,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la signification de l’assignation,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] à lui payer la somme de 7 994, 53 Euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation suivant décompte arrêté au terme du mois de juillet 2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2025, date du commandement de payer, et ce jusqu’à parfait règlement des sommes dues,

— Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel indexé majoré des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération complète des lieux,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] à lui payer une somme de 2000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, et autres frais nécessaires à la mise en œuvre de la procédure et de la décision à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2025 :

La SCI BCF représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa dette à la somme de 3 430, 06 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’un délai de paiement sur trois mois à compter de janvier 2026, sollicite la déchéance du terme, et maintient sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [O] [P] a comparu et Madame [R] [P] s’est faite représenter par son époux, muni d’un pouvoir.

Il précise qu’ils sont locataires depuis juin 2021 et qu’ils ont toujours honoré le règlement de leurs loyers, à l’exception d’un incident isolé lié à un changement de banque intervenu entre février et mars 2024. Il produit une attestation de bonne foi confirmant qu’ils ont procédé le 16 octobre 2025 au règlement de la somme de 5 202, 06 euros au titre du loyer d’octobre 2025 et de la première tranche de la dette, et qu’ils s’engagent à honorer les deux prochaines échéances prévues dans le cadre de l’échéancier mis en place en accord avec le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la SCI BCF a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien applicable dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 16 mai 2025 aux époux [P] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 16 juillet 2025 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu de la situation du créancier et des débiteurs et de l’accord du créancier sur l’établissement d’un échéancier au bénéfice des défendeurs, il y a lieu d’accorder un délai de paiement.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce la SCI BCF verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable aux époux [P] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 3 430, 06 Euros au 16 octobre 2025 inclus ;

En conséquence Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] seront condamnés solidairement à payer à la SCI BCF la somme de 3 430, 06 Euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] attestent avoir repris le paiement du loyer courant et être en mesure de régler le solde de leur dette de loyers selon un échéancier ayant fait l’objet d’un accord avec le bailleur.

En conséquence, ils seront autorisés, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 3 mensualités de 1143,35 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du mois de janvier 2026;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux pourra être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent les défendeurs devront s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité formée par la SCI BCF sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 28/06/2021 entre la SCI BCF d’une part, et Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 16 juillet 2025,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] à payer à la SCI BCF au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, la somme de 3430,06 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer jusqu’à parfait paiement,

DIT que Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] seront autorisés à régler leur dette en 3 mensualités de 1143,35 Euros (mille cent quarante-trois euros et trente-cinq centimes) chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du mois de janvier 2026.

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas les locataires devront quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux sera due ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] au paiement de la somme de 300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI BCF du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [R] [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,